En ny renteheving i desember er mer enn sannsynlig. Og det blir neppe noe rentekutt neste år, ifølge makroøkonomer flest.

Higher for longer, skrev Trygve Hegnar om renten denne uken.

Boligtoppene i Norge tar fortsatt telefonen. De innrømmer at det blir en bekmørk høst og en iskald vinter. Men de tror ikke på Norges Banks anslag for rentebanen. Årsaken finner de i egne rekker. Stopp i boligproduksjonen vil i seg selv merkes i norsk økonomi.

Løren faller

I Lille Løren Park bygger Selvaag Bolig 356 leiligheter. Nå reklameres det med redusert forskudd. I en begrenset periode slipper kjøpere unna med et forskudd på 100.000 kroner.

Milde gaver er det også på børs, der aksjekursen i Selvaag Bolig omtrent er halvert siden april 2021, hvis man ser bort fra et utbytte på 13 kroner. Adm. direktør, Sverre Molvik, tror nå at det ikke er boligprodusentene, men Norges Bank, som bommer.

– Med så lav aktivitet som vi har nå vil vår bransje alene bidra sterkt til å treffe norsk økonomi negativt. Norsk økonomi kan stoppe kraftig opp. Da tror vi Norges Bank vil stå overfor helt andre makrotall neste år enn det de ser i dag, sier Molvik.

Han understreker at boligkjøperne selv tror på lavere aktivitet og dermed lavere rente noen år frem i tid. Selvaag Bolig opplever nemlig at det selges boliger som skal igangsettes nå og som står ferdig om to år.

– Vi har god interesse på boligprosjekter som nettopp er lagt ut. Det betyr at boligkjøperne er trygge på at renten ikke er noe høyere to år frem i tid enn den er i dag. 

Selvaag Bolig la ut et prosjekt i Bærum der nå 20 prosent av boligene er solgt. De har også lagt ut et prosjekt i Stavanger der salget er bra. Det vil si at mer enn 30 prosent ble solgt i forbindelse med salgsstarten.

– Tilbudssiden for nyboliger i Oslo-området er ekstremt lav, dermed selges det boliger i prosjekter som legges ut.

– Hvis du går tre år frem i tid. Hvor står boligprisene?

– Mangelen på regulerte eiendommer, spesielt i Oslo-området og i Bergen, vil være den samme og byggekostnaden vil holde seg høy. Vi tror derfor på høy etterspørsel etter det som ferdigstilles. Vi tror på en viss ketchupeffekt, som i 2016. Men ikke fullt så sterk. Boliglånsforskriften er med på å bremse effekten.

Han minner om årets utvikling.

– Husk at prisene har steget så langt i år, til tross for krig i Europa og rentesjokk. Det sier litt.

– Finnes det noen muligheter for en liten boliginvestor i dag?

– Vi vet allerede at det er boliginvestorer som snuser på mulighetene for å kjøpe nå. Det blir lav ferdigstillelse i 2025, det vet vi, så knappheten på boliger er lett å forutse.

En privatperson kan i dag kjøpe en leilighet med alt fra 10 prosent i innskudd og ned til 50.000 i innskudd.

– Man trenger ikke legge mye penger på bordet for å kjøpe en ny bolig. Men man må ha finansieringen i orden. Kjøperen er uansett bundet til kjøpekontrakten, forsikrer Selvaag-sjefen.

– Nå butter det

Konsernsjef i Nordr, Andreas Martinussen, forteller at det slett ikke er noe byggestopp hos dem. Nordr har flere storbyprosjekter og her er det fortsatt oppdrift i gipsheisene.

– Så langt har vi ikke utsatt noen salgsstarter, men nå merker vi at det butter også i storbyene.

Martinussen er heller ingen rentehauk.

– Jeg gjetter på at det ikke blir renteheving i desember, og første rentekutt i 2025 høres sannsynlig ut.

– Det reguleres og igangsettes altfor få boliger i Oslo. Nå stopper også byggeaktiviteten opp. I tillegg øker befolkningen. Jeg tror det er høy sannsynlighet for at boligprisene i Oslo står høyere tre år fra i dag. 10-15 prosent høyere er kanskje et fair anslag, men også dette blir gjetning.

– Finnes det noen muligheter for en liten boliginvestor i dag?

– Det å kjøpe på dagens priser med overlevering om to til tre år tror jeg er et veldig godt veddemål. Jeg tror også det blir en økning i leieprisene i Oslo fordi tilbudet av nye boliger er for lavt. Da blir det mer attraktivt å kjøpe for utleie.

