I en verden med negativ realrente, tidvis gunstige skattebetingelser og stadig stigende priser har det å bygge seg en passiv inntektsstrøm med basis i utleieeiendommer vært lukrativ business for mange. Det siste tiåret har privatpersoner med en viss egenkapital kunnet ta opp lån for å investere i sekundærbolig, deretter eiendom nummer tre, fire og fem, og etter hvert bygge seg opp små eiendomsimperier. Noen har sluttet i jobben for å dedikere seg til den lukrative bigeskjeften, andre har lagt planer for en romslig pensjonstilværelse.
Omfanget av denne typen virksomhet har vært ganske betydelig – det er over 70.000 selskaper i Norge som driver med utleie av fast eiendom. I tillegg kommer over 300.000 privatpersoner med eierskap i sekundærboliger, hvorav rundt 37.000 har eierskap i to eller flere, viser tall fra Statistisk sentralbyrå.
De som sitter med utleieboliger, taper penger hver eneste dag nå på grunn av det økte skattetrykket fra dagens regjering og dagens rentenivå.Eiendomsmegler Anders Langtind
Det betyr at mange er rammet av økte finansieringskostnader og en viss blues i eiendomsmarkedet. Hos flere av de store aktørene i eiendomssektoren har det oppstått antydninger til sprekker i grunnmuren, og betydelige kursfall har funnet sted både i Norge og utlandet.
Også flere av minieiendomsbaronene ser ut til å kunne være i trøbbel. Mange må nå observere at rentekostnadene spiser opp fortjenesten. Jo mer gjeld, desto tøffere, og som et resultat legges hele bygårder – sågår hele aksjeselskaper – ut til salgs.
– Kommer til å gå til helvete
– De som sitter med utleieboliger, taper penger hver eneste dag nå på grunn av det økte skattetrykket fra dagens regjering og dagens rentenivå. Jeg vet om tusenvis av utleieboliger som skal selges nå, sier Anders Langtind i Privatmegleren.
Dette er i ferd med å gi utslag i eiendomsmarkedet. Kapital har gjennom høsten kartlagt et titalls aksjeselskaper og bygårder som har kommet ut for salg i det åpne markedet (se tabell lengre ned i saken). De befinner seg over hele landet, flest i Oslo. Prisene spenner fra 80 millioner for en herskapelig bygård på tjukkeste Frogner til et leilighetskompleks med 21 enheter i Hyllestad i ytre Sogn.
Utviklingen gjenspeiles i den ferskeste statistikken fra Norges Eiendomsmeglerforbund. I tredje kvartal 2023 var det drøyt 52.000 sekundærboliger i Oslo. Det er over 7.200 færre enn fire år tidligere, noe som tilsvarer en nedgang på over 12 prosent. Og enda færre vil det bli, ifølge Langtind.
– Helt garantert. Det vil komme enda flere ut på markedet til neste år enn i år. Vi bistår mange nå som skal selge i løpet av de neste tolv månedene. Det er ikke noe tvil om at leiemarkedet kommer til å gå til helvete.
Krevende kontantstrøm
– De fleste eiendomsselskaper er jo et eneste stort cash flow-problem uansett, men det blir ikke bedre med rentene, sier Frode Baldersheim til Kapital.
Han og partneren la i høst ut ASet sitt, Baldersheim & Aune, på Finn.no. Dette selskapet står som eier av seks ett-, to- og treromsleiligheter med sentrale adresser i hovedstaden, og drar ifølge annonseringen inn over 100.000 kroner i måneden i løpende leieinntekter.
Kontantstrømmen ble litt shaky. Alle som driver med eiendom føler det på kroppen i disse dager.Eiendomsbesitter Frode Baldersheim
Baldersheim forteller at de har bygget porteføljen over lang tid, og at det er noe de har drevet med på siden av annet arbeid, nesten som pensjonssparing. Det var markedsforholdene og -utsiktene som gjorde at de vurderte å cashe inn. Prislappen var på nærmere 16 millioner kroner, mens gjeldsforpliktelsene i selskapet summerte seg til snaut 14 millioner.
Det ble imidlertid ikke noe salg. Selskapet ble tatt av markedet igjen, og eierne har heller arbeidet med å justere på strukturen. Baldersheim forteller at de blant annet solgte en leilighet på vårparten for å redusere gjeldsgraden.
– Kontantstrømmen ble litt shaky. Alle som driver med eiendom føler det på kroppen i disse dager, sier han.
Dagens situasjon for selskapet beskriver han som “grei nok”, i den forstand at kontantstrømmen er under kontroll som følge av håndterbar belåning.
– Vi er lite gearet. Jeg tror vi vil se flere konkurser over nyttår hos folk som har lite fri egenkapital og høy gjeld, de har et alvorlig problem. Det gjelder ikke oss, vi har under 50 prosent gjeldsgrad, men selv vi merker rentene.
