«Krise for 179 investorer i Equinor-eiendommen på Fornebu», skrev Finansavisen i slutten av november i fjor. Det hele handlet om ML33 Invest, bedre kjent som Equinor-bygget på Fornebu.
Et junior obligasjonslån på 680 millioner og et seniorlån på 2,24 milliarder kroner ble tilslutt refinansiert, hvor det minste lånet ble nedbetalt til 360 millioner kroner, og forlenget til desember 2023 , samtidig som renten økte fra 5,5 til 9 prosent.
Senior obligasjonslånet på 2,24 milliarder kroner ble forlenget til januar 2025, og renten økte fra 4,5 til 6,5 prosent.
Nå har det igjen brutt ut akutt pengekrise i Arctic-syndikatet. Mandag denne uken sendte meglerkorpset ut følgende budskap til sine kunder:
«Har dukket opp en mulighet som kan være spennende».
I brudd med lånebetingelser
Den såkalt spennende muligheten er at ML33 Invest må hente minimum 100 millioner kroner gjennom et nytt obligasjonslån for å stille tilleggsikkerhet for senior gjeld. Lånet får en PIK-rente på 15 prosent (påløpte renter blir lagt til sluttbalansen ved forfall) og løpetiden vil være til januar 2025. Maksimalt kan ML33 Invest låne opptil 500 millioner kroner i denne runden.
Dersom ML33 Invest ikke lykkes med stille tilleggsikkerhet på 90,5 millioner kroner innen 14. september vil man bryte låneavtalene, noe som kan medføre et tvangssalg av eiendommen.
Bakgrunnen for kapitalbehovet er at en verdivurdering fra 1. juli medfører en belåningsgrad på 62 prosent, noe som er over kravet på 60 prosent i låneavtalen.
Newsec og Malling regnet seg frem til at Equinor-bygget hadde en verdi på 3,6 milliarder kroner pr. juli, ned fra 4,3 milliarder kroner året før – og under kjøpsprisen på 3,9 milliarder kroner fra 2016.
Kjente investorer
I en investorpresentasjon skriver Arctic Securities at lånet som nå skal utstedes vil skape handlingsrom frem til 17. desember for å håndtere juniorgjelden på 360 millioner kroner som forfaller.
Arctic Securities skriver i investorpresentasjonen at verdien til eierne av preferanseaksjer og ordinære aksjer står i fare, og en balansert løsning er nødvendig.
«En egenkapitalutstedelse i de ordinære aksjene vil være utfordrende hvis ny kapital blir underordnet preferanseaksjene. (..) Selskapet må utforske alternativer for å øke attraktiviteten til ny kapital, inkludert blant annet konvertering av preferanseaksjer», skriver meglerhuset.
Det Bjørn Dæhlie-tilknyttede fondet Anaxo Capital, Wilhelmsen-familien og Ole Andreas Halvorsen er blant aksjonærene som sitter med preferanseaksjer.
I presentasjonen skriver Arctic at det vil være behov for en emisjon i november 2023 hvis refinansieringsprosessen mislykkes.
– Hva er sannsynligheten for at det vil komme ytterligere kapitalbehov utover høsten?
– Selskapet ser an den finansielle situasjonen fremover og jobber med ulike løsninger. Mer egenkapital kan være ett av flere alternativer, skriver kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic Securities i en e-post.
Går i minus
Ifølge Arctic Securities vil det være behov for å gjøre investeringer (capex) på 150-160 millioner kroner hvis selskapet lykkes med å leie ut området som Equinor frigjorde etter forhandlingen om leieavtalen. Investeringen vil bli finansiert med egenkapital i 2024.
I fjor høst forhandlet Equinor med ML33 om leien, og oljekjempen reduserte arealbruken med rundt en tredjedel. Som kompensasjon for at leieavtalen ble endret betalte Equinor en engangssum på 407 millioner, som ble brukt til å nedbetale junior obligasjonslånet.
Ifølge investorpresentasjonen vil de normaliserte leieinntektene være på rundt 202 millioner kroner, gitt at ML33 får leid ut lokalene Equinor brukte før.
Ved utgangen av juni hadde ML33 rundt 43 millioner kroner i kontanter, ifølge Dagens Næringsliv.
