– Eiernes egenkapital er satt sammen av to aksjeklasser, hvor den ene holdes fast i verdi og den andre får verdiendringen. Fallet i kvartalet er i den minste delen av egenkapitalen som utgjør bare 30 prosent, mens den største delen har uendret verdi. Egenkapitalen har falt 8,7 prosent i verdi i kvartalet hensyntatt emisjoner og utbytte, sier finansdirektør i Heimstaden Bostad, Thomas Hansen.
Torsdag morgen leverte Heimstaden Bostad sin kvartalsrapport for 1. kvartal.
Mens det på de første sidene ble fremhevet 335 milliarder svenske kroner i eiendomsverdier og 2,3 milliarder i netto driftsresultat, sto det med liten skrift at verdinedskrivningene på porteføljen var 3,9 prosent.
SKRIVER I SMÅ BOKSTAVER: Thomas Hansen, finansdirektør i Heimstaden. Foto: Heimstaden
Det mest oppsiktsvekkende i rapporten, finner man på siste linje i siste tabell på siste side (side 42). Her kommer det frem at verdijustert egenkapital pr. aksje i ved nyttår var 4.155 svenske kroner. Ved utgangen av første kvartal hadde det falt til 2.824 kroner, et fall på hele 33 prosent.
| (Mill. SEK) | 1. kv./23 | 1.kv./22 |
| Driftsinntekter | 3.610 | 3.014 |
| Driftsresultat | −11,318 | 10.925 |
| Resultat før skatt | −14.157 | 10.613 |
| Resultat etter skatt | −13.274 | 8.010 |
Eiendomsselskap med hele 159.000 utleieboliger i porteføljen med en anslått markedsverdi på 335 milliarder svenske kroner. |
|
Sverige og Tsjekkia er de største markedene med 45.000 og 42.500 boliger, og selskapet har eiendom i totalt ni land. |
Heimstaden, som kontrolleres av Ivar Tollefsen, hadde ved nyttår 42,1 prosent av aksjene. |
Deretter fulgte Alecta med 35,6 prosent og Folksam Group med 17,2 prosent. |
Greater Manchester Pension Fund investerte 3,34 milliarder svenske kroner i mars i ny egenkapital. |
Selskapet har en helt annen sammensetning av gjelden enn det Entra og Olav Thon Eiendomsselskap har, og mer likt det svenske børsgiganter som SBB har.
Heimstaden Bostad har en bokført rentebærende gjeld på 183 milliarder svenske kroner.
Den bokførte egenkapitalen på 164,4 milliarder svenske kroner består av 95,3 milliarder i preferanseaksjer og 40,8 milliarder i hybridlån. Begge disse har forpliktende betingelser om betaling av rente på hybridlånene og utbytte på preferanseaksjene.
Doblede finanskostnader
– Dere har bokførte rentekostnader på 999 millioner, er det inkludert finanskostnader til hybridlån og preferanseaksjer?
– Preferanseaksjer er egenkapital og hybrider klassifiseres som egenkapital etter IFRS og avkastning rapporteres som utbytte. Utbytte til hybridkapitalen utgjør 491 millioner i første kvartal. Utbytte til preferanseaksjene fastsettes årlig på generalforsamlingen og inngår som del av utbytte til eierne, sier Hansen.
– Hvilken forpliktelse har Heimstaden Bostad til å betale utbytte til preferanseaksjene?
– Hvorvidt det betales utbytte vedtas fritt av generalforsamlingen årlig. B-aksjene har et preferert utbytte dersom det betales utbytte. B-aksjene står for 70 prosent av eiernes egenkapital. Disse mottok 3.267 millioner svenske kroner i utbytte for 2022, som ble utbetalt i mars 2023.
Selv om hybridkapitalen regnskapsmessig defineres som egenkapital, må Heimstaden Bostad oppfylle betingelsene, hvis ikke vil reforhandlinger av disse og annen gjeld bli svært vanskelig og mye dyrere i neste runde.
Det betyr at finanskostnadene i første kvartal utgjør rentekostnader på 999 millioner og hybridlånrenter på 491 millioner. Sier man for enkelthets skyld at preferanseaksje-avkastning i første kvartal er en firedel av fjorårets totale utbytte, utgjør det rundt 800 millioner.
Det drar finansieringskostnader og utdeling til preferanseaksjer opp i 2,3 milliarder svenske kroner, akkurat like mye som driftsresultatet.
– Hvis selskapet deres hadde vært børsnotert, ville verdijustert egenkapital pr. aksje vært redusert med en tredjedel?
– Alle aksjonærer må eie stam- og preferanseaksjer, ingen kan eie bare den ene aksjeklassen. Verdifallet på denne egenkapitalen er 8,7 prosent, selv om verdifallet teknisk henføres bare til den ene aksjeklassen. Hvis aksjene hadde vært børsnotert, hadde eiernes egenkapital blitt redusert med de samme 8,7 prosent i første kvartal.
Tynn verdijustert egenkapital
Egenkapitalen justert for preferanseaksjer og hybridlån, skriver Heimstaden, utgjør 36,5 milliarder kroner. Med en totalbalanse på 380,7 milliarder, utgjør det en egenkapitalandel på bare 9,6 prosent.
– Dere har forpliktelser på allerede inngåtte kjøp av eiendommer under bygging på 7,7 milliarder - vil dere gjennomføre disse, eller vurderer dere å selge dere ut av kontraktene?
– Vi gjennomfører alle avtalte kjøp. Unntaksvis har vi forhandlet bort mindre byggeprosjekter hvor utbygger har stor kostnadsøkning og har kompensert oss for å droppe kjøpet, sier Hansen.
– Hvilken investeringskapasitet har dere for eventuelle nye kjøp, og hva slags planer har dere for kjøp og salg av eiendom det neste året?
– Vi planlegger hverken større kjøp eller salg i dagens marked, sier han.