Flere konkurser
Statistikken viser at det allerede er endel eiendomsbedrifter som har gått over ende. Tall Kapital har fått fra kredittopplysningsforetaket Creditsafe, viser at antallet konkurser i selskaper som driver med utleie er høyere så langt i 2023 enn i hele 2022, og det med over halvannen måned igjen av året. Totalt har 144 aktører i dette segmentet satt kroken på døren i perioden sett under ett.
En som har fingeren på pulsen er advokat Marius A. Rød i Ræder Bing, som blant annet er medhjelper ved tvangssalg i Oslo. Den siste tiden har han jobbet med å selge en hel bygård sentralt beliggende på Tøyen, og bekrefter at det er endel slike transaksjoner i dagens marked.
På selgersiden er det nok endel som ikke nødvendigvis ønsker å selge, men som ser at det kan være hensiktsmessig med tanke på finansiell struktur og slike ting.Advokat Marius Rød
– Hvem er typisk kjøperne og selgerne?
– Det varierer ganske mye. Det kan være alt fra familier som har eid i generasjoner og synes det er tøft å skulle ut med mer enn man får inn av utleieinntekter, til store og kjente aktører som har behov for å lette litt på balansen. Så er det et mellomsegment av folk som eier en portefølje med noen bygårder og som stadig vekk kjøper og selger litt, sier han, og utdyper:
– På selgersiden er det nok endel som ikke nødvendigvis ønsker å selge, men som ser at det kan være hensiktsmessig med tanke på finansiell struktur og slike ting. Og så er utfordringen å finne riktig pris. Den som hadde visst prisen i 2025, kunne gjort en kule i dag.
– Klassisk situasjon
En som er på selgersiden i disse dager, er Nikolaos Farmakis. Den tidligere journalisten og kommunikasjonssjefen i Utleiemegleren har skapt furore i hovedstaden med det onde tunger kaller “Darth Vader-huset”, et omstridt leilighetskompleks beliggende ved nordspissen av parken på St. Hanshaugen. Nå forsøker han å selge naboeiendommen, en bygård med fire utleieenheter som genererer leieinntekter på omtrent 1,5 millioner kroner pr. år. Med på kjøpet følger også betydelige utbyggingsmuligheter over to etasjer, samt loft og kjeller.
Det har vært krevende, med økende materialpriser og økte renter, så jeg har behov for å frigjøre kapital.Eiendomsutvikler Nikolaos Farmakis
Da Kapital slår på tråden, har Farmakis nettopp hatt visninger.
– Det er urolige tider, og så har vi gjort et nybygg rett ved siden av. Det har vært krevende, med økende materialpriser og økte renter, så jeg har behov for å frigjøre kapital. Det er en ganske klassisk situasjon mange eiendomsutviklere står i i disse dager, sier Farmakis.
– Hva tenker du om timingen?
– Den er ikke ideell, men så er det også noe med at den bygården har gjort jobben sin, med mye verdistigning og masse leieinntekter. Så det er helt greit å selge den, det er det. Jeg husker ikke hvem som sa det, men ingen har tapt penger på å sikre gevinst.
Kan gjøre firegangeren
Farmakis’ historie som eiendomsutvikler og -besitter er godt dokumentert. Finansavisen har tidligere omtalt hvordan han og kona tok opp lån og kjøpte eiendommen i Geitmyrsveien for syv millioner kroner i 2007. Siden har de både utviklet den daværende tomannsboligen, samt altså oppført et helt nytt bygg på gårdsplassen. Annonsert pris for den opprinnelige bygården er 28 millioner kroner, noe som vil innebære en firedobling av kjøpesummen dersom noen blar opp et slikt beløp, dog uten at oppgraderingskostnader og leieinntekter er tatt med i regnestykket.
Der dette kan bli en økonomisk suksess, har imidlertid utviklingen av nabotomten medført større utfordringer for Farmakis. Her ligger for tiden toppleiligheten ute til salgs for 27 millioner kroner.
– Det har vært vanskelig. Jeg fikk til et helt ålreit salg i andre etasje. Det er en til som skal selges av totalt tre leiligheter. Vi skal ha en selv, så det er en til salgs, sier han.
– Bygget er kanskje ikke for alle?
– Jeg vet ikke helt, nå har det satt seg og blitt en del av bybildet, så det er på en måte ikke så spennende lenger. Men det er stadig folk som stopper opp og vil snakke og synes det er spennende og gøy. Jeg er fortsatt veldig stolt, det er et fantastisk bygg.
Farmakis forteller at det er entreprenører og kjente utbyggere som har vist interesse for den opprinnelige gården, som han altså ønsker å selge i sin helhet.
– Jeg tenker at nye kjøpere skal få lov til å dele selv og tjene sine penger på det, sier han.
Skattefordel
En annen grunn til at endel velger å selge et helt aksjeselskap fremfor innmaten stykkevis og delt, som i noen tilfeller tilsynelatende ville gitt mer penger inn, er typisk at det er gunstigere skattemessig. Det bekrefter advokat Knut Hodneland i advokatfirmaet Ræder Bing, som for tiden står bak salget av den nevnte Frogner-bygården.
