– Med over 75 prosent av vår gjeld rentesikret, påvirkes kostnadssiden foreløpig beskjedent av økte renter, sier Arve Regland i Fredensborg.

Nøkkelordet er «foreløpig». Regland er finansminister for Ivar Tollefsens boligimperium Heimstaden Bostad, et imperium med en balanse på 397,3 milliarder svenske kroner. Mye er gjeld.

Mens Ola Nordmann får låne 5 ganger inntekt hadde Tollefsen ved utgangen av 2022 en rentebærende gjeld på 21,7 ganger inntekt, målt som EBITDA.

Tollefsen er blitt boligkonge på å kjøpe mye eiendom med lav avkastning på en tid med enda lavere lånerente.

Men på ett år har markedsrentene steget fra null eller minus til mellom 3,5 og 4 prosent før kredittpåslag på 0,8 til 1,2 prosent i bankmarkedet og mellom 2 og 4 prosent i obligasjonsmarkedet, mens Heimstaden Bostad i fjerde kvartal 2022 rapporterte en gjennomsnittlig avkastning på 3,17 prosent på hele sin boligportefølje.

Rentehopp

Rentesikringsavtalene har skånet Ivar Tollefsen for renteøkningene som har rammet Ola Nordmann. Men selv med rentesikring har Tollefsen fått smake sentralbankenes medisin.

Gjennomsnittlig lånerente i Heimstaden Bostad økte likevel med utrolige 50 prosent i fjerde kvartal, fra 1,2 prosent til 1,8 prosent.

Så lenge ikke renteutviklingen snur ned vil Tollefsens lånerente fortsette å stige. Hvis Tollefsen skulle lånefinansiere eiendom i dag måtte han først betalt en swaprente som i svenske kroner ligger på 3,7 prosent for tre år og 3,41 prosent for fem år. På toppen kommer kredittpåslagene. De steg fra 0,50 prosentpoeng under corona til opp mot 5 prosent i desember. Nå har de kommet ned, men er fortsatt høye, som gir lånerenter langt over Tollefsens boligavkastning.

Det skal finansiere boligporteføljen som kaster av seg 3,17 prosent i gjennomsnitt for Ivar Tollefsen. Heimstaden Bostad-obligasjoner handles i markedet til en avkastning som gir tosifret rente.

– Rentenivå må sees i sammenheng med inflasjon. Hvis dagens situasjon med relativt høye renter og høy inflasjon vedvarer vil både leieinntekter og rentekostnader øke, sier Regland.

Store nedskrivninger

Ivar Tollefsen møter det på ulike måter. Den ene er å senke verdien av eiendommene ved å skrive ned eiendommene i regnskapet. Heimstaden Bostad skrev ned 6,5 milliarder svenske kroner i tredje kvartal i fjor, og nye 11,7 milliarder i fjerde kvartal.

Den andre måten å møte det på er, som Regland nevner, å øke inntektene. Det gjør de ved å inflasjonsjustere husleiene.

– Inntektssiden vokser mye grunnet høy inflasjon. Når det gjelder yield på den type eiendom vi eier så har den gått ut de siste kvartalene blant annet som følge av stigende rentenivå og realrenter. Akkurat hvor yieldene stabiliseres er vanskelig å si, da de stigende inflasjonsforventningene som har trukket rentenivået opp bidrar til den sterke inntektsveksten og motvirker ytterligere yield utgang, sier Regland.

Tollefsen har store boligporteføljer i Sverige og Tyskland der leieprisøkninger begrenses av at markedet er overstyrt av regulerte leier. Årsrapporten viser en leieprisvekst på 5,4 prosent i fjor, hvorav den i Sverige utgjorde 3 prosent og Tyskland 7,8 prosent.

I første kvartal i fjor forrentet Tollefsens eiendommer 2,3 prosent, men det var før de store nedskrivningene som korrigerte nevneren i regnestykket.

Kjøper billig gjeld

Da Tollefsen gjorde sitt største kjøp, «Akelius-porteføljen» med 28.776 tyske, svenske og danske leiligheter priset til 94 milliarder kroner ga det ham en løpende avkastning på nettopp 2,3 prosent.

Heimstadens hybrid- og preferansekapital har alltid vært omdiskutert. Heimstaden mener preferansekapitalen er og blir egenkapital, og at hybrid er 50 prosent egenkapital og 50 prosent gjeld, og støtter seg til IFRS og S&P. Andre mener det er gjeld fordi det er en betalingsforpliktelse. Og da er ikke egenkapitalandelen lenger 52,6 prosent, men bare 9 hvis man utelater goodwill.

Kaller man hybridkapital for gjeld har Heimstaden plutselig lånt 27,3 ganger EBITDA, og med preferansekapital er de helt oppe i 40 ganger EBITDA.

Innhenting av egenkapital og tilbakekjøp av gjeld er uansett en måte å redusere risiko på i vanskelige tider. Det har Ivar Tollefsen benyttet seg av.

18. juli i fjor hentet Heimstaden Bostad 6,9 milliarder kroner i ny egenkapital. Pengene ble brukt til å delfinansiere tilbakekjøp av obligasjoner for 868 millioner euro. 16. desember hentet selskapet 750 millioner og kjøpte tilbake obligasjoner for samme beløp.

Denne uken hentet Heimstaden Bostad 3,3 milliarder kroner hvorpå selskapet brukte pengene til å delfinansiere tilbakekjøp av obligasjoner pålydende 10,1 milliarder for 9,3 milliarder kroner. Tollefsen kjøpte følgelig tilbake gjeld med 800 millioner i rabatt.

– Tilbakekjøp av gjeld med rabatt som finansieres med ny egenkapital styrker de finansielle nøkkeltallene og forbedrer forfallsprofilen på gjelden i selskapet, sier Arve Regland.

Svakere kredittutsikter

Et annet grep Heimstaden Bostad gjør er å bytte fra obligasjonsfinansiering til bankfinansiering.

– Vi refinansierer nå utelukkende i bankmarkedet, som er betydelig mer attraktivt enn prisingen man kan lese ut av obligasjonsmarkedet, sier Arve Regland.

Det er der swaprentene kommer inn i bildet. Fem års swaprente er ifølge SEB på 3,41 prosent i svenske kroner, 3,64 prosent i norske kroner og 3,45 prosent i euro, mens tre års swaprente er på henholdsvis 3,70 prosent, 3,85 prosent og 3,72 prosent.

På toppen kommer kredittspreadene som for Heimstadens del er på mellom 0,8 og 1,2 prosent i bankmarkedet og 2 og 4 prosent i obligasjonsmarkedet. Spreadene påvirkes av Heimstadens rating.

Forrige uke var det drama i det svenske eiendomsselskapet Balder da Moody's nedgraderte selskapets kredittrating til «junk». Ivar Tollefsens høyt forgjeldede Heimstaden Bostad har foreløpig sluppet unna med noen korrekser. Både Fitch og S&P har nylig nedgradert utsiktene for Heimstaden Bostad. Begge har BBB-rating for selskapet.

– Begge ratingbyråene har nylig gjennomført full gjennomgang av selskapet, hvor S&P også justerte de finansielle terskelnivåene for BBB ratingen til gjeldsgrad på 60 prosent og rentedekningsgrad på 1,8. Dette kommer som følge av selskapets lave forretningsmessige risiko og økte kvalitet, og gir betydelig buffer i forhold til å bli nedgradert til lavere ratingnivå, sier Regland.