Vi nærmer oss slutten på et år preget av et høyt rentenivå og innstrammede lånemuligheter i eiendomsmarkedet. 2023 startet med økt etterspørsel i boligmarkedet ettersom kravet til betjening ble mindre stramt. Sentralbankens rentehevninger har kommet på rad og rekke og spist opp den positive effekten av en mindre innstrammende utlånsforskrift. Årets siste rentemøte i desember endte på 4,5 prosent. Vi må tilbake til finanskrisen i 2007/2008 for å finne en styringsrente på firetallet. 

Rentenivået vi nå ser, vil gi den høyeste rentebelastningen for norske husholdninger siden 90-tallet. Likevel har boligmarkedet holdt seg overraskende godt. Prisene for året sett under ett ligger an til å ende i null. Også antall omsetninger har holdt seg nokså godt, og antallet er tilnærmet uendret fra i fjor, ifølge tall fra Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no.

Til neste år tror vi boligmarkedet vil fortsette den svake utviklingen, med en nedgang i første halvdel. Rentekutt som er ventet å komme i andre halvår 2024 vil gi en positiv effekt, men et godt boligmarked må vi imidlertid vente flere år på.

Demografiske drivere

Desember er kjent for å være en mørk måned, både når det gjelder få soltimer og få salg. Prognosesenteret venter at 2023 vil ende med omtrent én prosent færre transaksjoner enn i fjor. Det vil i så fall være noe ned fra pandemiårene, men på samme nivå som før pandemien.

– Det overrasker meg at markedet ikke har respondert mer på alle renteøkningene vi har hatt. Det tyder på at husholdningene har hatt en høy sparebuffer, som de trolig har tært på gjennom året, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic.

– I tillegg er de demografiske driverne fremdeles førende i boligmarkedet; familier endres og nye behov dukker opp mens andre forsvinner. Det, i kombinasjon med innvandring, vil alltid opprettholde en viss etterspørsel i boligmarkedet.

Krise i nybygg

Det er imidlertid ikke alle segmenter i boligmarkedet som har gått nærmest upåvirket hen i 2023. Nyboligmarkedet har virkelig tatt støyten for rentehevninger, høy inflasjon og svekket husholdningsøkonomi.

Tallene fra Boligprodusentenes Forening viste at nyboligsalget stupte med 28 prosent i oktober sammenlignet med samme måned i fjor. Tolvmånederssalget er lavere enn bunnpunktet under finanskrisen, og det er ventet å falle ytterligere når statistikken for de to siste månedene er klare.

En giftig cocktail har ført til nærmest stillstand i byggebransjen i år: Lavere etterspørsel, økte kostnader og leveranseutfordringer har gitt store utfordringer, og høy prisvekst og renteøkninger har forsterket de negative effektene. Nedgangen i ferdigstilte nye boliger kan føre til tilbudsutfordringer i boligmarkedet til neste år. Lite tyder på at aktiviteten skal ta seg opp med det første, noe som kan skape problemer flere år fremover. Det kan imidlertid legge noe press på bruktboligprisene.

Svake underliggende trender

2024 ser ut til å bli nok et år med en relativt svak utvikling. Et høyt rentenivå vil fremdeles påvirke både selgere og kjøpere. Prognosesenteret tror det vil bli noe færre transaksjoner i det kommende året.

– Vi tror på en nedgang i omsetningen på to til tre prosent i 2024 målt mot 2023, men slett ikke flatt. Det vil innebære større svingninger gjennom året gitt det høye rentenivået, trolig en større nedgang i starten av året som tas igjen i andre halvår, sier sjeføkonomen.

I Oslo er det ventet en noe bedre utvikling, med prisoppgang på et par prosent målt ved utgangen av desember 2024 mot desember i år. Utviklingen vil i stor grad være påvirket av sentralbankens rentebeslutninger.

– Vi ser noe større oppside- enn nedsiderisiko. Det er mulig at oppsvinget etter rentekuttene som er ventet å komme kan bli sterkere enn nedturen i boligmarkedet første halvår. I hvert fall dersom samtlige rentekutt markedet priser inn trer i kraft, avslutter Macic.