Historien begynner allerede på 1700-tallet: De to svenske forbryterne Thomas Gierdte og Anders Lundberg ble i 1730 hengt på det vi i dag kjenner som Tjuvholmen, som en følge av at de hadde stjålet gull og varer både på Ullevål og fra en kjøpmann i Moss. 

Gierdte og Lundberg var ikke de eneste som led denne skjebnen, og henretting av tyver ble brukt som en advarsel til byens befolkning. Holmene var et ypperlig sted for nettopp dette, godt synlig på vei inn til sentrum.

Slik ble navnet Tjuvholmen til.

Konkurranse

Med tid og stund gikk offentlige henrettelser av moten, og de to holmene ble deretter benyttet som både skipsverft, pottemakeri, fyrstikkfabrikk og sjøbad, for å nevne noe. 

Fra 1925 var stedet mest kjent som et havneområde, og fra 1982 ble bygningene på Tjuvholmen brukt som lager, godsterminal, kontorer og lokaler blant annet for Statens balletthøgskole og Operahøgskolen i nesten 20 år.

Da vedtok Oslo kommune at området skulle erstattes med boliger og butikker.

Om lag tolv år senere stod fasjonable Tjuvholmen slik vi kjenner det i dag ferdig utbygd, med blant annet fancy restauranter, eksklusive boliger, det moderne Astrup Fearnley Museet og Petter Stordalen-hotellet The Thief.

I 2002 ble det igangsatt en konkurranse av Oslos bystyre, hvor premien var å få lov til å utvikle området. Selskapet Tjuvholmen Utvikling, med forslaget “Fjordbyen”, vant første runde hos fagjuryen. 

Men folket, og til slutt bystyret, gikk for utbyggerduoen Selvaag og Aspelin Ramms forslag “Utsyn”, som var tegnet av arkitekt Niels Torp.

I et brev til Oslo Havnevesen krevde Tjuvholmen Utvikling 665 millioner kroner i erstatning for at de ikke fikk byggeoppdraget. 665 millioner kroner er summen selskapet mener de kunne ha tjent  – dersom de hadde fått kontrakten de mente de hadde krav på. Og fagjuryen brøt trolig reglene.

Det ble likevel ingen rettssak, og Utsyn ble erklært rettmessig vinner.

Vant folkets hjerter

I 2003 kjøpte duoen området fra Oslo Havn KF. Salget markerte startskuddet for Utsyn, og to år senere begynte byutviklingen. Høsten 2007 flyttet de første beboerne inn.

– Det var en ny konkurranseform den gangen, og den er ikke blitt benyttet siden, forteller Olav H. Selvaag, som eier Selvaag Gruppen sammen med sin far Ole Gunnar og bror Gunnar Frederik.

Området var uregulert, og det eneste kriteriet var at man ønsket en høy andel boliger og god tilgjengelighet for allmenheten.

– Ellers var det få føringer. Det førte til et stort spenn blant bidragene.

Minnes tilbake: Selvaag-topp Olav Selvaag forteller at de ikke anså Tjuvholmen som voldsomt attraktivt for gode leiepriser i kontormarkedet. Foto: Thomas Bjørnflaten

Konkurransen skulle igjennom flere instanser. Både Havnevesenet, Bystyret og Byutviklingskomiteen ønsket å si sitt. Men den viktigste årsaken til at Utsyn stakk av med seieren, var folkets ønsker.

– Det var en offentlig publikumsvisning hvor man kunne stemme på forslagene, og da vant vi overlegent.

Etter seieren gikk reguleringsprosessen radig. Kontrakten med Havnevesenet ble underskrevet i 2002, og knappe to år senere var området ferdigregulert og klar for utbygging.

Statue: I Tjuvholmen allé er Olav Selvaag (1912–2002) udødeliggjort i bronse. Selvaag revolusjonerte norsk boligbygging. Skulpturen er laget av billedhuggeren Merete Sejersted Bødtker. Foto: Thomas Bjørnflaten

– Jeg hadde ikke noe spesielt forhold til Tjuvholmen fra før av. Det var nok endel som var litt bekymret for hvilke priser vi kunne oppnå, og vi vurderte for eksempel ikke kontorleienivåene som spesielt attraktive. Tjuvholmen lå litt i utkanten av det som den gang var “central business district”, minnes han.

Gav Astrup Fearnley til folket

Kontraktprisen var på rundt 900 millioner. Men kun halvparten av summen ble gjort opp i “kontanter”.

