I april skrev Finansavisen om nye bestemmelser i sørlandsbyen, hvor kommunen «over natten» innførte en antallsbegrensning på maks tre soverom pr. boenhet i utleieboliger som leies ut til studenter.

Det førte til at flere så seg nødt til å selge utleieboligene, da de mente det ikke lenger var lønnsomt å leie ut i byen.

Nå har kommunen snudd igjen, og tillater utleie til inntil fem studenter uten særskilte søknadskrav. Men helomvendingen kan vise seg å bare være midlertidig.

Godt gjemt

Kristiansand kommune møtte stor motstand i studentbyen da de opprinnelige reglene ble innført, og Plan- og bygningsetaten har i samråd med kommunen nå erkjent at de har tolket reglene for strengt. Noen offentlig beklagelse gis det dog ikke, og på kommunens egne nettsider må en lete seg frem til de nye reglene rundt såkalte «hybelhus».

«I påvente av ny kommuneplan vil kommunen praktisere at det må søkes om særskilt tillatelse for oppdeling av bolig til hybler dersom det deles opp eller brukes til seks eller flere hybler», heter det under fanen «Utleie av hybler» på siden som omhandler byggesøknader.

Den eksisterende kommune- og arealplanen ble sist revidert i 2011, og er med det relativt gammel. En ny plan har vært på trappene over lengre tid, men er ikke ventet klar før til høsten. 

I forslaget til den nye planen har Plan- og bygningsetaten igjen foreslått en antallsbegrensning på maksimalt tre soverom ved utleie til studenter, og den midlertidige tillatelsen med inntil fem utleieforhold vil med det kunne bli en kortvarig affære.

Det får flere til å reagere:

– Det er bra at de mykner opp kravene, men samtidig så er det fryktelig vanskelig å forholde seg til når kommunen ombestemmer seg hele tiden. Det oppleves vinglete og uforutsigbart, mener branningeniør Are Lervåg, som for øvrig driver småskala-utleie i byen.

KRITISK: Are Lervåg mener kommunens vingling oppleves uforutsigbart. Foto: Elotec

Fjerner krav om bruksendring

I et leserinnlegg i FVN trekker han sammen med politiker Alette Dybesland Lie frem Direktoratet for byggkvalitets veiledning for tilsyn og etablering av hybler, hvor det fremkommer at Plan- og bygningsloven ikke regulerer utleie av bolig.

Det trekkes også frem at det sentrale aspektet er om arealet som brukes og leies ut er godkjent som boligareal.

Kommunen har i tillegg til krav om særskilt tillatelse for utleie til mer enn tre studenter, tidligere krevd at boliger som inneholder mer enn fem «hybler» skal bruksendres til hybelhus/næringsmessig utleie. 

Disse kravene gås det nå bort ifra.

– Tidligere i år måtte man ha en ansvarlig søker, en prosjekterende og en utførende – på grunn av krav rundt byggtekniske forskrifter (Tek17, journ.anm.). I tillegg ble søknadene behandlet som næringsbygg, noe som førte til helt sinnsyke gebyrer for å søke om bruksendring til hybelhus. Det er ganske store summer det er snakk om, og flere har allerede betalt disse gebyrene, sukker Lervåg videre.

Mottok pålegg

Morten Mosvold Jørgensen er en av flere som har mottatt pålegg fra kommunen, og har med det måttet bruke mye tid og ressurser på å etterkomme kravene som ble innført tidligere i år. Nå som reglene er midlertidig endret, bortfaller deler av påleggene.

FIKK PÅLEGG: Morten Mosvold Jørgensen er en av flere utleiere som fikk pålegg av kommunen grunnet utleieboliger som inneholdt mer enn tre soverom. Nå er praksisen midlertidig endret, men utleierne har allerede brukt store summer på å ordne opp i forholdene. Foto: Iván Kverme

Advokat Erik Greipsland i Bing Hodneland har bistått Mosvold Jørgensen i prosessen.

– Vi er fornøyde med at kommunen nå har gjennomgått egen praksis og endret kravene deretter. Så får vi se hvordan dette ender og hvordan kommunen tolker og forvalter egen kommuneplan og regelverket for øvrig i pågående og fremtidige saker, forteller han til Finansavisen.

Åpne for tolkning

Jurist og saksbehandler i kommunen, Jens Daniel Vinvand svarer kort:

– Gjeldende regler er åpne for en del tolkning, og vi la til grunn en forholdsvis streng tolkning. Så har ledelsen etter å ha snakket med politikerne funnet ut at det skal myknes opp.

Deretter legger han til at ledelsen må svare mer utfyllende på videre spørsmål. 

Oppdatert med svar fra Plan- og bygningssjef Venke Moe:

– Hva tenker dere om tolkningen av regelverket rundt utleie til studenter? Det har tidligere i år blitt tolket som at boliger med utleie til mer enn tre studenter skal være søknadspliktig, mens det nå gås bort ifra disse reglene?

– Hensikten med å formalisere praksisen rundt søknadsplikt for bygninger til bruk for utleie av hybler har vært å ivareta studentenes sikkerhet og hindre negative konsekvenser i nabolag hvor utleievirksomheten har blitt for omfattende. Vi har midlertidig, frem til ny kommuneplan er vedtatt, satt opp innslagspunktet for søknadsplikt etter nåværende kommuneplan til å gjelde fra hybel nummer seks.

– Har dere tolket regelverket for strengt?

– Praksisen har muligens vært noe for streng for visse boligtyper, som f.eks. eneboliger, men hjemmelen ligger i gjeldende kommuneplan.

– Hva skjer med de som allerede har fått pålegg?

– Vi har kun hatt saker hvor det har vært opprettet flere enn seks hybler, og de sakene går sin gang i systemet.

– Hva med de som allerede har gjort om på planløsninger og brukt store summer på dette, i tillegg til penger på advokater, søknadsgebyrer og så videre? Foreligger det et erstatningsansvar her?

– Vi kan ikke se at det foreligger erstatningsansvar i forhold til den nå midlertidige endringen i praksis. Saken gjelder søknadsplikt på lik linje med alle andre søknadspliktige tiltak, og man kan ikke komme i erstatningsansvar pga. lettelser eller forenklinger i lovverket.

– Hva tenker dere om den nye arealplanen som kommer til høsten – ønskes det å gå tilbake til reglene rundt tre soverom/hybler?

– Ny bestemmelse til kommuneplanen er foreslått endret til en bestemmelse hvor det differensieres mellom boligtyper, og så blir det opp til bystyret å bestemme hvor innslagspunktet skal være og hvordan disse sakene skal behandles.