Universitet i Agder har rundt 15.000 studenter, hvorav cirka 13.500 av disse ikke bor hjemme. Det fører til et stort behov for leieboliger. Studentsamskipnaden har kun 1.500 hybler, og de resterende 12.000 studentene må dermed ut på det private leiemarkedet.
Men nå ønsker Kristiansand kommune å stramme inn på hvor mange soverom man får lov til å leie ut pr. boenhet, og i hvor stor grad man skal få lov til å bygge om boliger til utleieformål, ofte omtalt som «hyblifisering».
Hvor går egentlig grensen for hva som regnes som hyblifisering - og har kommunen lov til å kreve tilbakeføring av eksisterende utleieboliger?
Selverklært bolighai
I fjor sommer skrev vi i Kapital om 27 år gamle Morten Mosvold som gikk fra 0 til 53 leietagere på tre år. Siden den gang har utallige medier hevet seg på og omtalt den selverklærte «bolighaien».
Men med mye medieomtale følger også argusøyne fra kommunen, og han er nå en av flere som den siste tiden har mottatt flere pålegg om å tilbakeføre det som omtales som «hybelhus», slik E24 omtalte i forrige uke.
I ett av tilfellene er det snakk om en tomannsbolig i Kalkveien, rundt 15 minutters gange fra universitetet. Her har Mosvold delt opp et hovedsoverom i andre etasje til to mindre, og en loftstue er delt opp til to soverom pluss en liten loftstue. Boligen har dermed gått fra tre til seks soverom.
Kommunen påpeker selv at ordet «hybel» ikke er definert i bygningslovgivningen, men fremhever likevel at Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) skriver at en hybel kan være «et enkeltrom i en eksisterende bolig som benyttes til utleie, og hvor beboerne deler kjøkken, bad og WC(..)»
– Slik kommunen resonnerer, vil i praksis nesten alle kollektiv i byen være å regne som hybelhus.Morten Mosvold Jørgensen, boligutleier
Selv bestrider han pålegget, og har kontaktet advokat for å forhøre seg rundt hvilke muligheter han har for å unngå tilbakeføring.
Han påpeker også i sitt tilsvar at slik kommunen resonnerer, vil i praksis nesten alle kollektiv i byen være å regne som hybelhus.
En kjapp titt på boliger til leie i byen hos blant annet Hybel og Finn bekrefter dette, og det markedsføres nærmere hundre boliger som har fire eller flere soverom. Nærmere studiestart vil dette antallet antagelig øke betraktelig.
– Alt er ikke hyblifisering bare fordi det er mer enn tre soverom.Mathias Bjornes, juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund
Kommunen svarer deretter blant annet følgende:
«Med hjemmel i plan- og bygningsloven pålegger bygningsmyndigheten deg som eier å opphøre bruken av bygget som hybelhus med utleie til mer enn 3 enkeltindivider.»
I et annet tilfelle har en anonym tipser sendt inn varsel om hyblifisering i en bolig Mosvold eier i Smiedalen. Her er det fra kommunen sendt inn varsel om tilsyn og mulig tvangsmulkt, men det fremgår ingen videre dialog etter dette.
Hvis ikke de to boligene tilbakeføres, vil det påløpe engangsbøter på 150.000 og 80.000 kroner, og dagbøter på 2.000.
Maks tre soverom?
Forskjellen på hybel/hybelhus og et normalt kollektiv er for mange vanskelig å forstå. Kommunen oppsummerer selv retningslinjene på følgende måte:
«I retningslinjen setter vi i utgangspunktet en begrensning på inntil 3 hybler/utleide soverom innenfor en boenhet. Dersom boligen skal ha mellom 4 og 5 hybler vil det kreve særskilt tillatelse(..).»
Finansavisen er kjent med at flere banker i byen ikke er villige til å beregne leieinntekt fra mer enn tre soverom i lånesøknader til utleiebolig, og viser til de uklare reglene.
Et annet interessant moment, er det faktum at regelen om tre soverom visstnok ikke bare gjelder om man bygger om boligen, men også i boliger hvor det har vært mer enn tre soverom siden byggetiden. Hvis en bolig opprinnelig ble bygget og godkjent med seks soverom, kan man bare leie ut tre av disse.
At kommunen kontrollerer og opphever bruk av soverom som ikke har de kvaliteter som kreves i teknisk forskrift, er for mange helt problemfritt. Også at det finnes både fellesrom, kjøkken og bad.
Men hva om en bolig har eksempelvis to bad, ett kjøkken, en stor stue og fire normale soverom? Skal det regnes som et hybelhus?
– Det blir litt flåsete å si at alt over tre soverom skal defineres som hybler. Alt er ikke hyblifisering bare fordi det er mer enn tre soverom. Det kan være «helt molbo» i en leilighet på 30-40 kvadratmeter, mens på 150 er det rene luksusen.
