Det sistnevnte er slett ikke unikt i dagens økonomiske virkelighet. En ny rentehverdag og generell kostnadsvekst har de siste årene ført til en betydelig økning i betalingsproblemer, mislighold og tvangssalg av eiendom, og i høst kunne Kapital dokumentere hvordan fenomenet også hadde nådd hovedstadens mest eksklusive nabolag.

Et bemerkelsesverdig fellestrekk for flere av objektene som da ble tvangssolgt, var at de hadde den samme kreditoren som panthaver, nemlig nisjebanken Mybank. Av den grunn har Kapital siden november kartlagt Mybanks utlånsvirksomhet i Norges to største byer, med over hundre eiendommer i porteføljen, med spesielt fokus på kjerneområdet i Oslo vest og Bærum. Det er i den forbindelse at Bygdøy-slottet havnet på vår radar.

Kartleggingen viser at halvparten av boligene i Mybanks “vestkantportefølje” enten er besluttet tvangssolgt, eller kan stå i fare for å bli det. Av 36 objekter har retten allerede gitt grønt lys for salg i mer enn ett av fem tilfeller. Aller mørkest er situasjonen i de mest eksklusive nabolagene i Bærum, og gjennomgående virker det som at jo større og dyrere – desto “verre” er det.

– Det hørtes fryktelig mye ut. I norsk bankmålestokk har jeg ikke hørt om noe lignende før. Det er sjelden vi ser misligholdsvolum over én prosent i en vanlig boliglånsportefølje. De nivåene du skisserte er relativt ekstreme, sier Norges beste bankanalytiker, Håkon Astrup i DNB Markets, til Kapital.

– Ekstreme nivåer

Mybank er en såkalt omstartslånsbank som handles på OTC-listen, med flere større finansinstitusjoner og profilerte investorer på aksjonærlisten. I og med at kjernevirksomheten går ut på å gi lån til personer med økonomiske problemer, til en høyere rente enn normale boliglån, er det naturlig å forvente flere tilfeller av mislighold enn det som er vanlig i banksektoren generelt. Men Kapital kan dokumentere et usedvanlig stort omfang, og i flere av tilfellene er det snakk om usedvanlig høye summer.

Situasjonen ser ut til å være mer krevende i Oslo vest enn lenger øst i hovedstaden. Avgrenser man i tillegg Bærum til de mest attraktive områdene, som inkluderer blant annet Jar og Snarøya, er rundt 65 prosent av boligene i “rød sone”. Da regner vi også med eiendommer der det er registrert mange utleggsforretninger og/eller urådighet.

Hva gjelder utleggsforretninger har vi funnet 57 slike på eiendommene vest i Oslo. I noen tilfeller svært mange, opptil 16 stykker på én eiendom. Snittet pr. eiendom ligger på 4,4. I Bærum er det registrert 67 utleggsforretninger på ni eiendommer, hvorav 18 er knyttet til én enebolig i Sandvika.

Ser man nærmere på hvem kreditorene er, er det Skatteetaten som går igjen i flest saker, ved totalt elleve anledninger. Men spennet er stort – alt fra skattemyndighetene, Politidirektoratet og kommunen, til forbrukslånsbanker, advokatfirmaer, luksusbilprodusenter, legekontorer, håndverkere og treningssentre er representert.

Gammel “moro”

Dagens utfordringer kan ha sammenheng med Mybanks heller brokete fortid. Banken startet opp i 2017, da med fokus på forbrukslån, og var kun få år senere blant de første av sitt slag som fikk problemer. I 2019 måtte banksjefen gå av etter store tap. Det nye lederskapet responderte ved å legge om strategien, men heller ikke omstartslån skulle vise seg å være uproblematisk.

Mybank-navnet ble for alvor en del av offentligheten da det ble avdekket at daværende styreleder Espen Aubert hadde gitt privat finansiering til pokerspiller og tidligere glamourmodell Aylar Lie i forbindelse med kjøpet av en leilighet på Tjuvholmen i Oslo til 34 millioner kroner. Samtidig ble det kjent at Lie var omgangsvenn av Auberts kone. Saken medførte at Aubert trakk seg som styreleder. I kjølvannet ble det rullet opp at Aubert og hans selskap hadde koblinger til en høy andel av Mybanks låntakere. Han hadde dessuten overført flere pant fra seg selv til banken, ifølge Dagens Næringsliv. 

Flere av disse eiendommene finnes fortsatt i Mybanks portefølje. Man kan således argumentere for at dagens problemer er opprydding etter “gammel moro” relatert til Auberts krumspring. 

