Eiendom forbindes ofte med varige verdier, men det er en sannhet med modifikasjoner. For i toppsjiktet av Oslos kontormarked kommer du ikke langt om du ikke kan tilby splitter nye lokaler til dine kresne leietagere.
I Dronning Eufemias gate i Bjørvika rykker nå en skokk arbeidere fra Veidekke inn i Watriums 20 år gamle Oslo Atrium, som frem til mars 2025 skal gjennomgå en fullstendig forvandling. I alt 25.000 kvadratmeter skal moderniseres, i tillegg til at 3.000 kvadratmeter skal bygges på. Bare kontrakten med Veidekke har en verdi på 740 millioner kroner eks. moms.
Til sammen skal cirka en milliard kroner brukes før revisjonskjempen KPMG flytter inn i 2025, opplyser Watrium.
– Prosjektet berører cirka 25.000 av den totale bygningsmassen på 34.000 kvadratmeter, hvorav 3.000 kvadratmeter er nye, sier Oscar Wilhelmsen, ansvarlig for eiendomsinvesteringer i selskapet, til Kapital Eiendom.
Da Oslo Atrium 1.0 ble bygget, lå kvalitet og standard på løsninger og materialvalg langt over tilsvarende bygg.Oscar Wilhelmsen, Watrium
Eik og jurastein
Oslo Atrium er et av de første “nye” byggene som ble oppført i Bjørvika før Operaen kom, mens E18 ennå pløyde seg gjennom strøket. Byggherrer var Linstow og NSB. Sistnevnte skulle egentlig flytte inn sammen med SAS, men det ble det ikke noe av. SAS var som vanlig i krise, og måtte ekspedere kontrakten videre. Istedenfor ble det Tine og Ernst & Young (EY) som fylte bygget.
Året det sto ferdig, i 2003, ble det overdratt for 812 millioner kroner til det som nå er Watrium, et investeringsselskap eid av en gren av rederfamilien Wilhelmsen.
“Oslo Atrium er juvelen i Wilhelmsens eiendomsportefølje, som også omfatter eiendom på Aker Brygge, Ryen og i Sverige,” het det i en artikkel i Finansavisen i 2010.
– Det kan virke som om høystandard-kontorbygg raskt går ut på dato?
– Oslo Atrium er fortsatt juvelen i eiendomsporteføljen vår. Frem til EY flyttet ut nå før sommeren, var det fortsatt det bygget i eiendomsporteføljen vår som hadde høyest inntekter, sier Oscar Wilhelmsen til Kapital Eiendom nå.
Watrium
– Da Oslo Atrium 1.0 ble bygget, lå kvalitet og standard på løsninger og materialvalg langt over tilsvarende bygg. Mange av disse høykvalitetsløsningene, som for eksempel utstrakt bruk av eik og jurastein, opprettholdes og videreføres i det pågående prosjektet. Derfor handler ekspansjons- og oppussingsprosjektet som vi nå har igangsatt om å ikle Oslo Atrium ledertrøyen for kvalitet og høy standard også for de neste 20 årene, hevder han.
At omgivelsene er blitt helt annerledes er en annen faktor, påpeker Wilhelmsen.
– Da vi ferdigstilte Oslo Atrium i 2003, var det nesten ingenting i Bjørvika. Da handlet det om å skjerme seg mot den skjemmende trafikken foran bygget. Oslo Atrium 2.0 skal gjenspeile den positive utviklingen som har skjedd i Bjørvika de siste 20 årene. Derfor flytter vi nå ut frontfasaden noen meter, samt åpner opp bygget for publikum gjennom kafeer, restauranter og et toppmoderne konferansesenter i første etasje. I tillegg får vi to nye etasjer gjennom “UFO-en” på toppen, med takterrasse i front, forklarer han.
Det er i hovedsak “UFO-en” som utgjør de 3.000 ekstra kvadratmeterne.
Stollek betyr oppussing
Den nye leietageren KPMG skal etter planen flytte fra det som er kjent som KPMG-bygget på Majorstuen. Det sto ferdig i 2001, etter at den tidligere bygningen på tomten – det 15 etasjer høye Philipsbygget – var revet etter 42 års tjeneste.
KPMG-bygget skiftet eier i fjor. Også dette står foran en omfattende rehabilitering.
“Vi ser frem til å utvikle denne eiendommen og skape moderne og attraktivt kontorareal som svarer på fremtidens leietakerbehov. Området er forventet å bli enda mer sentralt i tiden fremover, og jeg ser store muligheter for dette ikoniske bygget,” het det i en pressemelding fra kjøperen, CapMan Real Estate.
Store leietagere bruker ofte en rådgiver som skriver en omfattende kravspekk. Den blir gjerne så omfattende at eksisterende bygg ikke tilfredsstiller kravene.Haakon Ødegaard, Eiendomshuset Malling & Co
– Blir man utkonkurrert i det øverste sjiktet av leiemarkedet om man ikke alltid kan tilby et bygg som fremstår splitter nytt?
