Renteboomen fra Norges Bank rammer ikke bare Ola og Kari Nordmann. Eiendomskjempen Torstein Tvenge har fått føle de sterkt økte rentene. Tidligere har han uttalt at gjelden blir spist opp av inflasjonen. 

Nå tar han imidlertid grep om egen gjeld selv om belåningen ikke er så høy som mange andre i eiendomsbransjen.

– Vi er relativt lavt belånt målt mot eiendomsverdier, men det forhindrer ikke at vi helt klart har mål om å nedkvittere gjeld så raskt vi bare kan. Vi har ikke noe ønske om å øke gjeldsgraden. Tvert imot, sier Torstein Tvenge.

– Hvor mye gjeld vil du bli kvitt?

– Alt overskudd utover det vi må ta i utbytte til betaling av formuesskatt og utbytteskatt skal nå gå til nedkvittering av gjeld. Skatten utgjør en halv million kroner om dagen.

– Men hvor mye er målet å kutte?

– Bare mest mulig. Problemet er at vi kommer til å dra på oss et par-tre eiendommer til de nærmeste årene, så det blir litt vanskelig å klare å nedkvittere gjeld samtidig som vi kjøper, men målet er å kvittere ned mest mulig gjeld de neste tre årene.

Tjente 309 mill.

Med tilnærmet 100 prosent utleiegrad har Tvenge akkurat passert 1 milliard kroner i netto leieinntekter. Samlede inntekter utgjorde i fjor 1,5 milliarder kroner, mens summen av overskuddene i selskapene utgjorde 309 millioner kroner.

Renteoppgang til tross, så slapp Tvenge å gjøre store nedskrivninger i fjor.

– Vi har løpende takster fra Akershus Eiendom og Newsec. Selv om rentene har vært sterkt økende, har også leieprisene økt betraktelig. Noen snakker om 20 prosent verdifall, men det ser vi ikke noen tegn til. Vi har sentrale eiendommer i Oslo på sterkt etterspurte steder som Solli plass og Skøyen. I tillegg til at leieprisene øker kompenserer vi med økte leieinntekter fra nybygg.

Flytende renter

– Fjoråret var meget aktivt fra vår side. Grunnlaget for 1 milliard i netto leieinntekter ble lagt sent i 2021 samt i 2022. Med det vi har i pipeline nå vil dette økes ytterligere til minst 1,1 milliarder i år, eller kanskje mer, sier Tvenge.

– Når det gjelder gjelden og effekten av renteøkningene så merker vi en viss økning. Vi har ikke bundet så mye, men ligger relativt mye spot. Samtidig har vi inflasjonen som hjelper godt til.

Tvenge har en en gjeld på 6,8 milliarder kroner i sitt system. Med verdier for 24 milliarder kroner er han heldigvis langt fra belånt til pipa. Han er selv eneeier av toppselskapet Tveco og har 70 prosent av Fram Management, som styres og eies av sønnen Magnus samt Fram Realinvest og Titas Eiendom der døtrene Marianne og Annickens styrer. Alt forvaltes gjennom driftsselskapet Fram Eiendom.

– Vesentlig bedre i år

– Jeg er veldig godt fornøyd med fjoråret hensyntatt renovering og foredlingsprogrammet på eiendommene våre. Det handler nye forskrifter og krav inkludert energibesparende tiltak som kommer leietagerne til gode. Vi prøver å dra ned kostnadene så mye som mulig.

De store pengemaskinene var i fjor Tvenges Tveco og døtrenes Titas Eiendom og Fram Realinvest. Magnus-selskapet Fram Management hadde et nytt år med totalrenovering og mye utgiftsføring knyttet til Orklas gamle hovedkontor på Skøyen, som nå er utleid til Sohmen-familien.

– Det har vært et veldig ekspansivt år, så da blir det mye utgifter. I år er det vesentlig mer piano, så da blir resultatene vesentlig bedre. Det er slik eiendom er, man må se resultatene over 3-4 år.

Nybygget i Drammensveien 126 på 11.500 kvadratmeter er akkurat ferdig, fem måneder senere enn planlagt. I tillegg har Tvenge oppført et nybygg på 4.500 kvadratmeter omsorgsboliger utleid til Bærum kommune.

På kjøpersiden overtok Tvenge i fjor Porschebygget ved Sørlandssenteret, Agdergrossisten og Sjøsportsenteret i Lillesand, Kongsbærg Næringseiendom og Quben samme sted, samt en tomt i Havsdalslia på Geilo. Og selskapet har kjøpt Karenslyst Alle 8A og B og Sjølyststranda Parkering.

– Vi er ikke helt passive

På samme tid i fjor var Torstein Tvenge tydelig på at han var på kjøper'n. Det er han fortsatt, om enn ikke like aggressiv som da.

– Vi er ikke helt passive, sier han nå.

– Hva tenker du om eiendomsprisene fremover?

– De aller beste eiendommene er ikke for salg, og transaksjonsvolumet i år blir dramatisk mindre enn tidligere. De gode tingene sitter folk på, og de dårligere får du ikke lån til. Men prime location vil være ettertraktet, sier han.

Uten betydelig formuesskatt og tilhørende utbytteskatt ville Tvenges plan om nedkvittering av gjeld kunne gå betydelig raskere.

– Det er helt uaktuelt for familien å flytte til Sveits. For meg er det ikke aktuelt i det hele tatt, men heller ikke for barna. I alle fall ikke de nærmeste årene, sier Tvenge.