FJELLHAMAR: – Dette huset står på grunn av Kameo. Fordi vi fikk lån uten forhåndssalg.

Miron Ismailovski fra BM Bolig viser rundt i en nybygget tomannsbolig på Fjellhamar i Lørenskog. Enhetene var innflyttingsklare tidlig i august, men først for noen dager siden ble de solgt.

For å få til det, måtte det to runder med priskutt til – først fra 11,5 til 10,5 millioner, og deretter til 9,7 millioner kroner.

– Det har vært noen her og sett, men så oppdaget de etterpå at finansieringen fra banken var blitt redusert i henhold til den nye renten. Andre har ikke turt å kjøpe fordi de ikke vet hva de får for sin egen bolig, sier han.

Får bygge, blir dyrt

Men som Ismailovski selv innrømmer: Om tomannsboligen i Marcus Thranes vei 27 var finansiert av en vanlig bank, ville den ikke eksistert – ihvertfall ikke ennå. Det ville kravet til forhåndssalg ha satt en effektiv stopper for. Slik markedet er nå, er det ikke uvanlig med krav om 60–75 prosent solgte enheter før byggestart.

HAR FORMIDLET FOR MILLIARDER: Men ennå har ikke Kameo-gründer og toppsjef Sebastian Martens Harung noen overskudd å vise til. Foto: Annika Falkuggla

Det hevder ihvertfall Kameo, som har finansiert prosjektet med midler fra småsparere og institusjonelle partnere. Som folkefinansieringsplattform kan selskapet selv avgjøre om en tomt fortjener spaden i jorden – selv uten kjøpere på plass.

Til gjengjeld kan renten sprette opp mot 15 prosent, avhengig av låntager og prosjekt.

– Bankene har ofte økt kravene til forhåndssalg, og det er det mange utbyggere som ikke klarer, sier gründer og daglig leder av Kameo, Sebastian Martens Harung.

Man kan si at det er best å selge ut alt på forhånd, men heller ikke eiendomsutviklerne liker det, fordi du alltid får en bedre pris ved å selge når boligen står ferdig

Sebastian Martens Harung, Kameo

I fjor formidlet selskapet 259 lån til 119 prosjekter i Norge, Sverige og Danmark, nesten utelukkende til boligprosjekter. Kapitalen kommer primært fra en base med nærmere 70.000 småinvestorer, hvorav cirka 20.000 norske.

– Men er ikke forhåndssalg en fornuftig sikkerhet i et boligprosjekt?

– Det er litt av det håndverket vi driver med. Hvis du hadde kommet til oss med et hytteprosjekt på Svalbard, så ville vi nok sagt at det blir litt tøft uten forhåndssalg. Men om det gjaldt fire leiligheter sentralt i Stockholm – det vet vi kommer til å bli solgt, selv om det kan ta litt tid, sier Harung.

Kameo har en policy på å ikke låne ut mer enn 75 prosent av prosjektverdien. I snitt er andelen 60–65 prosent.

– Man kan si at det er best å selge ut alt på forhånd, men heller ikke eiendomsutviklerne liker det, fordi du alltid får en bedre pris ved å selge når boligen står ferdig, sier Harung.

– Jeg vet egentlig ikke om bankene egentlig ville krevd så mye forhåndssalg – det er snarere europeiske myndigheter som krever det i sine reguleringer.

Lite mislighold

I Norge er det lov å investere maksimalt 1 million kroner per år i folkefinans, en grense Kameo ivrer etter å fjerne. Ifølge Harung er det likevel vanlig å investere langt mindre.

– 500 kroner er minstebeløpet. Snittet ligger rundt 10.000 kroner per lån, sier han, og legger til at en typisk investor fordeler pengene på flere lån. 

I gjennomsnitt investerer en Kameo-investor cirka 150.000 kroner i året.

– Hvor mye sitter de igjen med?

– I snitt etter avgift får investorene 10–11 prosent.