– Konkurransen la opp til at deler av oppgjøret skulle betales som normalt, mens resten kunne gis i form av kvaliteter eller offentlige attraksjoner som ble levert i prosjektet. 

Utsyn skisserte et samtidskunstmuseum, og byggekostnadene, samt et driftsfond, kunne med det trekkes fra totalsummen – som en gave til byen.

Opprinnelig ble det snakket om en avtale med Louisiana Museum of Modern Art, men til slutt endte det opp med et samarbeid med det som i dag er kjent som Astrup Fearnley Museet.

– Vi valgte å legge litt mer penger og kvaliteter i museumsområdet enn det vi hadde mulighet til å trekke fra i avtalen. Det ble utrolig vellykket.

I vannkanten: Astrup Fearnley Museet består av to bygg plassert på hver sin side av kanalen. I bygget nærmest fjorden vises skiftende utstillinger med ledende internasjonal og norsk samtidskunst. I bygget over kanalen vises et stadig roterende utvalg av verk fra Astrup Fearnley-samlingen. Foto: Thomas Bjørnflaten

Lavere bygg langs vannet

Niels Torp var en viktig del av prosjektet ifølge Selvaag, og han tegnet et organisk formet Tjuvholmen med relativt frie gateløp, sammenlignet med andre steder i byen.

– Det som var unikt med Tjuvholmen, var at man ikke hadde noen gamle bytomter å forholde seg til. Da kunne man optimalisere bygningene utfra vind-, sol- og utsiktsforhold, forklarer arkitekten.

Torp ønsket ikke at bygningene skulle være høyere enn rundt åtte etasjer, slik at man kunne se åskonturene rundt fjorden. Det var også viktig at Tjuvholmen ble oppfattet som en del av byens masse, og dermed kunne det ikke bygges for høyt.

Opptatt av høyder: For arkitekt Niels Torp var det svært viktig at bygningene ikke ble for høye. Foto: Iván Kverme

– Om det blir for høyt, ødelegger man den fantastiske situasjonen man har i Oslo med en åskam som ligger som en varm grønn hånd rundt byen. Den må man kunne se fra flest mulig vinkler.

Oslo burde være en by som klarer seg uten høyhus i sentrum, mente han, og står fortsatt for det samme den dag i dag. Der Barcode-rekken er blitt for høy, og gatene nedenfor for smale, synes Torp Tjuvholmen greide å bevare siktlinjene langs fjorden relativt bra.

– Det var viktig med litt lavere bygg langs vannet, og jeg er glad for at Renzo Piano (italiensk arkitekt, journ. anm.) fulgte de samme prinsippene ved Astrup Fearnley.

Variert: Byggene langs kaikanten er av varierende høyde. Næringsendommene her har Oslos høyeste kvadratmeterpris. Foto: Thomas Bjørnflaten

Privat, men samtidig offentlig

Men der museet fulgte de opprinnelige ønskene rundt gesimshøyder, ble plassen innvendig for liten. Det førte til at bygningsmassen endte opp med å oppta en større del av tomten enn ønskelig, og skillet mellom by- og parkområdet ble visket ut. 

Også skillet mellom boligeiernes private sfære og den øvrige befolkningens rett til å bevege seg på offentlige områder ble betydelig mindre enn de opprinnelige planene.

– Det er en uheldig konflikt som har oppstått mellom de badende og beboerne, og til neste gang, for eksempel på Filipstad, må man passe på at det blir en tydeligere avgrensning. På denne måten vet allmennheten hva de har å forholde seg til, uten at de som bor der føler at folk kommer for nærme deres balkonger og lignende.

Lo av planene: Da arkitekt Niels Torp presenterte planskissene for Tjuvholmen, var det knapt en bademulighet i indre Oslofjord. Mange lo av planene, for det var utenkelig å svømme rundt i indre havnebasseng. Foto: Thomas Bjørnflaten

– Den opprinnelige planen hadde en tydelig distinksjon mellom parkareal og bygrunn. Hadde man fulgt den, ville mye av dette vært unngått.

Finanskrisen

– Det høres nesten gratis ut i dag, men vi betalte rundt 8.700 kroner pr. kvadratmeter boligareal, og et sted mellom 5.000 og 5.500 for næringsarealene.

Ordene tilhører Gunnar Bøyum, som var med på utviklingen av området gjennom sin stilling som adm. direktør i Tjuvholmen KS.

– Den gang var det faktisk stive priser, minnes han.

