Den rutinerte advokaten er én av rundt ti aktører som bistår når Oslo tingrett beslutter å ta i bruk det tyngste skytset i inkassoverktøykassen, en såkalt medhjelper.

– Blant medhjelperne blir det snakket om at det er stille før stormen. Jeg tror vi vil se en økt mengde gjennomførte tvangssalg i tiden som kommer, sier han.

Det er allerede tegn til at høyere renter og større økonomisk usikkerhet er i ferd med å drive opp antallet tvangssalg i og rundt hovedstaden. Foreløpig statistikk fra Oslo tingrett viser en økning i innkomne tvangssalgssaker på snaut 28 prosent i første halvår, sammenlignet med tilsvarende periode året i forveien. Antallet besluttede salg steg i underkant av 24 prosent. 

Venter markant oppgang

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets ønsker ikke å trekke noen bastante konklusjoner om utviklingen på bakgrunn av halvårsstatistikken, men ser også for seg en oppadgående trend.

– Gitt en tredobling av renten og et høyt gjeldsnivå vil vi trolig se en markert oppgang de neste kvartalene, sier han.

Dykker man dypere ned i materien, ser man at denne typen innkrevingsprosesser finner sted overalt – også i byens mer eksklusive nabolag. Sundfør står blant annet for tvangssalget av Dag Dvergstens praktvilla på Ullern i Oslo. Investoren har i flere år kavet for å beholde eierskapet til den påkostede eneboligen, men nå ser spillet ut til å være over. Som man kunne lese i forrige utgave av Kapital, er den lagt ut for salg med en prisantydning på 47 millioner kroner. 

Med det er Dvergsten-villaen den for tiden dyreste boligen som ligger ute for tvangssalg i det åpne markedet. Men det er absolutt ikke den eneste, heller ikke i det øvre prissjiktet, og snart kan enda mer luksuriøse objekter komme til mer eller mindre ufrivillig avhending.

– Det er vel noen som har lånt for mye, også i disse prisklassene, og derfor er utsatt – særlig dersom verdien av annen formue svikter. Nå har aksjemarkedet generelt holdt seg godt oppe, men det er jo alltid noen som både har for mye gjeld og satset på feil hest på aksjemarkedet. Antallet foretakskonkurser har også tatt seg opp i det aller siste, sier Harald Magnus Andreassen.

Millionverdier

Kapital har kartlagt tvangssalgsaktiviteten i Oslo og i Bærum og funnet frem 13 objekter som enten har blitt lagt ut i markedet allerede, eller hvis eiere er såpass nedsyltet i gjeld at det kun ser ut til å være et spørsmål om tid. I enkelte tilfeller har selgerne tilsynelatende har blitt presset til å “hoppe” selv, fremfor å bli dyttet utfor gjeldsstupet.

Av de 13 boligene befinner åtte seg på vestkanten i Oslo, tre i Bærum og to på Nordstrand. 12 av dem er loddet i markedet med en samlet prisantydning på over 400 millioner kroner. Den siste har foreløpig ikke kommet ut, men ble kjøpt for 35 millioner så sent som i 2020. Boligene som omtales i denne saken, skiller seg dermed ut fra dem som vanligvis når tvangssalg.

– Jeg har inntrykk av at det normalt sett er typisk mindre leiligheter, to- til treromsleiligheter, som blir begjært tvangssolgt, sier advokat Marius A. Rød i Bing Hodneland.

Han forteller at det som oftest er mislighold av gjeld som ligger til grunn for tvangssalgene. I enkelte tilfeller kan det også skyldes for eksempel oppløsning av et sameie, hvor partene ikke blir enige om et frivillig salg, men det førstnevnte er mest aktuelt. 

En av grunnene til at det stort sett er rimeligere boliger som blir lagt ut for tvangssalg, må antas å være at eierne av de dyreste boligene ofte har større økonomisk spillerom, og dermed klarer å redde hjemmene sin før det går så langt at de mister kontrollen. Statistikken er imidlertid et bevis på at dette ikke alltid er tilfellet – i flere av tilfellene har gjelden gått over styr og overstiger selv høy antatt boligverdi med god margin.