Det fungerer på en måte som en aksjesparekonto.Advokat Knut Hodneland
– ASet som selges, Nye Løvenskioldsgate 7, eies igjen av et AS, så den transaksjonen utløser ikke beskatning. Hvis derimot eier av selskapet som får pengene overfører dem til seg selv, så vil det bli skatt. Det fungerer på en måte som en aksjesparekonto, sier Hodneland, som også påpeker at salg av AS normalt ikke utløser dokumentavgift.
Den typiske tommelfingerregelen er som følgende: Når du kjøper din femte utleieleilighet, anbefales det å putte dem inn i et selskap. Skatteetaten skriver på sine nettsider at om utleieforhold vil ansees som næringsvirksomhet avhenger av en helhetsvurdering, men oppgir typisk over 500 kvadratmeter til næringsformål eller fem enheter eller mer til bolig- eller fritidsformål.
Om bygården Hodneland er i ferd med å selge, som er den mest eksklusive på vår liste, forteller han at salget er foranlediget av forberedelser til et generasjonsskifte. I den forbindelse opplever selgeren det som enklere å ha penger i banken enn i eiendom. Den aktuelle bygården består av åtte leiligheter på rundt 100 kvadratmeter hver, samt loft, kjeller og bakgård.
– Det har vært rolig, men jeg vil likevel si at interessen har vært god gitt dagens marked. Vi har ikke blitt løpt ned av folk, men det er nesten ingen på listen som ikke har noe interesse. I dag er det bud fra to forskjellige og 16 andre som følger med. Jeg vil gi det terningkast nesten fem i dette markedet, sier advokaten om interessen.
– Hvem er kjøperne i markedet?
– De opplever jeg som etablerte aktører.
Økt leie
Et lyspunkt for eiendomsbesittere som sliter med kontantstrømmen, er at leieprisene også har skutt i været den siste tiden. Tall for Utleiemeglerens portefølje viser at leieprisen for alle boligtyper økte med 9,7 prosent i oktober, opplyser kjeden.
I henhold til utleieloven kan imidlertid leien for eksisterende leieforhold kun økes tilsvarende konsumprisindeksen én gang i året, samt til “gjengs leie” etter to og et halvt år. Selv med den siste tidens stive prisvekst er ikke det nødvendigvis tilstrekkelig til å dekke inn økte finansieringskostnader.
Leieprisene må opp 40–50 prosent fra dagens nivå for at man skal tjene på det.Eiendomsmelger Anders Langtind
– Det hjelper litt, men det er ikke i nærheten av hva renten bidrar med, sier Frode Baldersheim.
Han utelukker ikke at de vil kvitte seg med mer av innholdet i porteføljen, men forteller at det i så fall er for å posisjonere seg for nye muligheter.
– Det kan hende vi trenger å selge mer for å bli klar for det vi tror blir et fall litt utpå vårparten. Det er slett ikke sikkert det blir et stort fall, mest sannsynlig ikke. Men kombinert med en høy sannsynlighet for konsolideringer blant eiendomsselskapene gjør det at fri egenkapital er å foretrekke. Vi ser interessante muligheter for å inngå partnerskap om større eiendommer, sier han.
Eiendomsporteføljer lagt ut på Finn
| Adresse | Prisantydning | Ant. seksjoner |
| Geitmyrsveien 34A - B, 0455 Oslo | 28 000 000 | 4 |
| Løvenskiolds gate 7, 0263 Oslo | 80 000 000 | 8 |
| Håkons gate 12, 0650 Oslo | 26 000 000 | 18 |
| Schweigaardsgate 81, 0656 Oslo | 52 500 000 | - |
| Norderhovgaten 14, 0654 Oslo | 24 500 000 | 6 |
| Ringshusveien 35A, 1160 Oslo | 29 500 000 | 6 |
| Fredensborgveien 32, 0177 Oslo | 16 500 000 | 7 |
| Portefølje m. sentrale adr. i Oslo | 15 900 000 | 6 |
| Markveien 5, 0554 Oslo | - | 6 |
| Hyllestad, 6957 Hyllestad | 6 000 000 | 21 |
| Vetlsetra i Gisnadalen, Oppdal | 7 500 000 | - |
– Prisen må opp 50 prosent
Til tross for høye leiepriser er ikke utleie lenger en lukrativ affære, ifølge Anders Langtind i Privatmegleren. Dagens priser dekker kun en liten del av de økte utgiftene, mener megleren.
– Leieprisene har steget mye, men de er langt ifra høye nok, så utleie blir et tapsprosjekt, sier han.
Den rutinerte megleren, som har solgt rundt 500 bygårder med tusenvis av leiligheter gjennom karrieren, mener prisen må mye lenger opp for at utleierne i dag ikke skal gå med tap.
– Leieprisene må opp 40–50 prosent fra dagens nivå for at man skal tjene på det, men det går jo ikke. For en toroms leilighet i Oslo må leieprisen være ca. 34.000 kroner for at utleier går i null med dagens rentenivå, utbytte- og formuesbeskatning, avslutter Langtind.