– Det var og er en bank for omstartslån, og typisk da er at låntaker har økonomiske vanskeligheter. Jeg er selvsagt enig i at tallet er høyt, men forretningsmodellen går ut på å refinansiere eller gi lån til folk som ikke får vanlige boliglån og gjerne har hatt noen økonomiske utfordringer. Endel av lånene var også mellomfinansieringslån med kort løpetid, der låntaker typisk skulle selge en eller flere eiendommer, men dette har tydeligvis tatt litt lengre tid enn forventet i endel tilfeller, sier Aubert etter at han har blitt forelagt Kapitals funn.

– Ba meg legge inn en lånesøknad

Blant objektene som kan knyttes direkte til Aubert er noen av de aller mest eksklusive eiendommene, blant annet to flotte Bygdøy-villaer i henholdsvis Langviksveien og Admiral Børresens vei 16 samt en eiendom i Voksenkollveien som befinner seg på nordsiden av skianlegget i Holmenkollen.

I tilfellet Langviksveien ble det besluttet tvangssalg i sommer. Her har det vært en mengde utfordringer. Grunnboken viser flere pant og utleggsforretninger, samt en arrest i forbindelse med et sivilt søksmål. Mybank er på kreditorlisten sammen med en rekke andre aktører, deriblant Skatteetaten og flere forsikringsselskaper. Styreleder Truls W. Eriksen i selskapet som eier boligen har tidligere uttalt følgende til Finansavisen:

– Jeg kjenner Espen Aubert, og han ba meg legge inn en lånesøknad. Det var ikke Aubert som innvilget lånet, men jeg vet jo ikke hva som skjedde bak kulissene.

Overfor Kapital gir Eriksen uttrykk for at han ikke har noe å utsette på Mybank, men viser til at banken etter hvert ikke fikk anledning til å konvertere kortsiktige lån til langsiktige, slik det var planlagt.

“Vi har store, mindre likvide eiendeler som det har tatt tid å frigjøre i dagens marked, og lånet er derfor foreløpig bare delvis nedkvittert”, skriver han i en e-post.

Boligen i Admiral Børresens har tilhørt en forretningsforbindelse av Aubert, Øystein von Krogh, og Kapital har tidligere omtalt at den ble forsøkt solgt for 90 millioner kroner uten ferdigattest. Boligen er nå solgt – formelt sett ikke et tvangssalg, etter det Kapital kjenner til. Salgssummen skal ha endt i underkant av 75 millioner. Grunnboken viser at Mybank før salget hadde pant på 30 millioner kroner i boligen, Pareto 60 millioner.

– Har hjulpet mange

Også i Voksenkollveien var låntaker en kjenning av Aubert, og det var dessuten sistnevntes selskap som var selger. Planen var å utvikle eiendommen, men prosjektet stoppet opp som følge av utlånsstans i Mybank, og den ble til slutt lagt ut for tvangssalg i 2023. Tvangssalgsprosessen skal senere ha blitt stanset.

Til tross for de uheldige utfallene for de nevnte låntakerne gir ikke Aubert uttrykk for at han føler noe ekstra ansvar.

– Nei, tvert imot. Vi har hjulpet mange som allerede var i økonomisk trøbbel. Mange av eiendommene som nå er på tvangssalg hadde sikkert vært på tvangssalg for tre eller fem år siden hvis de ikke hadde fått refinansiering, sier han.

Han mener at personene som har fått lån av Mybank “visste akkurat hva de gikk inn i”.

– De lå gjerne i mislighold på andre lån og andre banker da de ble kunder i Mybank. De fleste fikk lavere kostnader som følge av refinansieringen i Mybank, hevder han. 

Skyhøy belåning

I Utlånsforskriften, som legger føringen for hvor mye bankene kan dele ut i lån, heter det følgende:

“Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering.”

For flere av lånene i Mybanks portefølje kan det stilles spørsmål ved om dette er tilfellet. Et knippe av både de større og mindre eiendommene kan vanskelig antas å være verdt noe i nærheten av summen det er tatt pant for.

I noen tilfeller, som med slottet i Huk Aveny, er det krevende å fastslå nøyaktig hva eiendommen kan være verdt. Her er Mybank en av tre kreditorer som til sammen har pant på oppunder 100 millioner kroner, men finner man den rette kjøperen, har den nære historien vist at eiendom på Bygdøy kan være svært verdifullt. Videre opplyser eieren av eiendommen at lånene og forpliktelsene som pantene er til sikkerhet for, er betydelig lavere enn beløpene som er registrert.

I andre tilfeller er omtrentlig verdi lettere å vurdere. Eksempelvis viser grunnboken at Mybank i 2021 registrerte et pant på 6,5 millioner kroner i en leilighet i Eugenies gate på St. Hanshaugen i Oslo. Denne leiligheten er på kun 21 kvadratmeter, og ble det samme året solgt for tre millioner kroner.