Boligene hadde salgsstart i 2005, og de neste to årene gikk salget jevnt og trutt. Så kom finanskrisen. Det skulle ta 16 måneder før neste bolig ble solgt.

Bråstopp: Her en 14 år yngre Bøyum på kaifronten i 2009, da utbyggingen pågikk for fullt. På denne tiden hadde salget stoppet opp helt, grunnet finanskrisen. Foto: Ivan Kverme

– I krisetider selger man ikke dyre boliger, i hvert fall ikke i Oslo. Det er ganske vilt å tenke på at vi ikke solgte én eneste bolig på nesten halvannet år.

Etter finanskrisen skjøt salget igjen fart, og med snittpriser på 55.000 pr. kvadratmeter var ikke boligene noe hvermannsen hadde råd til.

– Det tok ikke lang tid før prisene var tilbake på høye nivåer, det var ganske spesielt hvor fort boligmarkedet var på beina igjen.

Fra 2010 til 2014 ble boligene solgt i samme takt som i de to første årene.

Skivebom

På spørsmål om det er noe de ville gjort annerledes den dag i dag, trenger ikke Bøyum lang betenkningstid:

– Vi undervurderte behovet for kommunikasjon ut mot folket og politikerne, og vi ble overrasket over hvor stor medieoppmerksomhet området fikk. Der skulle vi nok ha vært mer “på ball”.

Catwalk: Tjuvholmen allé er er populært sted å se og bli sett. Foto: Thomas Bjørnflaten

Også muligheten til å stoppe opp og gjøre små endringer underveis ble viktig, ifølge Bøyum.

– Kommersielt og risikomessig er tankegangen om “et kakestykke av gangen” sentral, noe vi fikk oppleve under finanskrisen. Man må være forberedt på at det kan komme konjunktursvingninger i løpet av en tiårsperiode.

Han er likevel fornøyd med signalet Selvaag og Aspelin Ramm gav utad: De ønsket å gi noe tilbake til byen, heller enn å finregne på tallene ned til den siste kronen.

– Samarbeidet var fantastisk, og begge selskapene hadde et tydelig ønske om å gjøre det fint og ordentlig, fremfor å være grådige.

Maritimt: Den italienske stjernearkiteketen Renzo Piano hentet inspirasjon fra en seilbåt da han tegnet Astrup Fearnley Museet. Olav og Frederik Selvaag har også latt seg inspirere, og har parkert seilbåten Kirribilli I ved museet. Siden de anser båten som et kunstverk, har den fast plass ved skulpturparken på Tjuvholmen. Båten benyttes av Selvaag-brødrene. Foto: Thomas Bjørnflaten

Men regnestykket som ble utarbeidet i 2002, skulle vise seg å være en real skivebom. Opprinnelig ble det lagt til grunn en investeringsramme på 4,5 milliarder.

Slutssummen endte på åtte.

– Heldigvis hadde både bolig- og utleiemarkedet i næringssegmentet vokst betydelig i perioden, så det kompenserte utrolig nok for feilberegningen. Vi bommet både på utgiftene og inntektene. Men vi ble reddet av at vi bommet like mye begge veier.

Masseprodusert?

Boligene ble bygget i størrelser mellom 40 og 150 kvadratmeter. Flere av de mest attraktive har i ettertid blitt solgt for svimlende summer etter å ha blitt oppgradert betydelig innvendig, og luksusmeglere har tidligere ment at utbyggerne i områder som Sørenga og Tjuvholmen har bygget “for enkelt og for masseprodusert”.

Bøyum kjenner seg ikke helt igjen i kritikken:

– Når man bygger så stort og industrielt som vi gjorde på Tjuvholmen, er det veldig krevende å skulle bygge som om hver enkelt leilighet er en enebolig.

Han sammenligner det med bilfabrikker, hvor kjøper har et visst antall farger å velge mellom.

– Drømmer du om leopardmønster på bilen, får du gjøre det selv. Det gjelder ikke bare biler, men også boliger. Vi har ikke anledning til å tilpasse alle boligene individuelt, og folk har uansett veldig forskjellig smak. Da er det bedre at man lager et godt utgangspunkt, så kan hver enkelt variere utfra det.

Norges dyreste

Allerede i 2011 ble det kjent at en person hadde kjøpt det som skulle være fire leiligheter i prestisjebygget Kavringen Brygge ytterst på Tjuvholmen og slått dem sammen til én. Senere kom det frem at den da ukjente kjøperen i tillegg hadde sikret seg den ytterste leiligheten i fjerde etasje og hele takterrassen og innearealet i sjette etasje.

