Finansavisen har igjen spurt 18 økonomer og bransjefolk hva de tror om boligprisene i Norge og i Oslo alene, i 2023, slik vi også gjorde for ett år siden.
Fasiten for 2022 får vi 4. januar, når Eiendom Norge legger frem tallene for desember. I mellomtiden har vi bedt ekspertene vurdere boligprisutviklingen for neste år.
På landsbasis spås det alt fra 10 prosent oppgang til 6 prosent nedgang. I hovedstaden er spriket enda større; her tror en ekspert at prisene vil øke med hele 12 prosent, mens det i motsatt ende av skalaen blir spådd en nedgang på 8,5 prosent.
Her kan du se ekspertenes forsøk på å se inn i spåkula for boligmarkedet 2023:
Carl Erik Krefting, eier av Carucel Eiendom og eiendomsinvestor:
NORGE: -4 prosent
OSLO: -5 prosent
Hvorfor: Hovedgrunnen til nedgangen er selvsagt renteøkningene. De får størst effekt i Oslo, da befolkningen i Oslo gjennomgående har høyere gjeld enn befolkningen i resten av landet. Renten vil trolig settes litt ned mot slutten av 2023 på grunn av en mindre resesjon, og en rentenedgang vil dempe prisfallet mot slutten av året.
Landets oljerikdom vil trolig gjøre at vi slipper lettere unna en kommende resesjon enn resten av verden. Den lave boligbyggingen vil også dempe prisfallet, da dette ikke vil være tilstrekkelig til å dekke den underliggende etterspørselen.
Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom:
NORGE: 0 prosent
OSLO: 2 prosent
Hvorfor: I 2023 tror jeg vi ser et fortsatt fall i boligprisene i begynnelsen av året, men som løfter seg mot slutten av året som følge av rentenedgang og utsikter for en lavere rentebane fremover i tid. På landsbasis vil dette utligne seg slik at årlig prisvekst er 0.
Prisveksten blir høyere i Oslo så fort dette snur, grunnet mangel på boliger og sterkere kjøpekraft i hovedstaden. Vi kommer også til å se en større forskjell mellom bruktboliger og nye boliger enn vi har hatt de siste årene.
Terje Tinholt, boligutvikler Tinholt Eiendom:
NORGE: 2 prosent
OSLO: 4 prosent
Hvorfor: Vi har ennå ikke kommet over kulen, men vi er der snart. Boligprisene skal derfor ikke så mye mer ned, men en moderat nedgang i første halvår. Renteøkningene har vært altfor aggressive, og det vil snart være behov for å stimulere økonomien igjen. Ingen tvil om at renten kuttes etter sommeren (eller tidligere), og da må vi snu på uttrykket trangt ut døren, da blir det trangt inn dørene.
I Oslo er det mye gjeld og økte som renter drar ned, samt psyken som virker kraftigere i hovedstaden, men lite utbud drar opp. Her kan vi få et sterkere første kvartal enn antatt, da mange har utsatt kjøp en stund allerede.
Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets:
NORGE: -5 prosent
OSLO: -7 prosent
Hvorfor: Effekten av renteøkningene er ikke uttømt. Oppgangen i norsk økonomi blir snudd til en moderat nedgang – fordi Norges Bank ønsker det for å dempe prispresset. Det meste av prisfallet kommer i første halvår.
Nå er renten tilbake er den var for 13 år siden. Blir renten satt betydelig ned, er det fordi noe har gått galt i norsk økonomi/boligmarkedet – og da er det langt fra sikkert at det setter fyr på boligmarkedet igjen. Historisk sett, har dette ikke vært tilfellet.
Lav rente og høy gjeld har vært en viktig driver for Oslo enn for landet samlet og balansen i Oslo-markedet i dag tilsier større prisfall har enn i resten av landet.
Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig:
NORGE: 1 prosent
OSLO: 3 prosent
Hvorfor: Det koster nå over 50.000 kroner pr. meter å bygge en ny leilighet. I tillegg kommer kostnader til tomt, finansiering og markedsføring. Det er så dyrt å bygge nytt at det ikke er rom for vesentlig prisfall. Utviklingen i 2023 blir imidlertid relativt flat på grunn av økt rente, lavere kjøpekraft og økonomisk uro.
Oslo kan på kort sikt falle litt, men vil ta seg opp ut over året på grunn av for lav boligbygging sammenlignet med befolkningsveksten. Økningen i 2023 blir imidlertid lav.
Generelt så vil også markedet være preget av stigende renter i første kvartal, som igjen vil medføre at folk i større grad selger eksisterende bolig før de kjøper ny. Dette gjør at tilbudssiden øker midlertidig, som igjen virker dempende på prisutviklingen. Når renten flater ut, så vil boligmarkedet løsne igjen. Antageligvis skjer dette skjer i slutten av første kvartal.
Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge:
NORGE: -3,5 prosent
OSLO: -6 prosent
Hvorfor: Renten presser boligprisene ned i første halvår. De siste rentehevingene sørger for at nedgangen blir størst i første kvartal, mens det vi regner med blir en siste renteheving i mars, gjør at det blir svakt frem til sommeren. Deretter en normalisering utover høsten.
Befolkningsveksten er høy, og kan også bli veldig høy i 2023 på grunn av flyktninger fra Ukraina. Dette vil etter hvert presse prisene oppover, men vi tror denne virkningen først kommer i overgangen mellom 2023-24, da befolkningen er større samtidig som lavt nyboligsalg i 2022 begynner å materialisere seg i færre ferdigstilte boliger.
Boligprisene er mer rentesensitive i Oslo på grunn av høye boligpriser og høy gjeld. Mange vil ikke få nok lån til å kjøpe til dagens prisnivå hvis de ikke har solid egenkapital eller får hjelp hjemmefra.
Altfor lav boligbygging fremover i forhold til det demografiske behovet gjør at prisene kan komme tilbake som en kule, men vi tror ikke dette skjer før i 2024.
Are Oust, boligforsker:
NORGE: -3 prosent
OSLO: -5 prosent
Hvorfor: Vi går inn i 2023 med en negativ psykologi i markedet. Psykologi vil prege markedet gjennom 2023 og i tillegg vil rentene virke nedkjølende. Likevel er den underliggende etterspørselen fortsatt sterk, noe vi har sett gjennom økende leiepriser også nå i høst. Det skal fortsatt bosettes mange ukrainske flyktninger gjennom 2023, og arbeidsmarkedet er fortsatt sterkt selv om ledigheten kanskje skal noe opp.
Hvordan høy inflasjon slår ut vil være et spenningsmoment. Høy inflasjon fører til økt tvangssparing, noe som teller negativt, samtidig som høy inflasjon er med å gi en raskere rebalansering av gjeld og eiendomspriser. Også inflasjon i form av høyere byggekostnader vil begrense fallet, uten at det er sikkert at dette får effekt på prisene allerede i 2023.
Stian Kløfta, adm. direktør i Krogsveen:
NORGE: -4 prosent
OSLO: -6 prosent
Hvorfor: Prisene har vært drevet høyt opp gjennom pandemien, sterkt stimulert av lave renter. Vi må forvente en korreksjon nå, basert på økte renter og levekostnader. Det er altfor lite aktivitet på nybygg, som vil sikre at bruktboligprisene ikke vil falle mer, drevet av høy sysselsetting og befolkningsvekst.
Vi vil se en sterke korrigering i Oslo, dette fordi det er høyere gjeldsgrad og renten biter sterkere i hovedstaden. Fra sommeren i år frem til desember har faktisk enkelte områder i Oslo hatt en prisnedgang på 10-15 prosent.
Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken Capital Markets:
NORGE: -3 prosent
OSLO: -3 prosent
Hvorfor: Vi venter at renten skal videre opp til 3 prosent i mars. Boligprisene vil falle videre, sesongjustert, de første månedene av året. Antall usolgte boliger har bygget seg opp i et raskt tempo og bankene venter å holde tilbake noe på sin kredittpraksis i tiden fremover. På et tidspunkt skal også de samme som selger boligen sin ut og kjøpe en ny bolig, da kan omsetningene ta seg opp. Samtidig demper høy inntektsvekst noe av fallet og inflasjonen ventes å avta noe neste år som gir rom for positiv reallønnsvekst.
Boligmarkedet i Oslo er mer rentesensitivt sammenlignet med resten av landet. Samtidig så vil egenkapitalkravet for sekundærboliger bli satt ned ved årsskifte fra 40 til 15 prosent. Det gjør at flere får mulighet til å investere i en sekundærbolig, i en tid hvor boligprisene i hovedstaden allerede har falt og leieprisveksten er høy.
Så langt i år er det gitt tillatelser til 1500 boliger, mens snitt sett de siste årene siden finanskrisen ligger på 2500 boliger. Det betyr at det kommer få nye boliger på markedet det kommende året, som også bidrar med å dempe fallet.
Camilla Sem, grunnlegger og eiendomsmegler i Sem & Johnsen:
NORGE: -3 prosent
OSLO: -4,5 prosent
Hvorfor: Dette kommer av inndragning av kjøpekraft, folk har mindre penger å rutte med. Høyere renter, høyere energipriser, høyere matpriser påvirker også boligmarkedet.
Veldig mye av dette skyldes manglende politisk styring. Manglende handlekraft fra politikerne forbauser meg. Mye av disse problemer kunne enkelt vært løst.
Baard Schumann, daglig leder i Unions boligutviklingsfond:
NORGE: -3,7 prosent
OSLO: -7 prosent
Hvorfor: Grunnen til at fallet ikke blir større, er at Stavanger vil stige med økt oljeaktivitet de neste årene og at Bergen og Trondheim holder seg godt. Stavanger har de siste ti årene hatt en boligprisvekst på omkring kun 5 prosent, og med oljeløftet vil dette endre seg.
Boligbyggingen er på kriselave nivåer med kun 21.000 nye boliger solgt det siste året mot normalt 30-32.000. Dette bidrar nok til at boligprisfallet ikke blir høyere også.
Oslo tror jeg vil falle 7 prosent neste år fordi prisene her ligger 70 prosent høyere enn de andre større byene per kvadratmeter og over 100 prosent høyere enn Stavanger. Da slår renten inn betydelig hardere her enn ellers i landet.
Men siden boligbyggingen er på et lavt nivå, vil vi se en kraftig rekyl når markedet snur. Vi vil se større forskjell på brukt mot nybygg, hvor prisene har vært for like noen år. Fremover vil det være en premie på nye boliger. Høye energikostnader bidrar også til at nye boliger blir attraktive fordi de er energieffektive.
Andreas Benedictow, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse:
NORGE: -3,5 prosent
OSLO: -5 prosent
Hvorfor: Renteoppgangen gir en korreksjon i boligprisene. I tillegg bidrar høy inflasjon til at det blir mindre igjen til å betjene gjeld. Renteøkningene merkes best der boligprisene og gjelden er høyest.
I Oslo venter vi derfor en sterkere boligprisnedgang, på 5 prosent. På litt lenger sikt venter vi imidlertid at boligprisene vil øke mer i Oslo, når rentene kommer noe ned og den svake tilbudssiden igjen dominerer utviklingen i hovedstaden.
Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen:
NORGE: 10 prosent
OSLO: 12 prosent
Hvorfor: Dagens krise i norsk økonomi er ganske så unødvendig, og vil neppe vare da det bare må små endringer i den økonomiske politikken til for å snu krise til suksess. Økt bruk av oljepenger, et høyere inflasjonsmål for sentralbanken som hindrer Norges Bank fra å sette renten for høyt, og et styrket inntektspolitisk samarbeid som sikrer et lønnsoppgjør nær 4 prosent, vil i sum gi et godt grunnlag for stabilisering av eiendomsmarkedet.
