Er det vanskelig å få solgt boligen til ønsket pris, eller å få solgt den i det hele tatt, kan det være nærliggende å leie ut boligen i stedet.
Utleiemegleren får nå stadig flere henvendelser fra boligeiere som vurderer å leie ut boligen fordi de ikke får solgt den.
– Dette har pågått siden i sommer, og vi regner med at denne trenden vil fortsette. Det har vi også sett i tidligere perioder når boligmarkedet har vært svært trått, sier Geir Skogheim, salg og markedsdirektør i Utleiemegleren.
– En av utfordringene med disse objektene er at de ofte ikke blir i leiemarkedet så lenge. Eieren ønsker gjerne utleie for eksempel frem til sommeren neste år, men ikke lenger, for å slippe å betale skatt på gevinsten ved et salg. Med utleie i mer enn ett år risikerer de en skattesmell, sier han.
Mer enn ett år
Kravet for å selge en bolig med skattefri gevinst er at man har eid boligen i mer enn ett år, og brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene.
Har man flyttet fra boligen for mer enn ett år siden blir gevinsten skattepliktig med en skatt på 22 prosent. En bolig kjøpt for 6 millioner kroner, som selges for 10 millioner kroner, vil dermed gi en skatteregning på 880.000 kroner.
Har man i stedet kjøpt til en høy pris, og nå må selge med tap etter å ha bodd der en stund, kan det skattemessig lønne seg å leie ut boligen i minst ett år først. Dersom man selger en bolig før det har gått et år etter kjøp, eller leier ut boligen i mer enn ett år etter at man har flyttet ut, er nemlig tapet fradragsberettiget.
Skatt ved boligsalg
Gevinst ved boligsalg er skattefritt når:
Gevinst ved boligsalg er skattepliktig eller tap fradragsberettiget når:
Skatt på leieinntekter: 22 prosent
Skatt på boliggevinst: 22 prosent
Fradrag ved tap
– Har man for eksempel kjøpt en bolig til 6 millioner, som nå skal selges til en pris på 5 millioner, vil tapet på 1 millioner kroner være fradragsberettiget, sier Per-Ole Hegdahl, skatteekspert og i Handelsbanken.
Det gir en skattereduksjon på hele 220.000 kroner.
– I tillegg kan selgeren i det nevnte tilfelle også fradragsføre alle omkostninger i forbindelse med salget. Det kan fort dreie seg om 150.000 kroner som gir en skattereduksjon på 33.000 kroner til, sier han.
– Det kan jo være en fattig trøst for noen i dagens tøffe boligmarked.
Datokontroll
Dersom man ønsker å tilpasse seg disse reglene, er det viktig å holde kontroll på datoene. Her er det ikke uvanlig å gå i en felle.
– Hovedregelen er at skatteplikten skal vurderes på tidspunktet for når selve salget finner sted, sier Hegdahl.
– Det er likevel slik at eiertiden avsluttes den dagen du aksepterer et bud fra en kjøper. Eiertiden avsluttes med andre ord fra den dag avtale om salg er signert.
Overtar du og flytter inn i en bolig i desember, og inngår en salgsavtale i november året etter med overdragelse til ny eier i januar, har du altså ikke oppnådd tilstrekkelig med eiertid til å kunne selge skattefritt. Selger du med tap, vil du derimot kunne få fradrag for tapet.
Flytter du derimot inn i en bolig, er det den dagen du overtar boligen og flytter inn, ikke den dagen du signerte kjøpekontrakten, som legges til grunn som starttidspunkt for både eier- og botid.
Det spiller heller ingen rolle når flyttemelding til folkeregisteret blir sendt, det er den faktiske overtakelsesdatoen og innflyttingsdatoen som er avgjørende.
Formuesskatt
Ekstra forvirrende er det at i formuesskattesammenheng er tidspunktet for overtakelse som er avgjørende. Inngår du en salgsavtale i desember 2023 med overtagelse i februar 2024, er det altså selger som skal ta med boligen i sin skattemelding og betale formuesskatt for den ved nyttår.
– Kjøper får i dette tilfellet ikke glede av verdsettelsesrabatten som gjelder for primærboliger når formuesskattegrunnlaget skal fastsettes, sier Hegdahl.
Verdsettelsesrabatten for primærboliger er på 75 prosent for primærbolig med verdi under 10 millioner kroner, og 30 prosent av verdien av primærboligen over 10 millioner kroner.
Boligflipping
Mange boligflippere har passet på å ha en botid som akkurat tilfredsstiller grensene for skattefri gevinst.
– Det er viktig å merke seg at det er fullt lovlig å tilpasse seg disse grensene, sier Hegdahl.
– Selv om en boligspekulant primært inngår avtale om salg først når det har gått ett år og én dag etter at han ervervet boligen, vil forholdet ikke kunne gjennomskjæres eller på annen måte overprøves av skattemyndighetene. Dette er absolutte regler og så lenge faktum er korrekt oppgitt, må skatteetaten legge til grunn at dette er et skattefritt salg eller et fradragsberettiget tap, uavhengig av skattyters motivasjon, sier han.
Foreslo endringer
I skatteutvalgets utredning som ble lagt frem i fjor, anbefalte Torvik-utvalget at reglene som gir unntak for å skattlegge gevinst ved salg av egen bolig burde strammes inn. I stedet for dagens modell foreslo utvalget at det innføres en botidsmodell, der gevinst blir skattepliktig og tap fradragsberettiget for den perioden eier ikke har bodd i boligen, men for maksimalt de siste fem årene av eiertiden.
Men foreløpig har regjeringen lagt Torvik-utvalgets rapport i skuffen, og det er ikke varslet noen slike endringer.
Venter på markedet
Ifølge Skogheim i Utleiemegleren er det fullt mulig å leie ut i en periode før et salg.
– Jo kortere leietid, jo vanskeligere å leie ut, men det er et marked for det også. Men vi har også avtaler med bedrifter og forsikringsselskaper som har behov for kortidsleie, det er kanskje vanskeligere for privatpersoner.
– Er det noen geografiske områder som utpeker seg?
– Oslo-området lekker boliger i størst grad, både boliger som ikke blir solgt, men også sekundærboliger. Men det gjelder også de andre store byene, for eksempel Stavanger, sier han.
– Tror du mange venter på at boligmarkedet skal snu?
– Vi ser i hvert fall at det er en del som velger å forlenge leieperioden, sier han.