Etter hvert kom det for dagen at det var Color Line- og Gresvig-eier, Olav Nils Sunde som sto bak leilighetskjøpet. Lenge ble det spekulert i at leiligheten kostet milliardæren 160 millioner kroner. Men etter hvert kom det frem at Sunde til slutt betalte spinnville 236 millioner kroner for sine 1187 kvadratmeter, som ble ferdigstilt i 2013.

Norges dyreste: Color Line- og Gresvig-eier Olav Nils Sunde slo sammen fire leiligheter i Kavringen Brygge, med en samlet grunnflate på hele 1187 kvadratmeter. Foto: Thomas Bjørnflaten

Fra toppetasjen kan Sunde følge Kiel-fergene sine ut Oslofjorden – og nyte solnedgangen over Bærumlandet, fra det som til den dag i dag fortsatt er Norges dyreste leilighet.

Siden den gang er det blitt kjøpt og solgt utallige svindyre boliger i området. Kjente navn som sjakkspiller Magnus Carlsen, tidligere glamourmodell Aylar Lie, krafttrader Einar Aas, eiendomsinvestor Emil Eriksrød, Røkke-eks Kari Monsen og fotballproff Håvard Nordtveit har alle investert i Tjuvholmen-luksus.

På den ytre delen av Tjuvholmen, med det passende navnet “Holmen”, var snittprisen for leilighetene som ble solgt i 2021 hele 17,2 millioner, ifølge Privatmegleren. Siden den gang har prisene steget ytterligere. Rundt en tredel av boligene markedsføres heller aldri på Finn, og selges off market.

Populært: På brygga på Tjuvholmen kryr det av finanskjendiser, og John Fredriksen liker å bevege seg rundt der når han er i landet. Med seg her (fra venstre) den tidligere McKinsey-toppen Tore Myrholt, Thorolf Aurstad i Seatankers Management og til høyre Razaq Jadgal. Foto: Thomas Bjørnflaten

Nicolai Tangen

Også oljefondsjef Nicolai Tangens primæradresse befinner seg på Tjuvholmen: Han leier det som er omtalt som Norges flotteste utleieleilighet, med eget motstrømsbasseng på takterrassen. Tangen har leid den ene av Selvaag-brødrenes to eksklusive toppleiligheter i Kavringen Brygge 3 – den som peker mot Astrup Fearnley Museet, Akershus Festning, havnebassenget, Bygdøy og ut fjorden, men ikke inn mot Filipstad og Color Line.

På toppen: Oljefondsjef Nicolai Tangen leier den ene av Selvaag-brødrenes to eksklusive toppleiligheter i Kavringen Brygge 3. På takterrassen har leiligheten et eget motstrømsbasseng. Foto: Nyebilder

Boligmeglere Finansavisen har vært i kontakt har tidligere karakterisert de to toppleilighetene som de nest beste på Tjuvholmen, kun slått av nevnte Olav Nils Sundes kjempeleilighet på toppen av naboblokken.

Tangens nøyaktige leiepris er ikke kjent, men skal visstnok ligge i nærheten av svimlende 150.000 kroner i måneden, og er med det et godt bilde på Tjuvholmens attraktivitet i dag.

Lukter på prisrekorder

De siste årene har det også dukket opp en ny konkurrent i kampen om å inneha de dyreste leilighetene. Litt lenger øst, også det langs fjorden, har områder som Bjørvika og Sørenga etablert seg som et eksklusivt tilholdssted med ditto svimlende priser. Her er det ved flere anledninger solgt boliger med kvadratmeterpriser nord for 200.000.

Men hverken Tjuvholmen eller konkurrenten i øst kan skryte på seg å ha den nåværende rekorden, som befinner seg på Gimle terrasse.

Eksklusivt: Tjuvholmen har blant landets aller dyreste boliger, og med det også blant de høyeste kvadratmeterprisene. Foto: Nyebilder

I fjor ble en Tjuvholmen-leilighet på 106 kvadratmeter markedsført med en prislapp på 31 millioner, hvilket tilsvarte en meterpris på solide på 292.500 kroner. Men leiligheten gikk til slutt 1,5 millioner under prisantydning, og endte dermed opp med en kvadratmeterpris på 278.300 kroner.

Det ble altså ingen rekord her denne gangen.

Men det kan godt hende rekorden kommer på Tjuvholmen i fremtiden.