Vi tror at verden er mer forutsigbar enn den egentlig er. Og akkurat nå er adferden til 5 millioner nordmenn vanskelig å forutse.

På 1990-tallet førte banker i problemer til et stort boligpriskrakk. Etter finanskrisen kom det derimot ikke et krakk, og prisene falt bare moderat gjennom 2008 og 2009.

Slik er det også i dag. Det er lett å tenke at renten styrer alt. Men renten er ikke alt. Hvilke grafer er det som kan forklare boligprisene?

Renten

Første stopp må selvsagt bli Bankplassen 2 og Norges Bank. Renten styrer alt, sier vi. Det er mange ulike meninger om hvor følsomt boligmarkedet er for rentehevinger. En tommelfingerregel som ofte har vært gjentatt er at 1 prosentpoengs renteøkning kan gi 10 prosent nedgang i boligprisene.

Dersom det stemmer står vi foran en mørk bolighøst.

Men det har ikke slått til. Mange andre faktorer påvirker boligprisene.

Befolkningsutviklingen

Andre stopp er fødestuen. Fra Eiendom Norge kommer forslaget til å se på befolkningsveksten.

– Ta befolkningsveksten i Oslo og sammenlign med igangsetting av nye boliger. Da vil du enkelt se at det ikke bygges nok boliger, sier Peder Tollersrud, kommunikasjonsrådgiver i Eiendom Norge.

Boligbyggingen

Stopp nummer tre er byggeplassen. Hvor mange boliger som bygges er avgjørende for et boligmarked. Makroøkonom Marte Herje Strømme ved Prognosesenteret lager prognoser for boligbyggingen.

– Byggeaktiviteten er en klart viktig driver for utviklingen i boligmarkedet, på kort sikt, men også på lengre sikt. Boligbyggingen i år ligger an til et nivå på 21.000 nye boliger i 2023, tilsvarende vår prognose. Dette vil i så fall resultere i den laveste boligbyggingen siden 2009. Dette kan forklare utviklingen i boligprisene ettersom et lavt tilbud og høy etterspørsel vil presse opp prisene, også i bruktmarkedet. Vi ser nå at det også selges få nye boliger, noe som kan tyde på at flere nyboligkjøpere har «flyktet» til bruktmarkedet. På lengre sikt, om ett-to år vil den ekstremt lave boligbyggingen føre til sterkere prispress i markedet, sier Strømme.

Om vi lager et tilsvarende estimat for Oslo, basert på første halvår, får vi et tall som viser at det slett ikke er full stopp i boligbyggingen i hovedstaden. Men den vil være på et svært lavt nivå, med godt under 2.000 nye boliger produsert både i 2022 og 2023.

Gjeldsveksten

Det fjerde stoppet må vi gjøre i banken. Historisk har endringer i gjeldsveksten ført til endringer i boligprisene.

– Det er nesten én til én forhold mellom husholdningenes gjeldsvekst og boligprisene. Sammenhengen er veldig sterk. Dersom gjelden vokser markant, stiger boligprisene. Og omvendt, sier Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken.

– Og det nye i 2023 er at gjeldsveksten hos norske husholdninger har falt som en stein, fortsetter hun.

I juli kom det likevel relativt sterke tall fra boligmarkedet.

– Boligprisene i juli falt mindre enn normalt, mens gjeldsveksten fortsetter å falle. Vi tror ikke det er en ny normal, vi tror boligprisene skal følge etter nedover, sier Midtgaard.

Hun får støtte av prognoser fra Norges Bank.

– Nå venter Norges Bank svakere etterspørsel etter boliglån, og da er vi ganske sikre på at det vil prege høsten. Derfor tror jeg vi står foran en vanskelig høst i boligmarkedet.

Bokostnadene

Hvor mye penger bruker nordmenn på å bo? Det kan være en viktig faktor for hvilken retning boligprisene går.

Renten avgjør ikke alt. Når vi spør organisasjonen Huseierne om hva som kan være avgjørende for boligprisene på sikt så kommer svaret kontant: Se på vår bokostnadsindeks!

– Bokostnadsindeksen viser at gjennomsnittlig bokostnad for en vanlig norsk bolig på 120 kvadratmeter har steget fra rundt 100.000 kroner som den var i lang tid til 178.000 kroner i år. Dette gjør det mye dyrere for boligeiere å eie boligen de bor i, og vil gi utfordringer for eksempel i om alt vedlikehold blir gjennomført, sier forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne.

Bokostnadsindeksen inkluderer stort sett alle utgifter vi har til bolig: Rentekostnader, energikostnader, vedlikehold av egen bolig, kommunale gebyrer, eiendomsskatt og forsikring.

– Det er krevende økonomiske tider for husholdningene med høye strømpriser, økte renter, vedlikeholdskostnader og kommunale avgifter. Det er viktig å merke seg at nivået var ganske stabilt fra 2020 til 2020, men deretter økte betydelig, sier Pihl.

Leieprisene

I andre land er det langt mer vanlig å snakke om en «yield» på boliger. Hvordan er boligprisene relatert til hvilken leieinntekt den samme boligen ville gitt som utleieobjekt. Norske boligkjøpere har lukket øynene for denne målestokken. Den norske boligdrømmen durer og går med en yield på 2-tallet.

For Oslos del kan ikke leieprisene være helt uaktuelle, da lave leieinntekter vil gi færre boliginvestorer og økning i leieprisene teoretisk sett skal gi flere interesserte investorer.

Ingen av ekspertene vi snakker med nevner leieprisene, så da nominerer vi denne grafen selv, fra Finansavisen.

Oppsummert

Lønnsutviklingen må heller ikke glemmes. På sikt er det avgjørende hvor stor lommeboken til Ola Nordmann er totalt sett.

Vi må heller ikke glemme psykologi. Drømmen om å eie egen bolig står sterkt i Norge, og gjør at vi til tider er villige til å låne veldig mye penger for å realisere en flott bolig til familien.

Prognosesenterets Marte Herje Strømme kan oppsummere det hele.

– På kort sikt venter vi at boligprisene vil falle utover høsten, noe mer enn sesongjustert normal utvikling. Dette forklares av den sterke renteøkningen vi har hatt, og som foreløpig ser ut til å fortsette. Renten tar tid å virke inn på boligmarkedet, men den doble rentehevingen fra juni vil merkes på husholdningenes økonomi, sier hun.

På sikt vil det bli annerledes. Da er det lønnsutvikling, befolkningsvekst, boligproduksjon og låneviljen som vil avgjøre.

– Det voksende gapet i boligbyggingen mellom 2022 og 2023 skaper en ustabil boligforsyning som igjen gir langsiktige problemer, og når det først snur i boligmarkedet kan vi dermed forvente en rekyl, sier Herje Strømme.