Samtidig med havariet i det svenske eiendomsselskapet SBB sitter toppsjef og storeier Ilija Batljan i sin egen personlige krise. Batljan er nedlesset i gjeld via sitt investeringsselskap IB Invest, og på grunn av utsatte utbytter fra SBB må han nå utsette rentebetalinger.

Holberg Fondene sitter på eiersiden både i et evigvarende hybridlån og et senior obligasjonslån utstedt av IB Invest.

– Vi har ingen problemer med å si at vi har bommet på analysen, sier investeringsdirektør og porteføljeforvalter Tormod Vågenes til Finansavisen.

Verdiras

Hybridlånet og seniorobligasjonen handles nå til henholdsvis 8 og 30 prosent av pålydende. Det gir Holberg Kreditt et samlet tap på drøyt 20 millioner kroner bare i år, kan Vågenes fortelle. Dagens eksponering, på en halv prosent av porteføljen, har et verdifall på 50 millioner kroner. Største delen av dette kom i mai og juni i fjor.

– I vår målestokk er det en liten posisjon. Vi reduserte da markedet var noenlunde intakt for ett år siden, så har vi brent inne med en post på 60 millioner, sier Vågenes.

– Anser dere pengene som tapt?

– Alt faller på om det er egenkapitalverdi igjen i SBB, forklarer Vågenes.

Holberg har laget en stressanalyse der det antas at Batljans aksjer i SBB skrives ned til null. Men det finnes også andre eiendeler i selskapet slik som eiendom og aksjer.

– Om SBB-aksjene går til null blir det vanskelig å få noe igjen på hybridlånet, men det er på nåværende tidspunkt fryktelig vanskelig å vurdere om det vil skje. Det er veldig mye støy nå, basert på det som har skjedd de seneste to ukene, som igjen er en oppsummering av det som har skjedd det siste året, sier Vågenes, og fortsetter:

– Alle har visst at rentene har steget og at verdien av eiendommene har falt. At det skulle påvirke kredittrating burde være en konsekvens av det, men så skjer det først lenge etterpå. De fundamentale eiendomsverdiene har ikke endret seg mye de siste ukene.

I seniorobligasjonen har Vågenes mer tro på å få igjen visse verdier.

– Der ligger det verdier på balansen i selskapet. Det er større mulighet for å realisere verdier der enn i hybriden, men alt avhenger av hva som skjer med SBB og hva egenkapitalverdiene der blir.

Gjeldsberg fikk snill vurdering

Den fjerde mai i år nedjusterte ratingbyrået Scope, som tilbyr vurdering mot betaling, kredittratingen på IB Invest til BB+ fra BBB-. Det betyr at at IB Invest fikk beste mulige vurdering innen høyrente.

– Burde et selskap som ikke kan betale for seg ha den kredittratingen?

– Det er naturlig å stille det spørsmålet. Jeg vil ikke si for mye, for kredittrating er ikke mitt bord, men markedets prising av utstederens instrumenter indikerer at man ikke er helt enig med den ratingen. Det kan problematiseres, sier Vågenes.

– Bakspeilet her er rapporteringen, som alt av analyser er basert på. Det er stor forsinkelse fra når vi som regner på dette fra dag til dag bruker våre observasjoner og legger inn analyser, til den offisielle versjonen rapporteres en eller to måneder etter kvartalsslutt.

– Hvilken analyse lå til grunn for å gå inn i hybridlånet?

– Da er vi tilbake i juni 2021. Vurderingen var at vi synes den så attraktiv ut sammenlignet med andre investeringsmuligheter i eiendom og obligasjonsmarkedet for øvrig på det tidspunktet.

KJØPT OG BETALT: Ilija Batljans investeringsselskap IB Invest fikk samme kredittvurdering som Aker. Foto: Eivind Yggeseth

Det var primært to faktorer som gjorde at forutsetningene i analysen ble feil, ifølge Vågenes. Det første går på selskapsstyring.

– Det er et investeringsselskap der mye er styrt av en person. Det gjør at oppfølging og analyser er mer krevende enn i børsnoterte selskap.

Den andre går på det operasjonelle. Siden Holberg investerte første gang har rentene steget betraktelig og finansieringskostnadene for eiendomsselskaper økt kraftig.

– Vi har nok ikke vært strenge nok i stresstesten og risikoanalysen, men det er alltid lett å være etterpåklok. Det var ingen som tenkte at man skulle ha pengemarkedsrenter på firetallet for to år siden.

Må betale for seg

Vågenes sier IB Invest må gjenoppta rentebetalingene.

– Dette er hans strategi for å ivareta eierskapet i SBB. Om han skal kunne forsvare sin posisjon som eier, så må han gjenoppta rentebetalinger og betale tilbake 100 prosent av par i obligasjonene. Det ser ut som et binært utfallsrom i øyeblikket.

– Om det ikke er egenkapitalverdier i SBB, eller om han blir vannet til null, er verdiene borte. Om det er verdier, vil man kunne finne løsninger som kan hjelpe selskapet til å overleve nedturen og gjenvinne verdiene.

Totalt har Holberg Kreditt investert 3,5 prosent av fondet på totalt 5,7 milliarder kroner i det svenske eiendomsmarkedet.

– Det er en veldig liten eksponering for oss. De andre obligasjonene vi har handler på mellom 88 til 97 prosent av par. De er ikke utsatt på samme måte som i IB Invest. Vi har vært lite eksponert mot næringseiendom det siste året. Vi reduserte i fjor vinter, og etter det har vi ventet litt og ser at det er muligheter. Det er garantert noe som blir bra her også.