Oslo S Utvikling (OSU) har vært bortskjemt i mange år med prosjekter som blir solgt ut raskt. Nå er situasjonen snudd på hodet.
– Det er forholdsvis blytungt. Vi følger nøye med på egne og andres nyboligprosjekter. Det er makrobildet som styrer mye av det som skjer nå, sier OSU-direktør, Lars Holm.
I det seneste trinnet av Vannkunsten Syd er det så langt bare solgt tre av 16 enheter. I et kriserammet marked skal de nå ut med et nytt stort prosjekt – Mariakvartalet. Utbyggeren planlegger salgsstart i midten av september. 246 leiligheter skal bygges, og Holm regner med å bruke minst ett år på å selge nok til å komme i gang med byggingen. Det er lang tid for prosjekter i Bjørvika.
– Det blir seigt de neste seks månedene, men så håper vi at proppen løsner, sier en optimistisk Holm.
70 prosent nedgang
Nyboligmarkedet har gått fra krise til krise. Fra sommeren i fjor har både salg og igangsetting falt som en stein. Røisland & Co har siden 2010 registrert alle nye prosjekter i Oslo og omegn med mer enn ti enheter. Selskapets seneste halvårsrapport er dyster lesning. Den viser at det har vært svært få salgsstarter i hovedstaden.
I første halvår av 2023 ble det bare lagt ut 367 nye boliger i Oslo, mot 1.131 i første halvår i fjor. Det er en nedgang på 67 prosent sammenlignet med samme periode i fjor.
Ser vi på de seneste 12 månedene, har Oslo-markedet fått tilført 840 enheter.
– Det er kritisk lavt, noe som vil få store konsekvenser for boligmarkedet et par år frem i tid. Kombinert med utviklingen vi nå ser i utleiemarkedet i Oslo, vil vi få en by der det vil være svært dyrt å både få kjøpt og leid seg bolig, sier daglig leder Martine Røisland i Røisland & Co.
Hun peker på at det de seneste fem årene i snitt har kommet ut rundt 1.750 nye boliger i året i hovedstaden. Det er ifølge Røisland altfor lavt til å sørge for et stabilt og sunt boligmarked.
– Tilførselen bør ligge på over 3.000 årlig, sier hun.
Droppet salgsstart
Tilførselen av nye boliger i første halvår ble lavere enn det utbyggerne hadde meldt inn. Neptune Properties er blant dem som har måttet skyve på prosjekter.
Eiendomsselskapet varslet i vår salgsstart for Libakkløkka på Ekeberg. Men de 53 leilighetene i prosjektet er ennå ikke lagt ut for salg. Adm. direktør Even Jermstad sier det med dagens byggekostnader og økte renter er vanskelig å få økonomi i prosjekter. Det er også krevende å finansiere i dagens marked.
– Magefølelsen sier at de fleste sliter med å regne hjem prosjektene. Det fører til at ting ikke kommer ut for salg, sier han.
Neptune Properties-sjefen er klar på hva den svake tilbudssiden innebærer.
– Konsekvensene er boligtørke. Markedet for å kjøpe boliger er fortsatt til stede, men som utbyggerne, er også boligkjøperne mer usikre. På lengre sikt vil boligtrykket gi en voldsom rekyl, spesielt i Oslo.
– Latterlig dyrt
Parallelt med salgsstarten i Mariakvartalet jobber OSU med overlevering av leilighetene i naboprosjektet. Økte byggekostnader har gjort lønnsomheten lavere enn selskapet hadde ønsket seg.
– Jeg tror ikke vi hadde startet byggingen av Clemenskvartalet om vi hadde visst fasit. Vi skulle bygget billigere. Vi tar det som en investering i fremtidig salg, og ikke som en kostnad, sier Holm.
Næringslokalene i Clemenskvartalet utgjør rundt 20 prosent av totalen, og så langt er 80 prosent leid ut. Her er også prisene påvirket av et svakere marked.
– Det har vært tungt det også. Vi kunne fått høyere leie, men har satset på solide leietagere på lange kontrakter. Når leietager investerer 20 millioner kroner av egne penger, så har de troen på det, mener Holm.
Byggekostnadene for Mariakvartalet ligger i området 80–90.000 kroner pr. salgbar kvadratmeter, og det har økt med 15 prosent på halvannet år, ifølge direktøren.
– Det er helt latterlig dyrt. Vi ser at det er vedvarende dyrt. Byggekostnaden skal nok ikke ned, men kanskje stå stille. Vi merket det spesielt i fjor, og har lagt det inn i våre kalkyler, sier Holm.
Konkurser
Økte byggekostnader fører også til at prosjekter tegnes om for å få ned kostnadene, og det kuttes på kvaliteten for å få ned salgsprisene.
– Mange skreller vekk kvaliteter på utomhus, fasadene, miljøstandarden, takterrasser og vedlikeholdsprodukter. Man skal vite hva man driver med når man kjøper nye boliger. Vi vil opprettholde kvaliteten, og tror det lønner seg på sikt, mener Holm og legger til:
– Det kan hende jeg må bite i meg de ordene i oktober.
Holm tror noen entreprenører vil gå konkurs i tiden som kommer, men at de som har en sterk økonomisk rygg kan få en hyggelig effekt på sikt.
– Det blir en rekyl på denne situasjonen. Det er allerede mangel på boliger for leie og kjøp. Folk finner alternativer, men jeg tror boligprisene kommer som en rakett i 2024 eller 2025. Skal du ha en del av det, må du inn ganske snart, mener Holm.
