Dermed er det to prosjekter utbyggeren nå prøver å selge seg ut av. Det ene i Hemsedal og det andre i Hafjell. I sistnevnte prosjekt, med navn Front Hafjell, er første byggetrinn med 66 leiligheter oppført og overtatt av kjøperne. Andre byggetrinn ble også lagt ut i markedet, og 21 av 35 leiligheter solgt, før prosjektet ble skrinlagt i løpet av fjoråret.

– Byggekostnadene eskalerte og vi fikk priser fra entreprenører som var 20-30 prosent høyere enn i første salgstrinn, forteller Kvam.

– Det er de samme faktorene som virker inn på bygging av småhus i tre i Oslo. Der vi tidligere regnet en kostpris på rett under 30.000 kvadratmeteren, er det nå oppe i 40.000, fortsetter Kvam.

Omsetningen i første trinn ble 286 millioner kroner, men det gjenstår fortsatt 309 leiligheter som kan bygges ettersom reguleringen tilsier inntil 375 enheter.

– Hvis vi regner et snitt på 70 kvadratmeter og en snittpris på 65.000 kroner kvadraten, så tilsier det en restverdi på omtrent 1,4 milliarder kroner, sier Kvam.

Nå er altså håpet at noen andre skal ta over og fullføre prosjektet. Solon Eiendom har guidet en pris på 70-80 millioner kroner.

– Det er et stort prosjekt i fjellet, og det er relativt få aktører som kan ta en sånn investering. Og markedet er ikke like bra som for et år siden, selv om vi ser konturene av en positiv utvikling, mener Kvam.

– Det er et par aktører som regner på det og skal komme med en tilbakemelding. Tomten er bra, med ski in, sol og utsikt. Jeg tror alle er enige om at det er et godt utgangspunkt for å drive utvikling i Hafjell, som er blitt en attraktiv destinasjon.

«Local business»

Solon Eiendom er primærbolig-utbyggeren fra urbane strøk som ville prøve seg til fjells. Men nå er det full plog. OBOS og svenske SBB, som er blitt selskapets største eiere i løpet av de to siste årene, har også uttrykt ønske om at Solon skal prioritere primærboliger.

– Vi har fått mandat til å fullføre de prosessene som er i gang, men det har ikke bare vært enkelt å styre fjellprosjektene fra Oslo. At eiendom er «local business» er ikke bare en klisje.

Prosjektet i Hemsedal har fått navnet Fjellandsbyen, med totalt rundt 300 leiligheter. Det første byggetrinnet er ute i markedet, og i motsetning til på Hafjell er det positive nyheter å melde om salget.

– Vi solgte tre enheter i januar, og har solgt to til nå i februar. Jeg er positivt overrasket, sier Henrik Erland Morud i Eiendomsmegler 1 Hemsedal.

– Markedet er på ingen måte friskmeldt, men det er fortsatt etterspørsel etter gode produkter, sier Kvam.

Total salgsverdi for første trinn, bygg A og B, er 530 millioner kroner. For bygg C og D er det beregnet 650 millioner, som gir en total salgsverdi på nærmere 1,2 milliarder kroner.

– Blir ikke prosjektet solgt nå vil vi fullføre bygg A og B, parkeringskjelleren og utearealene, for deretter å selge bygg C og D, forteller Kvam.

– Vi har hatt flere interessenter som ønsker å kjøpe C og D, men vårt hovedfokus har vært å selge prosjektet samlet.

– Hvilken pris er det dere ønsker?

– Dette er prosjekter i full produksjon der det er tilført betydelige verdier. Samtidig er salgsobjektet et selskap, og kjøper overtar også gjelden som ligger der. Det er et sammensatt regnestykke.

Kjøperne varslet

Vi vender tilbake til Hafjell, der slalåm og storslalåm ble arrangert under OL i 1994. Mesterskapet ble en suksess, men like bra har det ikke gått for Hafjell Alpin Lodge. 19 av 36 leiligheter ble solgt, men så måtte utbygger trekke i nødbremsen. Salget stoppet plutselig opp, og prosjektet ble rett og slett for dyrt.

