Blant listen over landets rikeste, Kapital 400, finner vi over 100 personer som har opparbeidet majoriteten av sin formue via eiendom. Over en fjerdedel har tjent seg søkkrike i en bransje som de siste tiårene har nytt godt av lave renter, høy inflasjon og en sterk urbaniseringstrend.

Der eksempelvis Olav Thon har fokusert på hotell og kjøpesentre, har andre, slik som Ivar Tollefsen, valgt et annet segment innen eiendom: bolig.

Sistnevnte kategori er noe som opptar nordmenn flest, og rundt 80 prosent av oss her på berget eier vår egen. Men for mange er ikke det nok, og eksemplene er tallrike når det gjelder mennesker som har utleie og flipping som enten hoved- eller bigeskjeft.

Én region utpeker seg

Med sine 700.000 innbyggere er Oslo byen som har opplevd den sterkeste prisveksten de seneste årene. Regner man med tettstedene rundt hovedstaden, er befolkningen rundt halvannen million.

Det er dermed naturlig at regionen får mye oppmerksomhet med hensyn til både bolig- og leiepriser. Også såkalt flipping av boliger er blitt svært populært.

Men er egentlig tigerstaden det mest lønnsomme området for boligflipping og -utleie?

Det har selskapet Anode Academy forsøkt å finne ut av.

Anders og Daniel Ødegård er eiendomsbrødrene fra Molde som i tillegg til egne prosjekter utvikler utdannelses- og informasjonsprodukter innen lønnsomme spesialnisjer i bransjen.

De har over flere år sett en tydelig forskjell i alt fra regler og krav til disponering av tomteareal, til etterspørsel etter ulike boligtyper i de forskjellige kommunene landet rundt.

Stor oversikt: Anders og Daniel Ødegård i eiendomsselskapet Anode Academy har utarbeidet en omfattende oversikt over landets mest lønnsomme kommuner innen boligutleie og flipping. Foto: Andreas Winter

Forskjellene har vært så store at de bestemte seg for å utarbeide en oversikt som rangerer de 75 største byene og tettstedene etter gevinstpotensial.

– Hver kommune er nesten som et eget lite kongerike, med store ulikheter når det kommer til eksempelvis størrelsen på tilbudssiden, andelen studenter, saksbehandlingstid, kvadratmeterpriser og så videre, forteller førstnevnte.

Han peker på spesielt én del av landet som mer interessant enn resten:

– Sørvestlandet.

– Hvorfor det?

– Man kan mene mye om hvorfor det er sånn, men vi har prøvd å kun se på tallenes tale. Hvis vi bryter ned score-beregningen, ser vi at høy prisvekst, kort salgstid og relativ lav tilbudsside er noen av de viktigste faktorene for at mange kommuner på Sørvestlandet kommer høyt på listen.

Ødegård påpeker også at formelen delvis er basert på egne preferanser i vektingen av de ulike parameterne, og at det dermed anbefales å se på dataene med egne øyne for å gjøre seg opp sine egne vurderinger. På nettsiden deres tilbyr de også en gratisversjon av datasettet.

Stort datasett: Anode Academy tar for seg mange parametre for å beregne hver enkelt kommunes “score”. Dette er kun et utsnitt fra topp75.no. Skjermbilde: Anode topp 75

Fire av fem i samme fylke

Selskapet har utarbeidet tre omfattende lister, som rangerer henholdsvis flipping, utleie – og til slutt en kombinasjon av de to.

“Vinneren” av førstnevnte kategori finner vi på nettopp Sørvestlandet:

Stavanger er kommunen som det ifølge selskapet er desidert mest attraktivt å kjøpe, pusse opp og selge i. Differansen mellom kjøps- og salgssum vil potensielt være størst her, mener Ødegård-brødrene, og gir oljebyen en “score” på 98 av 100.

– Man ser jo tydelig av tallene fra Eiendom Norge at Stavanger er byen med sterkest prisutvikling de siste tolv månedene. Etterspørselen er høy i forhold til tilbudssiden, og det er gunstig når du skal selge. 

– Oljebransjen har også gjort et aldri så lite comeback de seneste årene, og det er nok det vi ser effekten av på boligmarkedet i regionen.

Ødegård fremhever ekstreme lokale forskjeller i pris også innad i de forskjellige kommunene, og oppfordrer til å bli så godt kjent som overhodet mulig i området før man investerer.

– Det handler om å greie å se om et objekt er et godt kjøp til en gitt pris, der ligger nøkkelen.

Her bør du flippe: Stavanger er ifølge Anode kommunen hvor potensialet for fortjeneste ved flipping er størst. Foto: NTB

Med en score på 83 tar nærliggende Randaberg kommune andreplassen, mens Sandnes, en knapp 20 minutters kjøretur sydover, snapper den siste pallplassen med sine 81 poeng.