Generelt er det mange kreditorer som skal ha pengene sine når det er snakk om tvangssalg. I ni av de 13 transaksjonene har det allerede vært forutgående søksmål, og det er gjerne flere kreditorer involvert. Men oppsiktsvekkende ofte er det den største kreditoren av alle som presser på – i syv av tilfellene er staten, ved Skatteetaten, blant saksøkerne.

– Tøft for mange nå

Advokat Torolv Sundfør ser en tendens til at det strammer seg til på finansieringssiden.

– Normalt er 90 prosent av alle tvangssalgssaker basert på pengekrav, og tidligere har det vært ganske lett for de som blir rammet å få refinansiert. Dermed har de fått avbrutt tvangssalgsprosessene før de har blitt gjennomført. Men nå er bankene i større grad restriktive med å gå med på den typen refinansiering, og da er det flere som opplever at tvangssalget ikke lar seg løse like lett som før, sier han.

Medhjelper og eiendomsmegler Espen Andersen i Byggforvaltning forteller at det kan være flere grunner til at folk lar det gå til tvangssalg, fremfor å selge frivillig.

– De som havner i denne typen situasjoner, håper at det skal gå over. Det gjøres forsøk på refinansiering, noen håper på ny jobb med bedre lønn, noen forsøker å skaffe seg en tilleggsjobb, andre avventer forestående arv eller annet. Noen velger den noe tunge veien å spørre familie og venner om bistand, men da har det ofte gått litt for langt. Må man selge på grunn av mislighold og har dårlig råd, så kan man miste muligheten til å håndtere salget selv, sier han.

Han har også observert en økning i besluttede tvangssalg, men påpeker at det tar tid fra rentehevningene slår inn for alvor og folk begynner å slite, til et tvangssalg faktisk blir gjennomført.

– Hva tenker du om utviklingen i antall tvangssalg fremover?

– At det kommer til å komme flere tvangssalg har vel de fleste fått med seg. Det er tøft for mange nå, og tøffere blir det.

Opprydding i bankportefølje

Et bemerkelsesverdig fellestrekk for flere av objektene Kapital har kartlagt, er at de har den samme banken som panthaver. Finansavisen har i en rekke artikler omtalt daværende styreleder Espen Auberts krumspring i Mybank. Aubert måtte høsten 2021 trekke seg etter å ha gitt et større lån til Aylar Lie, en venninne av sin kone. Siden har det kommet frem at den tidligere banktoppen hadde vært involvert i flere dårlige lån, hvorav endel nå har blitt misligholdt og utløst tvangssalg.

Totalt er Mybank involvert i fire av våre case. Dette inkluderer en stor enebolig Voksenkollen som ligger ute til 30 millioner kroner. Lånet på denne eiendommen var opprinnelig et privatlån gitt av Aubert, som senere ble overført til MyBank. Planen var å utvikle tomten, men prosjektet kollapset, og banken måtte til slutt gå til tvangssalg av den aktuelle boligen, som fortsatt ser ut til å kreve betydelig innsats fra en eventuell kjøper.

Blant tvangssalgene av Mybank-eiendommer finner man ellers en Bygdøy-villa som er varslet tvangssolgt, samt en enebolig i Dalsveien på Slemdal. Sistnevnte ble lagt ut for 15 millioner kroner til tross for at også den tilsynelatende er halvferdig, men er siden trukket fra markedet. Mybank har i tillegg pant i en bolig som forsøkes solgt på Stabekk i Bærum til 35 millioner. I begge de sistnevnte tilfellene er det en rekke kreditorer som skal ha pengene sine, alt fra elektrikere og arkitekter til bompengeselskaper og offentlige myndigheter.

Det ovennevnte kan ikke sies å være noe godt tegn når det gjelder kvaliteten på utlånsporteføljen til Mybank, som ved årsskiftet rapporterte at misligholdte og tapsutsatte lån utgjorde 35,7 prosent av porteføljen. Mybank har ikke besvart Kapitals henvendelse i sakens anledning.