Les også

Konkursbølge rammer folkefinans

32 selskaper som har hentet penger på Folkeinvest eller Dealflow er konkurs. Dermed har tusenvis av investorer mistet pengene.

– Hva om lånet misligholdes – taper man alt?

– Nei, heldigvis ikke, for vi tar sikkerhet. Det er vel bare SAS-aksjonærer som mister alt, sier Harung, og legger til at fem av cirka tusen lån har endt i mislighold.

– Det er 0,5 prosent, og forventet tap er kanskje halvparten av lånebeløpet, for du har jo sikkerhet.

– Vi vil gjerne at eiendomsselskapene lykkes. Den største risikoen er at de går tom for likviditet under byggingen. I verste fall kan vi da gi et topplån, siden vi i utgangspunktet har gitt ganske lav belåning.

Vi måtte refinansiere nå, og da var renten 11 prosent, gode 3 prosentpoeng høyere enn i en bank

Miron Ismailovski, BM Bolig

– Så du mener at denne typen investeringer ikke innebærer høy risiko?

– Det er alltid en risiko ved å investere – ellers får du ingen avkastning. Risikobildet på lang sikt mener jeg ligger et sted mellom banken og aksjemarkedet. Men snittavkastningen er ganske god, også sammenlignet med børsen, sier Harung, som jobbet i DNB Markets før han satset alt på Kameo.

Synes renten er grei

I den ennå tomme tomannsboligen på Fjellhamar er Ismailovski fornøyd, selv om det tok lang tid å selge og prisene måtte ned.

Det er ikke første gang BM Bolig bruker Kameo.

MÅTTE KUTTE PRISENE OG REFINANSIERE: Miron Ismailovski i BM Bolig er likevel fornøyd med gjennomføringen av prosjektet. Foto: Gard Setsaas

– Vi bruker tradisjonelle banker som hovedfinansieringskilde, men det positive med folkefinansiering er at man kan «ta ett prosjekt til». Jeg har et sideprosjekt med Kameo til enhver tid, sier Ismailovski.

Utbyggeren lånte 20 millioner kroner til kjøpet av den eksisterende villaen på tomten og byggingen av tomannsboligen i hagen – alt fra Kameo.

– Men det er mye dyrere enn vanlig bankfinansiering?

– Da vi tok opp lånet i 2020/21 var renten 6 prosent, et par prosentpoeng høyere enn i en vanlig bank. Vi måtte refinansiere nå, og da var renten 11 prosent, gode 3 prosentpoeng høyere enn i en bank. Men som et «bonusprosjekt» er det greit. Samtidig synes jeg det er veldig bra at småsparere har mulighet til å få avkastning.

SBB-gründer på eiersiden

Kameo har selv hentet inn penger i flere emisjoner de seneste årene. ABG Sundal Collier er største aksjonær, med 28 prosent av aksjene. Nest største eier er Ilija Batljan, som nylig måtte trekke seg fra lederstillingen i det kriserammede svenske eiendomsselskapet SBB – et selskap han selv etablerte, men som nå er fanget i en nedadgående spiral med høyere renter og fallende eiendomsverdier.

Les også

Dumper aksjer for å redde privatøkonomien

Tidligere SBB-sjef Ilija Batljan har solgt aksjer for over 100 millioner svenske kroner i et forsøk på å hente inn privatøkonomien.

Da Batljan kom inn på eiersiden i 2021, hadde Kameo som mål å gå i null eller med et lite overskudd i 2022. I stedet ble det et underskudd på 6,3 millioner kroner.

Så ble planen å være i pluss i 2023, men heller ikke det er innen rekkevidde nå.

– Nå håper jeg og tror at vi kommer over i positivt terreng i 2024. Det er planen, sier Harung, som selv sitter på 6 prosent av aksjene.

– I fjor økte underskuddet?

– Ja, vi har investert i vekst og markedsføring, og bygger vår tekniske plattform selv. Det har også vært mye investeringer i compliance og advokater. Men vi nærmer oss overskudd i fjerde kvartal.