Rogaland fylke tar med det storeslem, og får også med seg Sola kommune på en femteplass. Fjerdeplassen går til sørlandsbyen Grimstad.

– Den lave tilbudssiden er kanskje den største felles faktoren som spiller inn for disse kommunene. Av alle kommunene er Sola den kommunen som ved utløpet av forrige kvartal hadde høyest antall innbyggere i kommunen pr. bruktbolig til salgs, med 616 innbyggere pr. bruktbolig, som for øvrig er over 50 prosent høyere enn for eksempel i Oslo.

Større geografiske forskjeller

Når det gjelder hvilke kommuner som er mest attraktive å investere i for utleie, er den geografiske spredningen en god del større enn ved flipping:

Studiebyen Volda er ifølge selskapet den mest attraktive utleiekommunen, med en bunnsolid score på 99 av 100.

– Datasettet har med parametere for andel leietakere og andel studenter, og der scorer Volda skyhøyt. Antall innbyggere pr. bolig til leie er også veldig høyt, forklarer Ødegård.

– Med relativt lave boligpriser ligger forholdene til rette for å kunne oppnå en god yield her, spesielt kanskje ved utleie rettet mot studenter. Vi vet at mange har hatt suksess med å tilby kollektiv, og kanskje vil enda flere se mot Volda fremover, spår han.

UTLEIEKONGE: Studiebyen Volda, her ved Høgskulen i Volda er ifølge selskapet den mest attraktive kommunen for utleieinvesteringer. Foto: NTB

Øya Karmøy utenfor Haugesund tar andreplassen, men her er begrunnelsen en helt annen.

– Karmøy er stedet i landet med færrest boliger til leie i forhold til innbyggertallet. Det var ganske overraskende for oss, og vi vet rett og slett ikke hvorfor det er slik. Boligprisene der er også relativt lave, så om man driver med utleie, ville jeg absolutt tatt en nærmere titt på Karmøy, oppfordrer Ødegård.

Den tredje mest attraktive kommunen for utleie går noe overraskende til nordlysbyen Alta.

– Vi hadde ikke forventet å se Alta så høyt opp på listen, men dataene forteller at prisveksten er god, det er lite til leie, og det er en høy andel leietagere generelt – blant annet studenter. 

– Utover det kjenner vi ikke til området i det hele tatt, så det er litt gøy å oppdage helt nye steder i landet som man kan se nærmere på. Det var jo målet med hele datasettet.

Lofotkommunen Vestvågøy får “kun” 59 poeng, men det er likevel nok til å være fjerde mest attraktiv for utleie. Plassen bak går til studentbyen Grimstad på Sørlandet.

– Det er velkjent at det er mye turister i Lofoten, og dermed kan det være naturlig å tenke på Vestvågøy som et sted hvor spesielt korttidsutleie er aktuelt. Dette tar riktignok ikke datasettet særlig høyde for isolert sett. Men vi ser i hvert fall at tilbudssiden er lav på boliger til helårsleie, påpeker han, og spekulerer i at grunnen kan være at desto flere driver med korttidsutleie. 

Vestlandet dominerer

Selskapet har også utarbeidet en samlet liste for både flipping og utleie, hvor parametre som blant annet befolkningstall, andel leietakere, antallet boliger til salg og utleie pr. innbygger og prisvekst gir en gjennomsnittsscore som gjenspeiler hvor attraktiv hver enkelt kommune er.

Også her kommer Sørvestlandet ut på topp, med hele syv kommuner blant topp ti.

Volda og Sunnfjord, på henholdsvis andre- og syvendeplass, er representert fra den nordlige delen av Vestlandet, mens Alta er eneste kommune utenfor regionen som kommer med på listen, som den femte mest attraktive.

Stavanger anses som det aller mest lønnsomme området å investere i.

– Med de parametrene som er inkludert i datasettet vårt, troner Stavanger øverst. Sterk prisvekst og kort salgstid er viktige faktorer her, men det er også mye annet å ta hensyn til.

Den siste pallplassen går til Grimstad.

Tredjeplass: Sørlandsbyen Grimstad anses som den fjerde og femte mest attraktive kommunen for henholdsvis flipping og utleie, og tar med det tredjeplassen sammenlagt. Foto: NTB

– Alle som er interessert i å forstå sammenhengene i datasettet og som også vil gjøre sine egne vurderinger ut fra samme data, bør absolutt gjøre dette. Man skal aldri stole blindt på andres vurderinger, heller ikke våre. Mange vil nok bli overrasket over mye av det de finner.