Ordtaket «Den enes død, den annens brød» har sjelden vært mer dekkende enn for det kriserammede eiendomsprosjektet Telegrafen i sentrum av Oslo.
I desember for snart tre år siden kjøpte Arctic Securities eiendommen på vegne av 159 investorer for 2,25 milliarder kroner. Kjøpet ble finansiert med et obligasjonslån på 1,6 milliarder kroner og resten egenkapital.
Lånet har en fastrente på 2,7 prosent og forfaller i desember i år. Et krevende kredittmarked og fallende eiendomsverdier har satt en stopper for refinansiering av gjelden.
I disse dager er meglerhuset i full sving med å skaffe 580 millioner kroner i egenkapital for å kunne ta opp et nytt obligasjonslån på 1,1 milliarder kroner, som skal redde det ikoniske bygget.
Emisjonen vil koste investorene 53 millioner kroner, noe som tilsvarer rundt 9 prosent av emisjonsbeløpet, ifølge investorpresentasjonen. Arctic Securities tar honorarer på 29 millioner kroner for å hente ny egenkapital og 5,5 millioner for obligasjonslånet – til sammen 34,5 millioner kroner.
Kostnader ved emisjonen
| Type | Kostnad (Mill. kr) | I % av tegnet beløp |
| Tilretteleggingshonorar egenkapital | 29,0 | 5,0% |
| Garantihonorar | 10,1 | 1,8% |
| Juridisk og finansiell due diligence | 0,5 | 0,1% |
| Juridisk bistand | 2,0 | 0,3% |
| Honorar til forretningsfører for bistand ifm. emisjonen | 0,1 | 0,0% |
| Tilretteleggingshonorar fremmedkapital | 5,5 | 0,9% |
| Etableringsgebyr fremmedkapital | 5,5 | 0,9% |
| Sum | 52,7 | 9,0% |
– Krevende prosess
På toppen av det kommer honorarer på 10,1 millioner kroner til investorene som garanterer for emisjonen, 2,5 millioner i juridisk bistand og finansiell gjennomgang, samt 125.000 kroner til forretningsfører og et etableringsgebyr på 5,5 millioner for fremmedkapitalen.
Finansavisen har vært i kontakt med investorer som reagerer på honorarene, spesielt i lys av tapene de har hatt.
– Det er grovt at de tar seg så godt betalt. Det er mange som reagerer, både på hele prosjektet og honorarene, sier en investor som ikke ønsker å bli navngitt.
Kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic Securities sier meglerhuset forstår at investorene er frustrerte.
– Selskapet er midt i en krevende prosess med en utfordrende markedssituasjon i eiendomssektoren. Det er mye arbeid med å gjennomføre en emisjon. Vi forstår investorenes frustrasjon, men vi tar vanlige markedspriser for å gjøre en jobb og finne best mulige løsninger, sier han.
– Har dere vurdert å ta lavere honorarer i lys av tapene aksjonærene har på investeringen?
– Det er et utfordrende oppdrag gitt markedssituasjonen. Honorarene vi tar er i tråd med vanlig markedspraksis og prosjektets kompleksitet, sier han.
Egenkapitalen tapt
Ifølge investorpresentasjonen er planen å gjøre en fortrinnsrettet emisjon mot eksisterende aksjonærer, hvorav 203 millioner kroner allerede er garantert. Kapitalinnhentingen varer frem til 20. oktober.
Prisen er satt til 2.000 kroner pr. aksje, noe som betyr at 97 prosent av egenkapitalen er tapt. Ifølge Arctic Securities er yielden i emisjonen på 6 prosent, mens megleranslag for prime yield er 4,4 prosent i gjennomsnitt.
Største aksjonær er Trond Mohn Stiftelse med 25 prosent av aksjene, etterfulgt av investoren Kåre J. Grøtta med 4,7 prosent.
Av andre kjente investorer finner man Bodø-baserte Benn Eidissen, Birger Nergaard, Trond Riiber Knudsen og Erik Braathen.
Lokker med høy avkastning
Arctic Securities lokker med solide leietakere som blant annet Norconsult, Bane Nor, Nordic Office of Architecture, Ahead Group og Telenor med 8,8 års gjennomsnittlig gjenværende leieperiode.
Den estimerte gjennomsnittlige internrenten (IRR) er beregnet til 13 prosent med 5 prosent årlig utdelingskapasitet, tilsvarende en egenkapitalmultippel på 2,7-gangeren ved salg i 2032 til en yield på 5 prosent.
Brutto leieinntekter er beregnet til 92 millioner kroner i 2024, og eiendommens bruttoareal utgjør 25.467 kvadratmeter.
Dagens beregnede eiendomsverdi er på omtrent 1,5 milliarder kroner – 750 millioner kroner lavere enn ved kjøpstidspunktet.
I porteføljen har Arctic 40 eiendomssyndikater til en samlet brutto eiendomsverdi på 44 milliarder kroner, ifølge Dagens Næringsliv. Arctic er forretningsfører, og tjener penger på transaksjoner, refinansieringer og innhenting av egenkapital, blant annet.
Basert på rapporten og annen tilgjengelig informasjon, har avisen estimert at Arctics prosjekter har en samlet gjeld på rundt 26,8 milliarder kroner, hvorav nær 17 milliarder er obligasjonsgjeld.
