Rapporten «Regionale fremskrivinger av boligpriser ved forskjellige scenarioer for boligbygging» tar for seg tre forskjellige scenarioer når det gjelder boligprisene frem til 2040, og resultatene viser at det er stor sannsynlighet for en dobling i prisene i hovedstaden.
Kvadratmeterprisene i Oslo er til sammenligning 90.108 kroner pr. februar i år, ifølge Eiendom Norge.
Boligforsker Erlend Eide Bø og arbeids- og skatteforsker Edda Solbakken ser på ulike fremskrivninger av boligprisene ved å se på langsiktige priseffekter av boligbygging. Det finnes allerede flere slike på nasjonalt nivå, men nå gås det altså i dybden regionalt.
De regionale boligprisene blir ikke bare fremskrevet ved hjelp av den estimerte sammenhengen mellom prisendringer og endringer i boligmasse, men også endringer i befolkning, disponibel inntekt på fylkesnivå, kapitalskatt på nasjonalt nivå, og så videre. Det antas for øvrig at kapitalskatten er konstant og siden modellen er på endringsform utgår kapitalskatten.
Grunnscenarioet
I grunnscenarioet antar de to forskerne at boligbyggingen relativt til befolkningsveksten vil fortsette som den har gjort i årene 2011–2020. I dette scenarioet vil boligprisen i medianregionen, målt i reelle priser, falle svakt frem til 2025, for så å stige langsomt mot 2040.
Det er stor variasjon mellom regionene, fra en nedgang på nesten 40 prosent på det minste, til over dobling av prisen i Oslo.
Regionene med lav prisvekst er i gjennomsnitt betraktelig mindre i folketall enn regionene med høyere prisvekst. Oslo skiller seg ut med klart sterkest prisvekst i fremskrivningene.
I hovedstaden er det en reell mulighet for kvadratmeterpriser på cirka 200.000 kroner i 2040, slik figuren under viser:
Figur 5.1 viser fremskrevne priser for hver enkelt region fordelt på landsdeler, og det påpekes at det hovedsakelig er de største byene som har høyest vekst i dette scenarioet, hvor Østlandet har den i snitt høyest fremskrevne prisveksten.
Indeksen i figuren (reelle priser) er satt til 100, og tar utgangspunkt i boligprisene for 2021. Den kan komme opp til hele 212,5 i Oslo, og over 300 i nominelle termer. Det gir en kvadratmeterpris på rett i underkant av 200.000 i 2040 i hovedstaden.
Forskerne har beregnet de fremtidige nominelle boligprisene ved å legge en årlig inflasjon på 2 prosent (inflasjonsmålet) til veksten i reelle boligpriser, og i motsetning til resultatene i reelle priser, stiger medianpriser i nominelle priser i alle år frem til 2040.
Da vil medianprisen på landsbasis være cirka 50 prosent høyere enn i 2040, målt i nominelle tall.
Scenario 1
I scenario 1 simuleres det en økning i boligbyggingen med 0,1 prosentpoeng av eksisterende boligmasse frem til 2040, noe som tilsvarer nesten 20 prosent flere boliger fra 2021 til 2040 enn i grunnscenarioet.
«Det er en konsistent nedgang i prisene for alle regioner i dette scenarioet, og prisnedgangen relativt til grunnscenarioet øker over tid i alle regioner. Prisfallet varierer noe mellom regioner, men ikke veldig mye, unntatt region Oslo, som har det klart kraftigste fallet. Regioner med i utgangspunktet høy prisvekst (dvs. høy fremskrevet befolkningsvekst og lønnsvekst, og lav boligbygging) får størst reduksjon i fremskrevne priser», heter det i rapporten.
Scenario 2
I scenario 2 simuleres det en økning i boligbyggingen på 20 prosent av den fremskrevne boligbyggingen, noe som tilsvarer 1,2 ganger boligbyggingen i grunnscenarioet hvert år frem til 2040. Det vil si 51.182 flere boliger i perioden, cirka like stor økning som i scenario 1 (48.924 boliger).
I rapporten påpekes det at selv om økningen i antallet boliger bygd i de to scenarioene er tilnærmet lik, vil resultatene på regionalt nivå variere.
I scenario 1 vil flere av de ekstra boligene relativt til grunnscenarioet bygges i regioner med høy boligmasse i 2021, mens i scenario 2 vil flere av de ekstra boligene bygges i regioner med høy boligbygging i årene 2011–2020.
I dette scenarioet er det større variasjon i priseffektene, fordi boligbygging, fremskrevet på bakgrunn av boligbygging i perioden 2010–2019, varierer mye mellom regionene.
Størst fremskrevet prisnedgang i dette scenarioet har region Ullensaker/Eidsvoll, etterfulgt av «Trondheim forstad» og Holmestrand.
«Regionene Sunndal/Surnadal, Nord-Gudbrandsdal og Indre Hardanger blir minst påvirket i dette scenarioet, med en prisnedgang i 2040 på under en prosent, da det nesten ikke er fremskrevet boligbygging i disse regionene i utgangspunktet.»
Konjunkturendringer
Avslutningsvis påpekes det at de fremskrevne prisene avhenger en del av antagelsene i modellen, og det trekkes særlig frem forskjellene mellom om man fremskriver lønn som et nasjonalt gjennomsnitt, eller basert på historisk lønnsvekst på fylkesnivå.
Forskerne har ikke modellert fremtidig lønnsvekst, og fremhever at resultatene må antas å være sensitive for fremtidige endringer i regional lønnsvekst.
Når det kommer til rentenivået, har forskerne lagt til grunn en historisk realrente på 1,5 prosent, og påpeker videre at svingninger i rentenivået kan gi store endringer i prisene som ikke er hensyntatt i denne rapporten.
