– Usikkerheten er hvor vi er og hvor mye av fallet som allerede er tatt ut. Ut fra en ren yield-beregning er verdifallet på kontoreiendommer i Oslo sentrum mellom 20 og 25 prosent. Samtidig har det vært sterk leieprisvekst som har oppveiet mellom 10 og 15 prosent av dette, slik at vi tror at fra toppen i fjor og til bunnen neste år vil det reelle fallet ligge på 10-15 prosent, sier analysesjef Haakon Ødegaard i Malling & Co.

Han talte fredag formiddag til en fullsatt sal under Finansavisens årlige eiendomsseminar på Grand Hotel  i Oslo. 

Han sier at alle er enige om at yielden (direkteavkastningen, forholdet mellom leieinntektene og eiendommens verdi) stiger, men at det lave nivået på omsetninger av næringseiendom gjør at det blir vanskelig å sette gode indikasjoner for hvor det nye nivået er.

For ett år siden ble de aller mest attraktive eiendommene priset med en yield på 3,25 prosent. I dag anslås den til 3,75 prosent og øke til 4,25-4,50 prosent mot slutten av neste år.  

Høy leiejustering

De aller fleste kontoreiendommer har leiekontrakter som gir 100 prosent inflasjonsjustering av leiene ved nyttår. Med dagens høye prisstigning gir det et solid hopp i inntektene for gårdeierne neste år.

– Det er november til november-inflasjonen som rapporteres 10. desember som er grunnlaget, og vårt estimat for leiejustering ligger på mellom 6,5 og 7,5 prosent, sier Ødegaard.

– Ikke lønnsomt å bygge nytt

– De høye byggekostnadene og økte renter gjør at det for veldig mange ikke lønner seg å bygge nytt. Det gjør at verdifallet for den eksisterende eiendomsmassen ikke faller så mye som den kunne gjort, sier Ødegaard.

Han viser til tidligere økonomiske nedturer der det i forkant var høy byggeaktivitet.

– Da underbød mange markedet for å få leid ut. Det opplever vi ikke idag siden det var ganske betydelig stans i nye prosjekter under og rett før coronapandemien, sier han.

– Hva koster det å bygge i forhold til hva du får?

– Det varierer med hvor du bygger, men for eksempel på Lysaker trenger du sannsynligvis rundt 3.000 kroner pr. kvadratmeter i leie for å bygge nye kontorlokaler. Toppleie på Lysaker ligger rundt 2.500 kroner i dag, kanskje 2.600. Setter du da igang med mindre du har en betalingsvillig leietaker som vil betale ekstra for nybygg, spør han retorisk.

Han sier samtidig at Lysaker er et av de som har klart seg best ettersom mange av bedriftene i området er eksponert mot energisektoren, og spesielt på olje og offshore.