– Bankene strammer kraftig inn på kravet til egenkapital. Vi har faktisk aldri målt en så sterk innstramming på ett kvartal tidligere. Egenkapitalkravet i «tyngden» av nye utlån er 48 prosent, noe som hele er 5 prosentpoeng høyere enn sist. Og da var nivået allerede rekordhøyt, sier analysesjef i Union, Robert Nystad.

– Fullstendig omslag

Torsdag la næringseiendomsmeglingselskapet frem sin kvartalsvise bankundersøkelse. Denne viser bankenes betingelser og iver for å låne ut til næringseiendomsinvestorer, og er basert på tall fra åtte banker som er aktive innen finansiering av næringseiendom.

– Det har vært et fullstendig omslag i transaksjonsmarkedet i høst. Jeg tror hovedutfordringen inn i neste år blir tilgangen på gjeld. Skal man få transaksjonsmarkedet i gang, må det bli bedring i kapitalmarkedet, og da må også yielder og renter henge bedre sammen, sier han.

Spesielt på lånesiden har det skjedd mye. Når eiendomsinvestorer låner penger, består finansieringskostnaden av to elementer – rente og marginen banker eller obligasjonsinvestorer legger på. Begge har økt kraftig det siste året. Mens tremåneders nibor-rente for ett år siden lå på 0,8 prosent, er den i dag 3,3 prosent. I tillegg har bankmarginen økt med om lag 60 basispunkter. 

Samlet kostnad for et lån med flytende rente har økt fra 3,3 til 6,2 prosent på ett år.

Korte løpetider

Fastrenten var tidligere høyere enn den flytende, men kostnaden ligger nå rundt 0,1 prosentpoeng under et flytende. 

– Det er minst tre utfordringer i dagens lånemarked som bidrar til knapphet på kapital. For det første må bankene passe på balansen sin, fordi de kan få økte kapitalkrav på eksisterende lån til eiendomssektoren. Det kan skje hvis risikovurderingen av eksisterende portefølje endres som følge av markedsutviklingen, sier Nystad.

– I tillegg har livselskaper og pensjonskasser, som tidligere har tatt mye gjeld i obligasjonsmarkedet og via syndikert bankgjeld (banker utsteder lån og selger hele eller deler av disse til andre for å avlaste egen risiko, red. anm.) lav appetitt. Blant disse er det nå tørke, sier Nystad.

Verdiene på eiendommene de har gitt lån til er ikke like høye som tidligere. I tillegg har liv- og pensjonskasser, som tidligere har tatt mye gjeld i obligasjonsmarkedet og også syndikert bankgjeld (banker utsteder lån og selger hele eller deler av disse til andre for å avlaste egen risiko, red. anm.). Blant disse er det nå tørke, ifølge Nystad.

I tillegg har man sett at formuesskattebelastningen er blitt krevende for eiendomsinvestorer med store deler av porteføljen i eiendommer med lav direkteavkastning, yield. 

Når renten er betalt, er det lite igjen til avdragsbetaling og investeringer etter at mye av overskuddet må tas ut for å betale aksjonærenes formuesskatteregning.

Strupet transaksjonsmarked

Den siste tiden har man sett at transaksjonsmarkedet for næringseiendom er blitt kraftig strupet.

– Det har vært noen kjøpesentre og annen eiendom med høyere yield som er blitt omsatt, og det har vært enkelte svært populære objekter det har vært stor interesse for, men ellers er det vanskelig for mange, sier Nystad.

Et eksempel på populært objekt, er da Sommerogaten 17 på Solli plass kom for salg. Der var det 13 budgivere i fem budrunder, men prislappen kjøperen Höegh Eiendom måtte ut med, er ikke offentlig kjent.

Og renteøkningen gjør at bankenes fokus har penset mer inn på rentedekningsgraden, altså hvilken evne selskapene har til å betjene økt rente. 

Det betyr at gjeldsgraden må ned for å få kontantstrømmen til å gå rundt. Og med lavere rentebetjeningsevne, må investorene stille med mer av kapitalen selv.

Trodde på høyere yield

I dag er prime yield – det de mest attraktive kontoreiendommene i Oslo sentrum prises på – mellom 3,75 og 4,0 prosent. Når renten er over 6 prosent, blir kjøpsvilligheten helt annerledes enn da renten var det halve.

For ett år siden var prime yield 3,25 prosent, men dagens yield på opp mot 4 prosent er trolig mer teoretisk. Transaksjonsmarkedet har gått i kjelleren i tredje kvartal, og det har knapt vært omsatt store eiendommer i det segmentet.

– Vi forventer at yielden skal stige videre. Jeg hadde trodd at yield-oppgangen skulle komme enda tidligere og gå fortere, sier Nystad.

Finansavisen har den siste tiden skrevet om flere syndikater som sliter tungt med refinansieringen i det tøffe obligasjonsmarkedet, både av Equinor-bygget på Fornebu , og et bygg på Lysaker der Storebrand har sitt hovedkontor.