Boligbehovet øker raskt. Boliginvesteringer er for tiden moderate, og vil neste år være 15 prosent lavere enn toppen. Trolig får vi neste år samme sterke befolkningsvekst som i år, hjulpet av flyktningbølgen fra Ukraina.
Boligprisene i hovedstadsområdet vil få et sterkere omslag enn i landet som helhet fordi tilbudet her raskere strupes. Høstens priskorreksjon er også sterkere i Oslo enn i resten av landet, slik at en normalisering gir sterkere opptur her enn ellers i landet. Derfor blir rekylen også kraftigere.
Torbjørn Ek, eiendomsadvokat:
NORGE: -6 prosent
OSLO: -8,5 prosent
Hvorfor: Overskriften for min 2022-prognose var «meget usikkert». For 2023 derimot, skal man være relativt døv og blind for markedssignaler om man konkluderer med noe annet enn en sikker nedgang. Selv om en forventet nedgang isolert sett ser dramatisk ut, er det egentlig en ganske så udramatisk korreksjon tilbake til et høyt prepandemisk nivå.
Jeg tror prisøkningen vi vanligvis ser i januar uteblir i år fordi det er et stort volum som ligger usolgt. I tillegg er det mange selgere som fortsatt ikke har tatt innover seg hvor mye prisene har falt, og dermed blir avstanden mellom selgers forventning og kjøpers bud stor. Det vil ta litt tid før denne avstanden reduseres til et mer normalt nivå. Etter sommeren 2023 begynner markedet å venne seg til et normalisert rentenivå. Etterspørselen vil gradvis ta seg opp igjen og etter hvert følger prisene etter.
De samme generelle faktorer påvirker Oslo-markedet, men erfaringsmessig vil man se sterkere utslag både hva gjelder oppgang og nedgang. Utviklingen vil være parallell med landet under ett, men fallet er større og stigningen vil, når den kommer, bli brattere på sikt.
Grethe W. Meier, adm. direktør i Privatmegleren:
NORGE: 2 prosent
OSLO: 0 prosent
Hvorfor: Det som påvirker prisene negativt er at renteøkningene ikke har slått fullt ut i lommeboken enda, og trolig får vi ytterligere en renteøkning før den stabiliseres, og kanskje går noe ned igjen til høsten.
Makrobildet gjør oss også usikre, og flere som vil og har behov for boligbytte vil sitte på gjerdet noe lenger. Det som taler positivt for boligprisene er lav boligbygging, stor tilflytning til Norge, lav arbeidsledighet, og ikke minst vil lempingen i utlånsforskriften med 2 prosent nedgang i stresstesten påvirke at flere får finansiering. Trolig vil prisene gå videre ned frem til mai/juni , med unntak av januar. Så tror jeg aktiviteten tar seg opp, fordi vi har vendt oss til høyere renter og priser og justert forbruket vårt i forhold til dette. Vi er igjen tryggere på egen økonomi og det underliggende boligbyttebehovet slår ut i sterk etterspørsel. Da vil prisene også gå opp igjen etter hvert som etterspørselen øker.
Det som er nevnt over for landet gjelder også for Oslo. Det som er noe annerledes for Oslo er at renteøkningene vil virke mer negativt for prisene i Oslo-markedet på grunn av dyrere boliger og således større lån. Det som virker mer positivt for Oslo er at de vil ha den største tilflytningen i landet, samt at Oslo har svært lav boligbygging slik at tilbudet vil bli lavt utover i 2023.
Martine Røisland, daglig leder i Røisland&Co:
NORGE: -1,5 prosent
OSLO: 0 prosent
Hvorfor: Boligprisene har fått en korreksjon i løpet av høsten som følge av en lengre periode med opphetet marked og deretter påfølgende usikkerhet rundt norsk økonomi generelt, herunder høyere renter, strømpriser og inflasjon.