– Oppgraderingen av Oslo Atrium er ikke noe vi “måtte” gjøre, men vi har kapitalisert på en mulighet til å utnytte bygget enda bedre. Vi velger å ta disse grepene nå for å stadfeste at vi er nummer én på denne rekka også de neste 20 årene. Det medfører at vi også kan tiltrekke oss de beste leietagerne, som for eksempel KPMG, svarer Wilhelmsen.
Revisjonsselskaper liker å drive med stolleken i dette markedet. Konkurrenten PwC inntok det splitter nye nabobygget til Oslo Atrium i 2007, men da selskapet flyttet til et annet nybygg i området 12 år senere, ble det såkalte PwC-bygget rehabilitert for 300 millioner kroner – omtrent det samme som byggekostnaden.
– Svaret er delvis ja, sier Haakon Ødegaard, analysesjef i Eiendomshuset Malling & Co, når vi stiller ham det samme spørsmålet.
– Store leietagere bruker ofte en rådgiver som skriver en omfattende kravspekk. Den blir gjerne så omfattende at eksisterende bygg ikke tilfredsstiller kravene, sier han.
– Det kan gå på valg av layout og løsninger. Det vil variere mellom ulike typer selskaper, og er også trendbasert. Det mange velger nå er aktivitetsbaserte kontorer – en større meny av pulter, arbeidsplasser og stillerom som ikke bare er et kontorlandskap.
Bærekraft?
Ombyggingen av PwC-bygget ble i stor grad forklart med det allestedsnærværende ordet bærekraft, som er i bruk også når Oslo Atrium skal strippes.
– Dette er et bærekraftig prosjekt og den hittil største kontrakten for vår rehab-avdeling, uttalte avdelingsleder Rune Andersstuen i Veidekke Bygg Oslo i en pressemelding tidligere i sommer.
– Det er gjennomført en ombrukskartlegging slik at en god del av bygget skal brukes på nytt, også i andre byggeprosjekter i Oslo, uttalte Wilhelmsen i den samme meldingen.
I tillegg kunne man også lese dette: “Ved å rehabilitere dagens bygg reduseres visstnok klimagassutslippet med 70 prosent sammenlignet med å bygge tilsvarende nytt.”
Til tross for denne formuleringen avviser Wilhelmsen at det var et alternativ å jevne bygget med jorden.
– Nei. Vårt fokus har vært å videreføre toppstandarden fra Oslo Atrium 1.0 og gjenbruke kvalitetene som skiller det fra andre bygg i Bjørvika, inkludert materialvalg, kvalitet og struktur, sier han.
– Vi endrer bruken i hele første etasje, og vi optimaliserer kvadratmeterne vi har til rådighet. Det vil øke inntektene fra Oslo Atrium betraktelig, også sett opp mot investeringene som gjøres. Og det vil gjøre Oslo Atrium til et enda mer positivt bidrag i nærmiljøet.
– Det pleier å være mye snakk om bærekraft i slike prosjekter, men er det bærekraftig at byggene lever så kort?
– Det er et paradoks at man bruker mye ressurser på oppgradering for å redusere energibruken i bygg. Men levetiden til mange av de tekniske komponentene i et bygg er gjerne 20–30 år. Når en stor leietager flytter ut, har man mulighet til å gjøre store og helhetlige grep. Selv i flotte bygg som ble rehabilitert for ti år siden, er overflatene ofte slitt. Det er dessuten sjelden at en ny leietager vil ha det nøyaktig det samme som den forrige, sier Ødegaard i Malling & Co.
Vekk med det gamle
Mellomlang utløpsdato gjelder ikke bare i Bjørvika. På Filipstad ved Aker Brygge er Seltor i gang med en omfattende rehabilitering av 21.800 kvadratmeter for Storebrand Eiendom. Byggene var nye for rundt 25 år siden, og rehabiliteres nå for 501 millioner kroner.
På Aker Brygge ble det såkalte Terminalbygget fra 1986 strippet til skjelettet og bygget opp på nytt i 2015. Og noen steinkast unna ble bygget kjent under navnet House of Oslo revet i 2019, til fordel for komplekset Via.
Betongmastodonten som forsvant er neppe savnet av mange, men var Norges største kontorbygg da det sto ferdig i 1969. På 1980-tallet ble det tilført et betydelig areal, og så sent som i 2006 ble et helt nytt kjøpesenter åpnet her – nettopp med navnet House of Oslo.
Fra sitt kontor i Vika har Ødegaard utsikt til nettopp Via, et svært påkostet bygg på 62.500 kvadratmeter som åpnet sommeren 2021. For de dyreste lokalene må man ut med over 6.000 kroner pr. kvadratmeter.
– Er det tenkelig at også et slikt bygg strippes til skjelettet og bygges opp på nytt om 20 år?
– Det blir ren synsing, men empirien tilsier at det ikke er utenkelig at man igjen må gjøre store utskiftninger om 20 år. Likevel: Siden fokuset på kvalitet og miljø bare øker, er jeg tilbøyelig til å tro at vi nå gjør valg som varer lenger enn de vi gjorde for 20 år siden.