Milliardmaskin

Lugge gjør det også landet rundt for JM Norge. Som adm. direktør for JM Norge kjenner Hilde Vatne skoen trykke. Det er ingen eplehageutbygger vi snakker om her. JM Norge meldte om en omsetning på 3,7 milliarder kroner, med et resultat før skatt på 214 millioner kroner for 2022.

– Bransjetallene for første halvår fra Boligprodusentene fortalte om et fall i produksjonsstarter på mellom 40 og 50 prosent. Vi er rammet av det samme fallet. Vi hadde rundt 35 prosent lavere igangsetting i første halvår sammenlignet med 2022. Vi må nå tilpasse kostnader og organisasjonen etter lavere etterspørsel, sier Vatne.

– Inntil for noen uker siden trodde de fleste på rentekutt neste år. Nå tror mange på én heving til i år og ingen rentekutt neste år. Hva tror du?

– Jeg håper vi slipper den siste rentehevingen, og også at vi vil se renten gå nedover mot slutten av neste år. Vår bransje vil dessverre bidra til at arbeidsledigheten går opp, og bremsen i nyboligmarkedet vil ganske sikkert sette spor i norsk økonomi. Det tar tid før rentehevingene vi allerede har fått slår inn, men når effekten kommer så tror vi det slår hardt inn. Renten har en forsinket effekt.

– Hva er status for tomtekjøp hos dere? Har dette markedet også stoppet opp?

– Vi ser muligheter i tider som nå. Vi vurderer markedet fortløpende og vet fra tidligere kriser at det kan dukke opp muligheter. 

– I Oslo er det åpenbart et stort tilbudsunderskudd. Nå blir det enda større. Det tilsier at prisene skal opp. Hvis du tror på verdiøkning de neste tre årene er det bare å kjøpe, men husk at rentene må betjenes underveis. Prisene vil stige, men markedet kommer først i balanse når rentetoppen med sikkerhet er nådd og folk føler at de har fått kontroll på utgiftene med det nye rentenivået.

Vatne etterlyser sterkere politisk styring i boligmarkedet.

– Bolig er et velferdsgode. Egen bolig er et viktig bidrag til å utjevne forskjeller i Norge. Derfor må vi holde dette markedet i balanse med jevn tilførsel av nye boliger. Hvis ikke kan vi få store prissvingninger, og det er ikke bra for noen. Å holde markedet i balanse er et politisk ansvar.

Krise, men utsolgt

Terje Haugans eiendomsselskap Utstillingsplassen bygger boliger for folk flest i Innlandet. Situasjonsrapporten overleveres av direktør Nils Olssøn Østby-Deglum.

– Hver dag er en kamp. Det er et avventende og krevende marked. Vi prøver hele tiden å finne balansen mellom de høye byggekostnadene og priser som kjøperne er villige til å betale, sier Østby-Deglum.

Men folk må fortsatt ha et sted å bo, og av og til endrer boligbehovene seg. Østby-Deglum kan rapportere om en aldri så liten salgssuksess. Prosjektet Nordhagen i Stange, ved Mjøsas bredder, ble lagt ut i sommer og er allerede utsolgt. Ustillingsplassen går mot strømmen og har solgt leiligheter i Stange og Gjøvik for 265 millioner kroner i sommerhalvåret.

– Jo bedre du kjenner kjøperne og markedet lokalt, jo større er sjansen for å lykkes. Beliggenheten må være riktig og sammensetningen av leilighetstyper må være gjennomtenkt og rett plassert. Gode planløsninger pluss priser som er knadd skikkelig. Med riktige markedsvurderinger og et godt prosjekt er det fortsatt mulig å selge leiligheter, sier Østby-Deglum.

Nå trenger kjøperne forutsigbarhet og å se gode nyheter fra Norges Bank, mener Østby-Deglum.

– Kjøperne vil nok ønske å få en bekreftelse på at rentetoppen er nådd. Vi håper det kan løsne litt neste år, men mulig vi må se til 2025. Vi tror ikke på den farten boligmarkedet hadde før rentehevingene med det første.

– Er det muligheter for boliginvestorer?

– Vi forventer at det ikke blir billigere å bygge. Og utbyggerne må fortsatt ha en viss margin for å gå igang med boligprosjekter. Vi er trygge på at prisene vil holde seg fremover, og med få igangsettelser kan det være muligheter.