Kjendisbolig

Flere av de øvrige tvangssalgsboligene Kapital har sett på, har tidligere blitt omtalt i offentligheten fordi de har profilerte eiere.

Dette gjelder blant annet kjendisstylist Hedda Skougs leilighet på Briskeby. Det skapte oppstandelse i sosiale medier da denne ble markedsført med fire soverom som flere mente ikke kunne være godkjent for slik bruk. Selger og megler måtte gjøre retrett, og da leiligheten ble lagt ut igjen var det med ett soverom og et priskutt på over millionen. Annonsen er i dag inaktiv.

Av øvrige profilerte case, som ikke er tvangssalg pr. definisjon, registrerer vi ellers at Bank 2 har pant på 100 millioner kroner i boligen Mona Høiness i lang tid har forsøkt å selge på Frogner i Oslo, og som har en prisantydning på 79,8 millioner.

Omtrent det samme koster Snarøya-boligen til Frode Berner Hope, som bør være en kjenning av Kapital og Finansavisens lesere. Tilbake i 2019 kunne vi melde at den tidligere finansrådgiverens spirevirksomhet var et tapssluk for investorene, dog lukrativ for ham selv, bygget på tvilsomme forutsetninger. Siden den gang har Hope blitt siktet for bedrageri og kreditorene krevd boligen hans solgt. Megler opplyste imidlertid i våres at tvangssalget var satt i bero, slik at spiregründerne kunne selge på egen hånd.

Advokat Torolv Sundfør i SGB forteller at skyldnere gjerne får forsøke å selge selv. Partene har fri råderett i tvangssalgsprosessen frem til domstolen har stadfestet et bud. I praksis betyr det at det etableres dialog mellom skyldner og långiver. Dersom man kan enes om en nedbetalingsplan, kan saksøker begjære berostillelse i påvente av at betalingene kommer.

–  Det kan hende at skyldner ønsker å selge frivillig, og etter forhandling får aksept fra saksøkers side til å igangsette en sånn prosess. Saksøker begjærer da midlertidig stans. En grunn til at det er mange begjæringer og ikke så mange besluttede tvangssalg, kan være at prosessen stanser opp før domstolen har besluttet at tvangssalget skal bli gjennomført, sier advokaten.

Ulemper for kjøper

For kjøper medfører tvangssalg noen ulemper. Bud er bindende i lengre tid, og man har færre reklamasjonsmuligheter enn ved frivillig salg, ettersom avhendingsloven ikke kommer til anvendelse.

– I utgangspunktet blir tvangssalg solgt noe lavere enn frivillige salg. Kjøper har blant annet begrenset rett til å påberope seg feil og mangler ved tvangssalg, så hvis det er noe galt, kan ny eier stå dårligere stilt. Men hvis man har to leiligheter med helt like kvaliteter, som ligger fantastisk til, så vil de nok gå ganske likt, sier Espen Andersen i Byggforvaltning.

Heller ikke Sundfør mener at det nødvendigvis vil være noen prisforskjell. Det er tross alt det samme markedet det skal selges i.

– Alle tvangssalg er basert på antatt markedsverdi, hva markedet er villig til å betale for det aktuelle objektet. Er det en attraktiv bolig med flere interesserte, er ikke min opplevelse at man får noen dårligere pris ved tvangssalg enn frivillig salg. Men om det er ti leiligheter tilgjengelig innenfor lignende marked, velger noen kanskje et frivillig salg fordi tvangssalg kan fremstå som litt uvant, sier han.

– Hva skjer om det ikke kommer inn bud, eller bud som er lavere enn prisantydning?

– Det er medhjelpers oppgave å omsette for den høyeste prisen markedet er villig til å gi. Dersom det ikke kommer inn bud til antatt markedsverdi, må man justere ned prisantydningen og på den måten imøtekomme markedet. Det kan også hende at det kommer inn bud som er lavere enn prisantydning. Men ettersom alle bud er bindende i seks uker, har man i hvert fall et bud å jobbe ut fra, og man kan ta kontakt med andre interessenter og forsøke å få i gang en budrunde.