Ordene tilhører Mathias Bjornes fra juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund.
– Det er mye skjønn inne i bildet her. Kommunen ønsker nok å sette et innslagspunkt for hva som er søknadspliktig, så det ikke blir helt fritt frem, slik vi har sett i de verste tilfellene.
Bjornes fremhever også viktigheten av at bruken av skjønn ikke oppleves vilkårlig og usaklig.
– Vurderingen går på om dette er snakk om en omdanning og omdisponering av et hus eller en leilighet til et hybelhus. Da er det viktig å se på om det er i tråd med formålet og bruken av boligen slik den var, og om antall beboere påvirker bomiljøet rundt i stor grad.
– Det blir spennende å se hvordan kommunen vil håndtere dette, og det kan godt være det etter hvert vil komme mer konkrete definisjoner rundt hva som faktisk regnes som «for mye».
– Nye regler vil gjøre det mer forutsigbart for utleiere, men også mer firkantet.
Uenige om kommunens hjemmel
I et leserinnlegg i FVN trekker politiker Alette Dybesland Lie og branningeniør Are Lervåg frem DIBKs veiledning for tilsyn og etablering av hybler, hvor det fremkommer at plan- og bygningsloven ikke regulerer utleie av bolig.
Det trekkes også frem at det sentrale aspektet er om arealet som brukes og leies ut er godkjent som boligareal.
«Hvis prosjektet overholder alle aktuelle lover og forskrifter, er kommunen pålagt å gi tillatelse til å sette i gang tiltaket.», heter det videre.
Kommuneplanen inneholder heller ingen informasjon eller presiseringer om når bestemmelsen i § 8, som kommunen refererer til, kommer til anvendelse og hva som ligger i begrepet å dele opp boenheter til hybler.
«Følgelig må man konkludere med at kommunen heller ikke her har hjemmel til å kreve opphør av bruk.», konkluderer de.
I et annet leserinnlegg påpeker Høyre-politiker Odd Nordmo at det er forskjellsbehandling om kommunen sier at det er lov til å ha flere enn tre soverom om en familie bor der, men ulovlig om det er studenter.
Finansavisen kjenner til flere tilfeller i kommunen der utleiere får lov til å leie ut mer enn tre soverom til familier, men maksimalt tre om det er studenter som skal bo der.
Kristiansand kommunes retningslinjer:
Den pensjonerte advokaten Jakob Bakka stiller seg også bak Nordmos konklusjon, og trekker videre frem en lovutredning fra 2016 som han kommenterer slik:
«Plan- og bygningsloven har ikke regler om utleie av bolig. Som et generelt utgangspunkt har derfor ikke bygningsmyndighetene noe med om eieren bruker boligen selv eller leier den ut.»
Ikke soveromskrav i Oslo
I Oslo er kommunen og Plan- og bygningsetaten blitt mer oppmerksomme på boligenes tilstand og planløsning i forbindelse med utleie.
I august i fjor hadde 4.000 studenter fått tildelt studentbolig av Studentsamskipnaden, mens over 6.000 fortsatt stod på venteliste. I tillegg var det tusenvis av studenter som hadde leid seg bolig på det private markedet, og flere aktører, deriblant Utleiemegleren, meldte om skyhøye leiepriser.
En innstramming av maksimalt antall soverom pr. utleiebolig her ville med det ført til et ytterligere press på et allerede trykket leiemarked.
Enhetsleder Karin R. Engebretsen i Plan- og bygningsetaten i Oslo svarer følgende rundt problemstillingen:
– Det følger av plan- og bygningsloven at kommunen skal føre tilsyn. Et av de prioriterte tilsynsområdene er at etablering av hybler/boenheter i eksisterende bygg skal være omsøkte og lovlige.
Hun kan videre fortelle at de ikke har konkrete regler rundt antall boliger før en søknadsplikt inntrer, og at hver sak må vurderes individuelt.
– Et av vurderingstemaene er imidlertid hvorvidt en leilighet eller bolig har tilstrekkelig fellesareal til beboerne, og om den endrede/økte bruken er av et slikt omfang at den påvirker omgivelsene.
Hvorvidt noe blir godkjent, avhenger av om tiltaket er i tråd med lov, forskrift og gjeldende planer, skriver hun videre.
– Plan- og bygningsloven regulerer ikke utleie eller hvem som bebor en leilighet eller annen bolig, og tekniske krav, herunder krav til rømning, lys og så videre, gjelder selvfølgelig uavhengig av hvem som bor i boligen.
Det har ikke lykkes Finansavisen å få Kristiansand eller Oslo kommune til å uttale seg i forbindelse med saken.
