En undersøkelse gjort at den europeiske sentralbanken viser at etterspørselen etter lån i Europa ikke har vært så lave siden 2003. Tidligere kredittanalytiker og nå forvalter Pål Ringholm advarer mot at kapitalmarkedet satser alt på en myk landing.
– Det ser ut som renten biter og at Europa er på vei inn i en resesjon. Det gjør at bedriftene ikke ønsker å låne og til å investere i Europa, og at de da mest sannsynlig vil agere tilsvarende de neste par kvartalene, sier Ringholm.
Han sier at det nå er en påstartet økning av konkurser i USA, men at kreditt- og aksjemarkedet fortsatt ser lyst på fremtiden.
– Det er et pussig sentiment, det er en del ledende indikatorer som tyder på en kommende nedtur. Samtidig satser kapitalmarkedet alt på en myk landing, sier han.
Han mener at bedriftslederne og investorene ikke tenker likt og mener førstnevnte har rett.
– Kostnaden på kapital har steget mye og vi har lenge hatt null i rente. Markedet reagerer mer på inntjening og den har fortsatt holdt seg sterk, sier forvalteren.
– Denne europeiske kredittutviklingen ligner veldig på 2003 og perioden 2008 til 2010. Samt i perioden rundt eurokrisen, følger Ringholm opp.
– Kan late som ingenting
Ringholm sier han ikke har oversikten over hvilke sektorer som bidrar mest til fallet i lånevolumene, men trekker frem som et eksempel at svensk eiendom er meget utsatt og at her kan det gå ordentlig galt.
– Tror du svenske eiendomsaktører må hente inn mer egenkapital?
– Ja, det er bare å tenne et lys for dem, sier Ringholm.
– Eiendom er litt bluffers game. Man kan sitte å late som ingenting skjer med verdiene fordi det ikke er transaksjoner i markedet. Både bankene og eierne har interesse av å ha den samme verdien som den tidligere ble omsatt for, sier han.
– Det som kan skje er at det plutselig er en som går konkurs og at man da må justere verdiene og at man kan få en sell-off.
Spår eiendom ned 20 prosent
Det mange stiller seg spørrende til er om det samme kan skje i Norge og at norske eiendomsaktører kan oppleve en kollaps i verdiene. Ringholm mener at norsk næringseiendom er mye mer robust enn den svenske, men at verdiene fortsatt skal kraftig ned.
– Norge er mer robust, fordi det har ikke vært en like ekstravagant rentepolitikk, men min modell tilsier at verdiene skal ned, sier han.
Han sier at mange mener at sentral eiendom i Oslo skal handle på en yield på 4 prosent. Det betyr at den skal handle på en multiplikator på 25 og drar frem følgende regnestykke:
– Jeg mener at yielden skal være nærmere 5 prosent. Det gjør at multiplikatoren faller til 20. Har man 10 millioner i netto inntekter har man 200 millioner i eiendomsverdi. Det gir er et fall på 20 prosent over natten.
– Så får man dernest trøste seg over at inflasjonen mildner tapet gjennom gradvis høyere leieinntekter, følger han opp.
– Så jeg tror du skal få et tap på næringseiendom i Norge snart, men det har ikke skjedd enda.
