Økte renter har lenge plaget høyt belånte eiendomsselskaper. Mandag meldte det svenske eiendomsselskapet Oscar Properties at DNB har tatt over eiendommer som sikkerhet for lån på 1,6 milliarder svenske kroner i visse av selskapets datterselskaper.
Det svenske eiendomsselskapet gjennomførte sitt første eiendomskjøp i Norge i fjor sommer, da de kjøpte en eiendom i Sarpsborg for 95 millioner kroner. Ifølge Eiendomswatch er denne nå lagt ut for salg . Svenske Fastighetsvärlden kan informere om at Catella har fått i oppdrag av DNB å selge flere eiendommer.
Kun starten
– Vi ser at næringseiendom er den største enkeltbransjen i bankenes eksponering mot bedriftsmarkedet. Det er ikke tvil om at ikke alt er på stell, sier forvalter Magnus Vie Sundal i Borea Asset Management.
Han mener samtidig at bankene har god dekning for lånene sine.
– Så er det selvfølgelig slik at bankene har dekning på lånene sine i variabel grad. Men ved slutten av andre kvartal hadde DNB en belåningsgrad (LTV) på 49 prosent i snitt innen næringseiendom. Selv om jeg tror vi skal legge en liten rabatt på verdsettelsene som brukes i bankenes vurderinger, sier jo dette at underliggende verdier nærmere dobbelt så store som utlånene, i snitt. Så er motargumentet at det ikke er snittet som er farlig, men enkeltlånene.
Vie Sundal er klar på at bankene kommer til å merke at eiendomsaktører sliter mer og mer.
– Det kommer til å komme økte lånetap, men jeg er ikke veldig bekymret for at vi vil se noen stor krise. Bankene har generelt god dekning i pant. Hittil er det egenkapitaleierne i eiendomssyndikatene som har tatt tap, og i Sverige har også usikrede obligasjonseiere fått kjenne på situasjonen. Så er det jo noen banker som har tatt tapsavsetninger mot enkelte eiendomskunder, uten at vi alltid klarer å finne ut hvem motparten er. Men generelt har vi sett lave tap hos bankene, både mot personmarked og bedriftsmarked.
– Tar bankene en større rolle hos «trøblete» lånegivere nå enn tidligere?
– Det er vanskelig å svare på, men jo lengre ut i rentehevingssyklusen man kommer, jo mer stress blir det. Tidevannet går ut og man ser hvem som bader nakne. Når flere problemer kommer til overflaten, får vi selvsagt også flere situasjoner hvor bankene ser seg nødt til å tiltre pantet. Erfaringsmessig forsøker derimot bankene å unngå situasjoner hvor man må overta driften eller tvangsselge.
Milliarder i lån
For en drøy måned siden offentliggjorde Oscar Properties at to långivere hadde sagt opp lån på totalt 2,1 milliarder kroner, som følge av manglende betaling av renter, med krav om umiddelbar betaling. Eiendomsselskapet kom så med en refinansieringsplan.
Selskapet opplyste at én långiver hadde akseptert planen og ville trekke tilbake varselet om oppsigelse av et lån på 485 millioner kroner. Imidlertid hadde den andre banken ikke akseptert planen og opprettholdt kravet om umiddelbar tilbakebetaling på 1,6 milliarder kroner, sa Oscar Properties i en uttalelse uten å navngi noen av bankene.
Nå er det altså klart at det er DNB som ikke gikk med på en løsning, og dermed tiltrådt pant på eiendommene. De underliggende eiendommene som kan bli berørt har ifølge selskapets siste verdsettelse en verdi på rundt 3 milliarder svenske kroner.
Oscar Properties jobber fortsatt intensivt med sine andre långivere for å finne en helhetlig løsning for andre deler av konsernet, ifølge pressemeldingen.