– Nå er det vanskelig å få til noe i fjellet. Det er i hvert fall vår erfaring. Vi fikk entrepriser det ikke var mulig å forsvare ut i markedet, sier Werner Forr Nystuen.

Han og partner Knut Strandenes utgjør Ersgaard, som er blitt en utbygger å regne med på Lillehammer og i regionen rundt. Nå har de 43.000 kvadratmeter under planlegging, med en antatt salgsverdi på 2,3 milliarder kroner. Men i fjellet gikk det tyngre. Hafjell Alpin Lodge er deres første prosjekt med fritidsboliger.

– Tomten er veldig fin, med bra beliggenhet. Vi hadde absolutt tro på prosjektet og salget startet bra, sier Nystuen.

Han er advokat. Strandenes er bygningsingeniør. De startet med å kjøpe Ersgaard-eiendommen på solhellingen ovenfor sentrum av Lillehammer, som har gitt navnet til selskapet.

– Det ble bråstopp i Hafjell-prosjektet i høst, og da to kjøpere med tre boenheter trakk seg fikk vi problemer med bankens krav til forhåndssalg, forklarer Strandenes.

I forrige uke fikk de resterende kjøperne varsel om at prosjektet er stoppet.

Sett flere eksempler

Jo mer byggekostnadene økte, jo mer måtte forhåndsselges. Ersgaard var i kontakt med flere entreprenører uten å komme i mål med en pris som kunne holde prosjektet gående.

– Det ble bare verre og verre. Vi fikk et tilbud på 52.000 kroner kvadratmeteren, som var himmelhøyt over det vi så for oss, sier Strandenes.

– Vi kunne ikke risikere å bli sittende med et høyt lån og mange usolgte leiligheter. Da var det bedre å kaste kortene.

Megleren de brukte på prosjektet er Stig Henning Svartor i Privatmegleren. Han har en rekke salg både i Hafjell og Kvitfjell på samvittigheten.

– Det er en særdeles attraktiv tomt, midt i alpinbakken. Responsen var bra og alle var fornøyde, men det hjelper ikke hvis det ikke er butikk i prosjektet, sier Svartor.

– Jeg har sett flere prosjekter som har opplevd det samme.

Prisene på de 36 leilighetene lå fra 1,6 til oppunder 5 millioner kroner. Reguleringen tillater totalt 75 leiligheter.

– Nå ligger vi på været og ser an. Vi har fortsatt tomten, og en rammetillatelse som varer i tre år, sier Strandenes.

– En ferdig regulert tomt på Hafjell er ikke det dummeste du kan ha, fortsetter Nystuen.

– Så dere er ikke blitt skremt fra å satse i fjellet?

– Nei, vi holdt på å kjøpe et veldig stort felt i fjellet nå nylig. Så vi er ikke skremt, men vi vil heller ikke ta for stor risiko, og bruker fornuften.

Skal bli billigere

Det er heldigvis utsikt til håp, for prisutviklingen på trelast har vært negativ siden september i fjor. Prisene gikk faktisk ned med 19,4 prosent i 2022, men er fortsatt høyere enn før pandemien.

– Trelastprisene har gått betydelig ned etter hvert, men det har vi sett lite til i entreprisemarkedet, frem til nå. For et halvt år siden lå alle jevnt høyt, men nå er det større sprik i feltet, sier Kvam.

– Selv om vi ser konturene av at prisene er på vei ned, er vi ikke tilbake til nivået før covid, barkebiller og krigen i Ukraina.

Men videre ned kan prisene gå, forteller Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret.

– Materialkostnadene skal ned litt til, men ikke tilbake til 2019-nivå, sier hun.

– Prisene påvirkes av globale hendelser som naturkatastrofer, klimaendringer, endringer i klimapolitikken, utslippskvoter og utslippskrav. Alt dette er fordyrende elementer i produksjonen av byggematerialer, og er en av årsakene til at jeg ikke tror vi kommer tilbake til prisene før pandemien.

Og en annen vesentlig faktor er kostnadene på arbeidskraft. I år ligger det an til en høyere lønnsvekst enn i fjor.

