Da Heimstaden Bostad slapp regnskapstallene for andre kvartal fredag forrige uke, varslet eiendomsselskapet at styret vurderer å gjøre en kapitalinnsprøytning eller selge eiendommer for å forsvare kredittratingen sin.
Når rentene stiger må det sannsynligvis hentes mer egenkapital ettersom gjelden blir dyrere og verdien på eiendommene faller. Det gir økt gjeldsgrad, noe banker og obligasjonseiere neppe sitter og ser på uten å reagere.
Ser massivt behov
Kredittanalytiker Axel Andersson i Swedbank mener det må skaffes ny kapital, men at beløpet avhenger av hvilke vilkår selskapet får inn på nye banklån. Han mener gjeldsbelastningen er håndterbar om belåningen er under 60 prosent, med at rentedekningsgraden kan utgjøre en utfordring.
Rentedekningsgrad regnes ved å dele driftsresultatet på rentekostnader. Heimstaden Bostad har et mål om at denne ikke skal være under 1,8. Ved slutten av andre kvartal lå den på 2,1, men Andersson ser for seg et scenario der rentedekningsgraden når 1,8 mot slutten av inneværende år.
Heimstaden Bostad har i tillegg et mål om at gjeldsgraden skal ligge under 60 prosent, målt med metoden som kredittratingbyrået S&P bruker for å beregne denne. Disse to kravene er avgjørende for at selskapet skal beholde ratingen sin hos S&P.
Ettersom rentedekningsgraden vil falle, ser Andersson i Swedbank behov for et kapitalinnskudd på 30 milliarder svenske kroner, for å håndtere kommende forfall og redusere rentekostnadene.
Hvis dette gjøres i fjerde kvartal i år, vil rentedekningsgraden for hele 2024 ligge på rundt 2,0. Hvis selskapet derimot skulle selge eiendeler, ville beløpet dreie seg om 44 milliarder kroner.
Kan selge boliger
Som alternativer til en kapitalinnsprøytning har Heimstaden Bostad initiert en ny strategi de kaller «privatisering», som går ut på å selge utleieboliger når de blir ledige. Ifølge Andersson er dette noe Heimstaden satser på, men utfordringen er at den er basert på churn, eller kundetap, noe som betyr at det tar tid å bygge opp volum, hevder han. Betalingen er derimot god – rundt 20 til 40 prosent over bokført verdi.
Samtidig vurderes muligheten for å gjennomføre en større porteføljebalansering, men det er utfordrende i dagens marked. Om de lykkes med privatiseringsstrategien, trenger de ikke å tilføre like mye egenkapital.
Pr. i dag har ikke Heimstaden mulighet til å støtte Bostad med ny kapital. Selskapet har 1,4 milliarder svenske kroner i kontanter og en rullerende kredittfasilitet (RCF) på 1 milliard. Mandag la de frem et tilbud om tilbakekjøp av egne obligasjoner med forfall i 2024 og 2025, med et maksbeløp på 1 milliard.
Med andre ord er kapitalen begrenset for andre typer investeringer. Heimstaden AB prøver nå å selge sin portefølje på Island ved hjelp av samme strategi som Bostad, hevder Andersson, som mener pengene de får inn vil bli brukt til å redusere deres egen gjeldsbelastning. Heimstadens eierandel i Bostad vil gradvis reduseres.
Ikke så ille som det ser ut
Heimstaden og Heimstaden Bostad har rundt 130 milliarder svenske kroner utestående i usikrede og evigvarende obligasjoner. Som Finansavisen tidligere har beskrevet, priser markedet inn en relativt høy sannsynlighet for mislighold.
Kredittanalytiker Michael Johansson i Arctic Securities mener markedet overdriver, og mener likviditeten ser tilstrekkelig ut på kort sikt.
I dag har Heimstaden Bostad 8,2 milliarder svenske kroner i kontanter og 17,7 milliarder i kredittfasiliteter. Dette dekker obligasjonsforfall frem til oktober neste år. Ettersom selskapet eier en god del eiendommer, er sannsynligheten for å få ytterligere bankfinansiering god, mener Johansson.
Han er imidlertid tydelig på at det vil trenges et kapitalinnskudd eller salg av eiendommer for å beskytte kredittratingen og holde rentedekningen over 1,8.
