Ivar Tollefsens eiendomsimperium Heimstaden er i knestående, og i forbindelse med andrekvartalstallene informerte styret at det vurderer å gjøre en kapitalinnsprøytning eller selge eiendommer for å forsvare kredittratingen. 

Dette bekreftes nå av Christian Fladeland, investeringsdirektør i både Heimstaden Bostad og hovedeieren Heimstaden AB.

– Om man ønsker å redusere rentekostnadene, må man enten redusere gjelden ved å hente inn ny kapital eller selge eiendeler, og vi forventer en kombinasjon av begge, sier han til Dagens Industri.

Ved utgangen av andre kvartal var rentedekningsgraden (EBITDA/rentekostnader) på 2,1, mens S&P krever at nøkkeltallet er over 1,8. Til Dagens Industri opplyser Fladeland at han forventer at rentedekningsgraden vil bevege seg ned mot grensen til S&P.

– Det er klart at det er en risiko for nedgradering, sier han til avisen.

Frykter utbyttestopp

Alt peker også mot at Heimstaden Bostad ikke vil kunne utbetale utbytte på kort sikt, skriver Dagens Industri.

– Vi skal dele ut overskuddet fra Heimstaden Bostad, men det må følge vår finansielle policy. Hvis det ikke er noe overskudd, kan vi heller ikke forvente utbytte fra Heimstaden Bostad. Hvis det kommer et sterkt andre halvår, vil det se annerledes ut, men slik det ser ut i dag, er utdelinger ikke mulig, sier Fladeland til avisen.

Et stoppet utbytte vil ha negative konsekvenser for hovedeieren Heimstaden AB, som må prioritere tilbakekjøp av obligasjonslån.

– Vi ønsker å støtte selskapet så godt vi kan. Men det er ingen tvil om at Heimstaden AB ikke har størrelsen som gjør at vi selv kan påvirke Bostads økonomiske situasjon, sier investeringsdirektøren.

Vanskelig marked

Kredittanalytiker Axel Andersson i Swedbank følger Heimstaden-systemet tett, og har tidligere uttalt at Heimstaden har behov for å hente 30 milliarder svenske kroner for å styrke balansen og skape handlingsrom i henhold til rentedekningsgradkravet på 1,8.

– Hvis man derimot vurderer at selskapet selger eiendommer for å nå 30 milliarder kroner, betyr det at selskapet trenger å selge for 43,4 milliarder kroner, basert på en sikret låneandel på 32 prosent. Vi vet imidlertid ikke nøyaktig hvilke eiendommer som er pantsatt, noe som kan føre til at beløpet er lavere, sier han til Finansavisen.

Til Dagens Industri sier Fladeland at salg kan ta lang tid, og Heimstaden planlegger ikke å gjennomføre store porteføljesalg.

Som alternativer til en kapitalinnsprøytning har Heimstaden Bostad initiert en ny strategi det kaller «privatisering», som går ut på å selge utleieboliger når de blir ledige.

– Heimstaden har kommunisert at Tyskland og Nederland er områdene hvor de vil gjennomføre sin privatiseringsstrategi. Samlet eiendomsverdi for disse to regionene er 116,8 milliarder. Vi tror det vil være vanskelig å oppnå bokført verdi hvis de skal gjennomføre større porteføljetransaksjoner, gitt markedssituasjonen akkurat nå. Selskapet sier det oppnår gode priser over bokført verdi hvis det selger leilighet for leilighet i tråd med sin privatiseringsstrategi, sier Andersson.

Gransker investering

Fladeland opplyser til Dagens Industri at opptil 95 prosent av eiendommene i Nederland har muligheten for å gjennomføre privatisering. På spørsmål om det er noen eiendommer Heimstaden Bostad ikke vil selge, svarer han følgende:

– Vi jakter ikke på trofeer, ingenting er hellig i porteføljen. Men vi har eiendommer verdt omtrent 12 milliarder kroner som ikke passer inn i vår nåværende strategi, så vi foretrekker å selge dem først.

Mandag skrev den Dagens Industri at pensjonsfondet Alecta, som er storaksjonær i Heimstaden Bostad, har engasjert advokatfirmaet Hammarskiold for å undersøke om Heimstaden-investeringen er blitt gjort i strid med regler og retningslinjer.

«Styret har initiert en gjennomgang av Alectas investering i Heimstaden Bostad. Denne inkluderer en gjennomgang av investeringsprosessen, inklusiv hvordan aksjonæravtalen ble utformet, og om det har skjedd i henhold til regler og retningslinjer», skriver styret.