– Oppsummert tror jeg byggekostnaden for akkurat hytter kan flate ut, eller falle litt, men det vil variere fra prosjekt til prosjekt. Jo større prosentandel av kostnader som går til materialer, jo større er fallhøyden i de totale byggekostnadene, sier Macic.

Ny vurdering til sommeren

Flere utbyggere har i hvert fall planer om å vente i noen måneder før de eventuelt prøver seg på nytt. Det er status for Norefjell Prosjektutvikling som prøvde å selge 54 leiligheter med størrelse fra 80 til 250 kvadratmeter. Total salgsverdi er flere hundre millioner kroner.

– Vi valgte å utsette i høst grunnet for høye byggepriser. Og med et litt usikkert salgsmarked velger vi å vente til det har stabilisert seg, sier Steffen Fagerås, daglig leder i Norefjell Prosjektutvikling.

Prosjektet er fordelt på flere byggetrinn på Norefjellstua-området. På andre siden av alpinbakken for restauranten Olympique, for den som er litt kjent på Norefjell. Leilighetene har en gjennomsnittsstørrelse på 140 kvadratmeter.

– Vi har prosjektert leilighetene for ulike behov, med en god miks for å treffe ulike kundegrupper.

Planen var å legge ut de første leilighetene for salg før nyttår, med byggestart til våren hvis salget hadde gått bra.

– Vi gjør en ny vurdering til sommeren. Først var det byggekostnadene som gjorde det vanskelig, og så endret salgsmarkedet seg. Vi er avhengig av begge deler.

Fagerås går likevel ikke med på at markedet er dødt.

– Mitt inntrykk er at salgsmarkedet løsnet etter jul, vi mottar stadig telefoner fra folk som ønsker å kjøpe på Norefjell. Det er ikke så dødt som mediene skal ha det til.

I samme område bygger Norefjell Prosjektutvikling leiligheter som leies ut av Norefjell Skisenter.

– 30 leiligheter er tatt i bruk, og seks nye står klare i uke ni. De resterende 18 blir ferdigstilt til våren, forteller Fagerås.

Ble bråstopp

I samme fjell måtte også Fjellhvil-prosjektet kaste kortene. Tredje trinn skulle nå vært ute i markedet

– Vi har lagt det litt på is, sier Morten Høegh, eiendomsmegler i Sem & Johnsen.

Første byggetrinn var 16 leiligheter på 120-130 kvadratmeter, og det tredje skulle etter planen være helt likt.

– Men salget gikk trått, forteller Høegh.

Prosjektet ble så endret til 24 mindre leiligheter på 60-70 kvadratmeter, men salget tok likevel ikke av.

– Kundegruppen som er ute etter den typen leilighet på Norefjell er mennesker som er avhengig av litt lån. Når det er usikkerhet rundt rentehevinger blir det helt bråstopp.

Prosjektet er lagt på is frem til høsten.

– Det handler ikke om vilje, men om markedet. Når det ikke er noe respons er det ikke noe vits å ha leilighetene til salgs.

Noe som derimot er til salgs er seks chaleter med ski in/out. Prisene ligger fra 15 til over 16 millioner kroner.

– Vi la dem ut rett før jul, og har solgt én til over 16 millioner. Jeg har flere interessenter på dem, forteller Høegh.

– Når er planlagt byggestart?

– Vi må nok selge fire av seks for å få banken med oss, og håper det skjer innen sommeren. Byggetiden er på ett år.

Høegh vil heller ikke være med på at markedet i fjellet er dødt.

– I januar solgte jeg flere dyre eiendommer på Norefjell, og nå er det helt fantastiske forhold der. Det er lenge siden jeg har sett så mye snø, og jeg har jobbet som megler der oppe i 25 år, avslutter Høegh.

Men snømengdene i fjellet har ikke klart å trumfe miksen av byggekostnader, strømkostnader og rentehevinger. Kortene er kastet i flere prosjekter i fjellet, så gjenstår det å se om de dukker opp igjen når snøen smelter til våren.