Siden januar har Norges Bank femdoblet styringsrenten, fra 0,5 til 2,5 prosent, og ved neste rentebeslutning 15. desember ventes et nytt hopp.
Ikke helt uventet har dette begynt å vise seg i boligmarkedet. I Oslo falt boligprisene med nesten 6 prosent i løpet av september og oktober, og få blir overrasket hvis fallet har tiltatt når Eiendom Norge presenterer novemberutviklingen på mandag kl. 11.
Men når boligkjøperne setter seg – eller blir satt – på gjerdet, øker gjerne etterspørselen etter utleieboliger.
Leieprisveksten drar fra
– Leieprisene er blitt 6 prosent høyere på ett år. Dermed er veksten dobbelt så sterk som den er for boligprisene. Det er litt uvanlig, sa sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret fra talerstolen under Finansavisens eiendomskonferanse på Grand Hotel i Oslo på fredag.
Økt formuesskatt på sekundærboliger, økende renter og forventninger om relativt moderat boligprisvekst fremover kan også ha bidratt til nedgangenNEF
Det største meglerselskapet, Utleiemegleren, utarbeider sin egen statistikk. Den viser en enda kraftigere leieprisvekst. I oktober kostet det i snitt 11.030 kroner per måned å leie en ettromsleilighet i Oslo, opp 9,6 prosent sammenlignet med oktober i fjor. En toroms kostet 14.791 kroner (opp 9,4 prosent), mens en treroms kostet 18.755 kroner (opp 10,1 prosent).
– Boligetterspørselen samlet sett er ganske stabil, men presset flytter seg fra eiemarkedet til leiemarkedet, sier Macic.
Stadig færre utleieboliger
«Problemet», ihvertfall sett fra leietagernes ståsted, er at leiemarkedet allerede er ganske skviset. For mens Macic sto på talerstolen, kom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) ut med en ny rapport som fastslår at andelen sekundærboliger i hovedstaden er på et rekordlavt nivå. Rapporten er utarbeidet av Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse.
Den viser at 15,6 prosent av boligmassen i Oslo nå er sekundærboliger, den laveste andelen siden målingene startet – som riktignok var såpass sent som i 2013.
Ifølge NEF har andelen sekundærboliger i Norge falt sammenhengende siden en topp sommeren 2019.
Det må legges til at en betydelig andel av disse sekundærboligene brukes som fritids- eller pendlerboliger, og dermed ikke tilbys i utleiemarkedet.
«Nedgangen har vært særlig tydelig i Oslo, der utlånsforskriften stiller særskilte krav til investeringer i sekundærbolig», konkluderer NEF.
I Oslo kreves en egenkapitalandel på minst 40 prosent for å kjøpe en sekundærbolig.
Gjennom pandemien medførte nedstengninger at mange ansatte i serviceyrker dro tilbake til hjemlandet eller andre steder, slik at leieprisene falt.
«Det svake leiemarkedet kan således ha bidratt til at potensielle boliginvestorer satt på gjerdet i en periode. Økt formuesskatt på sekundærboliger, økende renter og forventninger om relativt moderat boligprisvekst fremover kan også ha bidratt til nedgangen», skriver NEF videre.
Nå har pendelen svingt tilbake igjen. I tillegg mottar Norge et betydelig antall flyktninger fra Ukraina som trenger husvære. Mange av disse ønsker å forbli i Norge selv etter at krigen tar slutt.
– Nettoinnvandringen er høy. Dette presser opp etterspørselen etter utleieboliger ganske mye i en periode der tilbudet har falt, sier Macic, og viser til at befolkningen økte med drøyt 60.000 mennesker fra tredje kvartal 2021 til samme kvartal i år.
Lite bygging, mer skatt
Det er ubestridt at verdistigningen har vært den viktigste driveren for investeringer i utleieleiligheter i Oslo, og at direkteavkastningen (yielden) ved flat verdiutvikling har vært lav – i noen tilfeller negativ. Når rentene stiger og boligprisene faller, blir regnestykket naturligvis enda verre, om ikke leieprisene skulle stige voldsomt.
Nettopp det er kanskje i ferd med å skje. NEF ramser opp en rekke argumenter for at presset i leiemarkedet vil tilta:
Andelen profesjonelle utleiere øker heller ikke så lenge det bygges lite nytt
Mange investorer sitter på gjerdet på grunn av usikkerhet i markedet
– Alt dette innebærer at leieprisene stiger kraftig?
– Ja, det gjør jo det, sier Carl O. Geving, adm. direktør i NEF.
– Det er naturlig å tenke at du får en dreining fra eie til leie. Oslo er innvandrerhovedstaden i Norge, og etter at EØS-avtalen trådte i kraft har innvandrerbefolkningsandelen økt fra 19 til 34 prosent – altså fra én av fem til én av tre. Det kommer en større andel med svak kjøpekraft, fortsetter han, og sikter særlig til de mange ukrainerne som har måttet rømme hjemlandet.
Geving påpeker at det likevel finnes en grense for hvor høyt leieprisene kan stige.
– Men de vil presses opp så langt det lar seg gjøre?
– Alt tilsier det.
