Av: Advokat/partner Marius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap
I forbindelse med utbygging av et boligområde på Fornebu bestående av flere nye boligblokker, ble det også opparbeidet tilhørende utearealer mellom og rundt boligblokkene. Dette ble strukturert slik at utearealene ble liggende på et eget gårds- og bruksnummer, som skulle betjene de ulike boligblokkene i fellesskap.
Som følge av utomhusarealene skulle betjene flere eiendommer, skulle utomhusarealene overdras til en huseierforening der alle boligeierne/boligsameiene var medlemmer.
Spørsmålet i saken var om det påløper egen dokumentavgift ved overdragelsen av utomhusarealene til huseierforeningen, eller om slik avgift allerede måtte anses å være betalt ved kjøpet av de enkelte boligene.
For nyoppførte bygg betales kun dokumentavgift basert på tomteverdien, og ikke nybygget. I slike tilfeller er det den samlede tomteverdien av prosjektet som fordeles på boligeiendommene, og øvrige fellesareal som tilligger boligene anses ikke å ha noen selvstendig tomteverdi.
Overskjøting av fellesarealer
Utomhuseiendommen var regulert for bruk av boligeierne i prosjektet, og kunne ikke bebygges eller utvikles videre.
Det ble etablert en egen huseierforening som skulle ivareta boligeiernes interesser, og som skulle forvalte utomhuseiendommen. Da utomhuseiendommen skulle overskjøtes til huseierforeningen, mente Statens kartverk at det måtte svares dokumentavgift av den verdien huseierforeningen ville ha vært villig til å betale for å erverve tilsvarende arealer.
Utbygger mente på sin side at utomhuseiendommen ikke hadde noen egenverdi som en resteiendom, og at eiendommen med dem offentligrettslige reguleringen innebar at eiendommen ikke har noen verdi i det åpne markedet, utomhuseiendommen er ikke salgbar alene. Verdien av utomhuseiendommen ble anført i realiteten å ligge til boligene som var solgt.
Høyesterett om hva som er «salgsverdi»
Høyesterett tok utgangspunkt i regelverket om dokumentavgift og konstaterer at det som utgangspunkt skal betales dokumentavgift basert på salgsverdien av fast eiendom. Videre tolker Høyesterett begrepet «salgsverdi» og legger til grunn at det med dette menes den verdien eller kjøpesummen som kan oppnås ved et ordinært, frivillig salg av den aktuelle eiendommen.
Videre følger Høyesterett opp sin tidligere avgjørelse Rt-2008-1160, der det ble vurdert at salgsverdien er markedsverdien på tinglysingstidspunktet. Høyesterett legger til grunn at det ved beregningen på vanlig måte må tas hensyn til den betydningen reguleringsplaner og andre offentlige reguleringer har for verdien av en fast eiendom.
Barcode-saken
I vedtaket fra Statens kartverk ble det trukket parallell til den såkalte Barcode-saken, der det ble reist tvist om hvilken dokumentavgift som skulle betales ved overdragelse av innendørs fellesrom (tekniske rom etc.). Lagmannsretten mente den gang at det var riktig av Kartverket å legge til grunn en beregning ut fra hva kjøperne ville ha betalt for å skaffe seg slike tekniske rom, men la da også til grunn at beregning av verdien av de tekniske rommene ikke var tatt med i overdragelsen av boligene mellom partene.
Konklusjon – ikke avgift to ganger
Høyesterett er enig med Statens kartverk og lagmannsretten i at det i enkelte tilfeller må beregnes en hypotetisk salgsverdi der det i praksis kun bare er én kjøper, og hvor man derfor ikke finner noen generell markedsverdi. Videre skal beregningen ta hensyn til offentligrettslige bestemmelser om bruken av eiendommen.
Høyesterett er imidlertid ikke enig i at dokumentavgiften i et tilfelle der beboerne gjennom den offentligrettslige reguleringen allerede var sikret tilgang til arealet, kan vurderes ut fra en hypotese om hva de ville ha betalt om de ikke hadde slik tilgang.
Salgsverdien må i et tilfelle som dette – mener Høyesterett – vurderes ut fra den merverdien, utover den bruk man allerede var sikret, det innbar for kjøperne å bli eier og dermed kunne utøve eierbeføyelser over eiendommen. Høyesterett antar at det må være begrenset hva en slik merverdi kan utgjøre (og utelukker ikke at den kan være tilnærmet 0), når tilgangen allerede er sikret gjennom offentlig regulering der videre utbygging også er utelukket.
Etter min vurdering vil situasjonen og konklusjonen være den samme der boligkjøperne ved kjøp av boligene allerede har betalt dokumentavgift for den totale tomteverdien, og også gjennom kjøpet av bolig har sikret seg tilgang til et slikt fellesareal.
Artikkelen er skrevet av advokat/partnerMarius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap DA.
