– Mens transaksjonsmarkedet har vært svakt, har leiemarkedet gått bra. I de største byene har arealledigheten falt, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Transaksjonsmarkedet – altså kjøp og salg av næringseiendom – falt med 45 milliarder kroner, ned rundt 50 prosent, sammenlignet med 2022.
– 2023-nivået på rundt 55 milliarder er i underkant av halvparten av gjennomsnittet for de siste ti årene, sier Dahl.
Økningene i Norges Banks styringsrente fra 0 til 4,5 prosent på drøyt to år, er mye av årsaken til det, men i løpet av høsten har rentenivået gått kraftig tilbake.
– Ser vi fra toppen i september sammenlignet med i dag, har finansieringskostnadene i
obligasjonsmarkedet falt fra 6,70 prosent til 5,45 prosent, fordelt på 90 punkter for renten og 35 for marginpåslaget, sier Dahl.
Kontorstup
Kontoreiendommers andel av totalen var i fjor på 27 prosent mot et historisk gjennomsnitt på 45 prosent, ifølge Newsecs tall.
– Lange kontantstrømmer uten oppsidepotensial har vært utfordrende å regne hjem. Også handelssegmentet lider under frykt for dempet kjøpekraft i år. Slike eiendommer sto for bare 9 prosent av totalen i fjor, sier han.
Logistikk- og hotelleiendommer har ligget på samme relative andel av transaksjonene som tidligere, mens utviklingsprosjekter sto for 25 prosent av volumet.
– God sysselsetting i kombinasjon med lav nybyggingsaktivitet har skapt press på arealledigheten. Stavanger og Trondheim opplevde sterk nedgang, og det har gitt leieprisvekst. Den sterkeste veksten har vi observert i randsone sentrum Oslo og i næringskorridoren i Bergen, sier Dahl.
– Hvor mye har leieprisene økt i disse områdene?
– Randsone vest, som er Lysaker, Skøyen, Nydalen og vestover, har hatt 10 prosent vekst. Randsone øst, Bryn/Helsfyr og østover, er opp 4 prosent. For næringskorridoren i Bergen er veksten hele 20 prosent, sier Dahl.
Tror på bedre 2024
Og selv om det har vært mye tristesse i næringseiendomsmarkedet det seneste året, tror Dahl på et godt 2024.
– Med siste tids positive markedssignaler, i kombinasjon med et sterkt operasjonelt eiendomsmarked, ligger alt til rette for at 2024 blir et hyggeligere år for næringseiendom, sier han.
Ned 73 prosent fra toppen
Etter flere sterke år falt transaksjonsvolumene i det nordiske eiendomsmarkedet kraftig til rett under 20 milliarder euro i 2023. Dette er 60 prosent lavere enn i 2022 og 73 prosent lavere enn i toppåret 2021.
Volumene er nå tilbake på samme nivå som i 2013, men ifølge den nordiske eiendomsrådgiveren Colliers er bedre tider rett rundt hjørnet.
– 2023 vil mest sannsynlig være bunnpunktet i denne økonomiske syklusen. Økte renter og en svak økonomi skapte et usikkert eiendomsmarked med tilbakeholdende investorer, men vi så en tydelig forbedring mot slutten av året. Rentetoppen er antagelig nådd, og vi forventer oss et sterkere marked i 2024, sier Colliers-sjef Bård Bjølgerud.
Største offentlig kjente transaksjoner i fjor
| Prosjektnavn | Segment | Pris | Selger | Kjøper |
| Self Storage Group | Minilager | 3,1 | Self Storage Group | Nuveen |
| LHL Gardermoen | Sykehus | 2,8 | SBB | Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg |
| Telegrafen | Kontor | 1,6 | Arctic-syndikat | Npro |
| Sinsenveien 56-74 | Bolig | 1,5 | Fredensborg | Statsbygg |
| Akersgata 51 og Tordenskiolds gate 6 | Kontor | 1,5 | Entra | NREP |
| Bonava Norge | Boligutvikling | 1,5 | Bonava | Union Residential Development |
| Project Falcon (Europris og JAS) | Logistikk | 1,5 | Fabritius | AXA |
| Lade Arena og Hangaren | Big Box | 1,4 | DNB Liv og Dolphin Eiendom | Pareto-syndikat |
| Cort Adelers gate 30 og Marken 37 | Kontor | 1,0 | Entra | Njord Securities |
| Brannstasjon Oslo sentrum | Utvikling | 1,0 | Oslo kommune | Staten |
Nettoselgere på børs
De børsnoterte eiendomsselskapene har fortsatt å være store nettoselgere på det nordiske markedet, spesielt i Sverige.
I 2023 sto den børsnoterte sektoren for 33 prosent av alle salg i Sverige og 9 prosent av alle oppkjøp. Tilsvarende tall var henholdsvis 13 prosent og 49 prosent tilbake til 2021.
– De børsnoterte eiendomsselskapene har tydeligvis endret fokus fra kjøp til salg, drevet av finansieringsproblemer og verdier under netto eiendomsverdi (NAV). Vi antar at den børsnoterte sektoren vil fortsette fokuset på gjeldsrestrukturering og nedbetaling i 2024, men aksjekursene har steget mer enn 40 prosent over de siste to månedene. Det er plutselig lys i tunnelen, sier Mikael Söderlundh, som er analysesjef i Colliers.
