Et lite tall på skattekortet ditt kan ha endret seg ganske dramatisk i løpet av den to siste årene: Formuesverdien på boligen din.
Det lille tallet kan få store konsekvenser, først og fremst for dem som har nedbetalt boliglånet og for dem som har større boliger i sentrale strøk: Det er nemlig svært avgjørende for hvor stor formuesskatten eventuelt blir.
Rabatten redusert
At formuesverdien har økt skyldes ikke bare at boligprisene har økt, men også at regjeringen har besluttet at verdsettelsesrabatten for boligeiendom er redusert for boliger med en boligverdi over 10 millioner kroner.
– Det er mange som tenker at det bare er snakk om de aller dyreste boligene, men en passelig stor familiebolig i Oslo har fort en boligverdi over 10 millioner kroner, sier Øistein Olsen Krokmoen, advokat i Huseierne.
Finansavisens beregninger, basert på eiendomsskattelistene, viser at det i Oslo er over 30.000 boliger som har en boligverdi over 10 millioner kroner.
Ifølge Finansdepartementet var det i 2021 31.100 primærboliger som hadde en skattemessig markedsverdi mellom 10 og 12,5 millioner kroner, 15.500 boliger med en verdi mellom 12,5 og 15 millioner og 14.400 boliger med en verdi over 15 millioner.
Altså er det eiere av rundt 60.000 boliger som vil merke dette.
Fra 42.500 til 95.000 kroner
– For en bolig som ikke er belånt, og der eieren har andre eiendeler med formuesverdi tilsvarende bunnfradraget i formuesskatten vil formuesskatten knyttet til en boligverdi på 20 millioner kroner bli mer enn fordoblet fra 2021 til 2023, sier Krokmoen.
I 2021 ville formuesskatten blitt på 42.500 kroner, mens den i 2023 blir på 95.000 kroner.
– Det er en dramatisk økning, sier han.
Fra 3,75 til 6 mill.
Frem til og med 2021 var verdsettelsesrabatten på 75 prosent for alle boliger. En eiendom med boligverdi på 15 millioner kroner fikk dermed en formuesverdi på 3,75 millioner kroner.
I 2022 ble verdsettelsesrabatten på den delen av boligverdien som overstiger 10 millioner kroner redusert til 50 prosent. Boligen til 15 millioner fikk dermed en formuesverdi på 5 millioner kroner.
For 2023 ble det, etter regjeringens forhandlinger med SV, besluttet at verdsettelsesrabatten for den delen av boligverdien som overstiger 10 millioner kroner blir redusert til 30 prosent. Det gir den samme boligen en formuesverdi på 6 millioner kroner.
Det innebærer at en eiendom med en boligverdi på 15 millioner kroner i 2021 hadde en formuesverdi på 3,75 millioner kroner, mens den i 2023 får en formuesverdi på 6 millioner kroner.
Bunnfradraget for eiendomsskatt er for 2022 og 2023 1,7 millioner kroner, eller 3,4 millioner for et ektepar. Formuesskattesatsen er på 0,95 prosent for 2022 og 1 prosent for 2023 for formuer under 20 millioner kroner.
– Er det mange av medlemmene deres som har reagert på formuesverdien på boligen sin?
– Vi har foreløpig ikke fått så mange henvendelser knyttet til dette. Nå er det kort tid siden satsene for 2023 ble besluttet, og jeg tror heller ikke at alle har fått med seg at verdsettelsesrabatten for bolig over 10 millioner kroner var på 50 prosent for 2022. Det fremkommer tydeligere når skattemeldingen sendes ut i mars, sier han.
Sjekk boligverdien
Krokmoen mener at det er svært lurt å vurdere om det tallet Skatteetaten opererer med, faktisk stemmer med boligens reelle verdi.
– Det praktiske rådet må være å sjekke at boligverdien ikke er beregnet for høyt, sier han.
– Det er viktig å huske på at det bare er statistisk beregnede verdier, sier han.
Statistisk sentralbyrå oppgir at rundt 75 prosent av de estimerte markedsverdiene ligger mellom pluss 20 prosent og minus 20 prosent av de observerte prisene hvis man ser på alle boligtypene og for hele landet samlet.
Endring av boligverdi
Boligverdi:
Endring av boligverdi:
Altså er det veldig mange boliger som har store avvik mellom estimert boligverdi og reell markedsverdi.
Modellen klarer ikke å ta høyde for positive og negative kvaliteter ved enkelteiendommer, som solforhold og trafikkstøy. Det medfører at de aller dyreste boligene ofte får en lavere boligverdi enn reell markedsverdi, mens boliger som blir solgt rimeligere på grunn av mindre heldig beliggenhet får en høyere boligverdi enn reell markedsverdi.
Dokumentasjon
Mener du at Skatteetaten opererer med en for høy boligverdi for din bolig må du kunne dokumentere det på noe vis. Skatteetaten opererer med tre ulike typer dokumentasjon:
– Derfra er det egentlig veldig enkelt å endre grunnlaget, ved logge inn på Skatteetaten og endre opplysningene, enten i skattekortet ditt eller i skattemeldingen som kommer. Da blir du bedt om å laste opp dokumentasjon på den verdien du mener er riktig, sier Krokmoen.
Fem år
Når du har endret boligverdien på grunnlag av dokumentert markedsverdi har du rett på en forholdsmessig nedsettelse av boligverdien i de fem påfølgende årene. Det skal i utgangspunktet skje automatisk, men bør selvfølgelig kontrolleres. Deretter går boligverdien igjen tilbake til Statistisk sentralbyrås estimat, og hvis det også da foreligger et avvik må det endres med dokumentasjon igjen.
Påvirker eiendomsskatten
Det er ikke bare frykten for formuesskatt som gir grunn til å endre på boligverdien dersom den er feil: Boligverdien er også grunnlag for eiendomsskatt for de kommunene som har valgt å benytte dette som grunnlag. Det gjelder blant annet Oslo og Bergen.
I Oslo er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget, og eiendomsskattegrunnlaget er 70 prosent av boligverdien minus bunnfradraget på 4 millioner kroner. En bolig med boligverdi på 10 millioner får dermed en eiendomsskatt på 9.000 kroner, har boligen boligverdi på 15 millioner blir eiendomsskatten på 19.500 kroner, mens en bolig med en boligverdi på 20 millioner kroner får en eiendomsskatt på 30.000 kroner.
– I og med at kommunen får boligverdier fra Skatteetaten er det en forsinkelse i disse tallene, slik at eiendomsskatten for 2023 utskrives på grunnlag av boligverdien fra 2021, sier Krokmoen.
