Det Trondheimsbaserte eiendomsselskapet R. Kjeldsberg fikk et årsresultat på 45,2 millioner kroner, mot 23,8 millioner kroner året før. Adm. direktør Ole Petter Bjørseth er fornøyd med fjorårets resultater, og forklarer at den kraftige oppgangen er todelt. 

– Vi fikk i 2022 en regnskapsmessig gevinst på cirka 20,4 millioner kroner fra salg av aksjer i et selskap i Tromsø som vi har utviklet. Vi har hatt en utleiegrad på 96 prosent gjennom hele fjoråret, og dermed har vi hatt en pen økning på nesten 80 prosent i leieinntekter fra 2021, sier han.

Starten av året har vært tøft for flere selskaper på eiendomsmarkedet. Mange bedrifter sliter med å skaffe seg finansiering, samtidig som både kjøpere og selgere har problemer med å tilpasse seg et nytt prisnivå i takt med at renten stiger. 

Til tross for dette, har Ole Petter Bjørseth tro på at 2023 vil bli enda et godt år for selskapet, som hovedsakelig driver innen næringseiendom.

Positiv verdiutvikling

Likevel ser han noen utfordringer som kan komme med de økte rentekostnadene.

– På kort sikt kan vi også oppleve et fall i eiendomsverdiene på våre kontantstrømseiendommer. Dette skyldes en forventning om at avkastningskravet for eiendom skal noe opp i forbindelse med at det generelle rentenivået stiger, sier Bjørseth, og fortsetter:

– Når det gjelder våre utviklingseiendommer forventer vi en positiv verdiøkning. Dette skyldes at vi holder på med verdiøkende prosesser (regulering), samt at vi ferdigstilte et kontorprosjekt i juni 2023. Samlet sett vil vi nok oppleve en økning i eiendomsverdiene i løpet av 2023.

Spent på boligmarkedet

Når det gjelder boligmarkedet er R. Kjeldsberg-sjefen spent.

– Vi opplever stor etterspørsel etter handels- og kontoravtaler. Etterspørselen er fortsatt høy når det gjelder boligprosjekter men det er større usikkerhet på kjøpersiden når det gjelder betalingsevne. Det er nok krevende i dag å få realisert nye boligprosjekter når man skal ut i markedet. Det er utfordrende å få regnet hjem prosjektene på grunn av økte entreprisekostnader og det er krevende å oppnå en tilstrekkelig salgsgrad for oppstart av prosjektene. 

I tillegg til usikkerheten som vanker på kjøpersiden, er de spente på hvilken retning entreprisekostnadene vil bevege seg i. Økte lønnskostnader og fortsatt høye materialkostnader kan være problematisk. Til tross for dette, forventer selskapet en ketchupeffekt og har planer om å våge seg ut på boligmarkedet innen 2025.

– Det kan være at vi får en ketchupeffekt om en to års tid hvor man ser at markedet løsner, og at vi da får en ikke uvesentlig stigning i prisene på nyboligprisene. Det forutsetter at arbeidsledigheten holder seg lav og at de potensielle kjøperne har en betalingsevne.

Fortsetter byutviklingen

Da Finansavisen sist tok en prat med Bjørseth hadde selskapet kontorbygget Alo på Sluppen i Trondheim under oppføring. Nå står bygget ferdig, og er klart for å bli tatt i bruk av ulike bedrifter. 

– Det er kanskje litt motstrøms, men vi opplever at vi får ganske mange henvendelser fra potensielle leietakere. Det er en god pågang av bedrifter som ønsker å leie av oss, hvilket er positivt for den byutviklingen vi holder på med her på Sluppen.

STÅR FERDIG: Kontorbygget Alo under oppføring og mathallen Lager11 på Sluppen i Trondheim i regi av R. Kjeldsberg. Illustrasjon: R. Kjeldsberg

På det nåværende tidspunkt er de i ferd med å skrive fire nye leiekontrakter som skal ferdigstilles før utgangen av juni. I tillegg til dette holder de for øyeblikket på med detaljreguleringsplan som er på 177 dekar. 

– Vi håper på å få reguleringsplanen vedtatt i 2025. Da kan vi få bygget ut 55.000 kvadratmeter med kontorer og annen type næringseiendom. I tillegg til dette vil vi også få bygget ut et stort antall leiligheter, mellom 1.600–1.700 nye boliger. 

Økt belåning

Med en egenkapitalandel på 34,8 prosent, har gjeldsgraden økt betraktelig fra 2021. Da lå egenkapitalandelen på 53 prosent. 

For å beskytte seg mot rentesvingningene i markedet har de rentesikret halvparten av låneporteføljen. Det er ikke blitt oppført noen oppskrivninger på verdiene i selskapet, og de har gjort av- og nedskrivninger på 31,3 millioner kroner.

Eierne tar hele overskuddet på 42 millioner fra R. Kjeldsberg i utbytte.