Vi tror korreksjonen vil vedvare i årets første måneder. Rentetoppen tror vi nås i første kvartal. Husholdningene har innen sommeren slått seg til ro med den nye økonomiske hverdagen og omprioritert forbruket.
De siste fem årene har det i snitt blitt lagt ut 1.800 nye boliger i Oslo pr. år. Dette er halvparten av hva vi mener burde vært lagt ut i markedet årlig over tid for å sørge for ett balansert boligmarked. Den lave tilførselen av nye boliger i Oslo vil fortsette i 2023, med fare for at vi vil få den laveste tilførselen av nye ferdigstilte boliger vi har sett på mange år.
Vi tror at utviklingen i boligprisene i landet for øvrig vil påvirkes av den stramme økonomiske situasjonen i større grad, da det ikke er de samme drivkreftene for bytte av bolig som i de større byene.
Mari O. Mamre, stipendiat i boligmarkedsøkonomi ved Handelshøyskolen NMBU:
NORGE: 2 prosent
OSLO: 3 prosent
Hvorfor: Gjennom 2022 har styringsrenten blitt hevet fra 0,5 i januar til 2,75 i desember, en av de bratteste hevingene på lang tid. Det er nok en tydelig nedside i boligmarkedet fremover etter alle rentehevingene og veksten i befolkningens øvrige levekostnader. Derfor tror jeg vi vil se en svak utvikling i boligmarkedet i første del av 2023, muligens med unntak av en viss januareffekt.
Allikevel, når rentetoppen nås tror jeg markedet vil ta seg opp igjen ganske raskt. Toppen kan nås allerede rundt påske, grunnet en ventet svekkelse av norsk økonomi og svakere prisutvikling på viktige varer som energi og bensin. I hovedscenariet får vi en positiv utvikling for boligmarkedet for 2023 sett under ett.
Boligmarkedet i Oslo er ventet å både falle og stige mest neste år. På nedsiden virker renten og en ventet svekkelse av folks økonomi. På oppsiden bidrar svak boligbygging neste år, høy innvandring og mange flyktninger som blir bosatt i hovedstaden. I tillegg til en ventet rentetopp litt inn i 2023. Dermed kan dette være tiden for å gjøre gode kjøp i det ellers svært pressede boligmarkedet i hovedstaden.
Boligtempen 2023:
| Navn | Selskap | Norge | Oslo |
| Jan Ludvig Andreassen | Eika Gruppen | 10 % | 12 % |
| Terje Tinholt | Tinholt Eiendom | 2,0 % | 4,0 % |
| Mari O. Mamre | Handelshøyskolen NMBU | 2,0 % | 3,0 % |
| Grethe W. Meier | Privatmegleren | 2,0 % | 0,0 % |
| Sverre Molvik | Selvaag Bolig | 1,0 % | 3,0 % |
| Mathis Grimstad | Stor-Oslo Eiendom | 0,0 % | 2,0 % |
| Martine Røisland | Røisland&Co | -1,5 % | 0,0 % |
| Nejra Macic | Prognosesenteret | -2,8 % | -3,2 % |
| Sara Midtgaard | Handelsbanken Capital Markets | -3,0 % | -3,0 % |
| Camilla Sem | Sem & Johnsen | -3,0 % | -4,5 % |
| Are Oust | NTNU | -3,0 % | -5,0 % |
| Andreas Benedictow | Samfunnsøkonomisk Analyse | -3,5 % | -5,0 % |
| Henning Lauridsen | Eiendom Norge | -3,5 % | -6,0 % |
| Baard Schumann | Union | -3,7 % | -7,0 % |
| Carl Erik Krefting | Carucel Eiendom | -4,0 % | -5,0 % |
| Stian Kløfta | Krogsveen | -4,0 % | -6,0 % |
| Harald Magnus Andreassen | SpareBank 1 Markets | -5,0 % | -7,0 % |
| Torbjørn Ek | Advokat Torbjørn Ek | -6,0 % | -8,5 % |