Tapsprosjekt

I Utlånsforskriften heter det videre at alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad. Dette gjør at det også kan stilles spørsmål ved flere av de større eiendommene som er svært gjeldstynget.

Et eksempel er en eiendom i Utsiktsveien på Stabekk, med en rekke utleggsforretninger, som nylig ble solgt. Her hadde, i tillegg til Mybanks pant på 30 millioner kroner, Storebrand nesten tilsvarende. Eiendommen var et utviklingsprosjekt der eieren havnet i trøbbel med kommunen, tidligere omtalt som “mageplask for Bærums-flipper” i Finansavisen. Ifølge avisen ble eiendommen kjøpt for 30 millioner og forsøkt solgt for 45 millioner, før den til sist skiftet eier for 28 millioner.

Et annet eksempel er en bolig i Underhaugsveien på Jar. Her ble tvangssalg besluttet i fjor etter at Mybank gikk til søksmål med et krav på rundt 17,5 millioner, som én av mange saksøkere. Kapital kjenner til at boligen er forsøkt solgt for en lavere pris enn bankens krav.

Millionbot

Det er Finanstilsynet som følger opp om bankene etterlever bestemmelsene i utlånsforskriften.

– Finanstilsynet kommenterer ikke forhold i enkeltbanker, skriver tilsynsrådgiver Jo Singstad i en relativt kortfattet kommentar til Kapital.

Han viser imidlertid til en usedvanlig omfattende tilsynsrapport datert 2. januar i fjor, der Mybank fikk flengende kritikk på flere punkter. I rapporten fremgår det at banken har vært i tilsynets søkelys over lang tid, med relativt inngripende tiltak som resultat. 

På et tidspunkt hyret Finanstilsynet inn både et konsulentselskap og KPMG for å gjøre undersøkelser av Mybanks virksomhet. Basert på dette samt annen fremlagt dokumentasjon ble det konstatert “alvorlige mangler i etterlevelsen av sentrale lovkrav som gjelder for banker”, blant annet knyttet til temaer som pantesikkerhet, høy gjeldsgrad og fare for tvangssalg. 

Mybank ble deretter pålagt retting av flere forhold, samt et forhøyet kapitalkrav. I tillegg ble banken ilagt 4,5 millioner i overtredelsesgebyr for brudd på hvitvaskingsloven.

– Ekstremt skuffet

Det er altså verdt å merke seg at Espen Auberts avgang som styreleder på langt nær markerte slutten på problemene for Mybank. Høsten 2022 gikk nok en daglig leder av, da etter tilsynets kritikk. 

Selv om Aubert er ute av styret, er han fortsatt en av bankens største aksjonærer. Han uttrykker misnøye over det som har skjedd etter at han fratrådte.

– Jeg er ekstremt skuffet over kostnadsutviklingen i banken og lønnsomheten den viser om dagen, men tror det er mulig å forbedre dette vesentlig, sier han.

Den nye ledelsen, med Caroline Kvam Stokke i spissen, er imidlertid fortsatt bundet av kapitalrestriksjoner knyttet til misligholdte lån og økte kapitalkrav.

“Bankens kostnadsnivå kan knyttes til den snuoperasjonen banken er inne i, og vurderinger for å redusere dette pågår løpende av både styret og administrasjonen. Lønnsomheten har vært påvirket av redusert utlånsportefølje og avsetninger for tap, og dette har vært en nødvendig del av bankens prosess med Finanstilsynet. Vi har klare forventninger til redusert kostnadsnivå og økt lønnsomhet fremover,” skriver den nye daglige lederen i en epost til Kapital.

37 prosent mislighold

Stokke bekrefter for øvrig at det har vært relativt høy tvangssalgsaktivtet, slik Kapital har observert.

“Det stemmer at banken har flere lån hvor det er iverksatt tvangssalg av eiendommer i Oslo Vest og Bærum som følge av mislighold,” skriver hun.

Mybank oppgir i sin finansielle rapportering at de sitter på misligholdte boliglån tilsvarende 400 millioner kroner, eller 37 prosent av porteføljen. Videre opplyses det at 300 av disse millionene er relatert til 20 engasjementer. Til sammenligning har et mislighold på over én prosent av samlet portefølje vært sjeldent i personmarkedsvirksomheten til de tradisjonelle norske bankene de siste årene, mens sammenlignbare aktører som Kraft Bank og Balanse Bank ligger i området 12–14 prosent.

Når det gjelder den tilsynelatende høye belåningsgraden på enkelte av objektene hos Mybank, skriver Stokke at de kan ha pant for samme lån i flere eiendommer.

“Vi er underlagt utlånsforskriftens krav på lik linje med andre banker. Vi foretar krysspant i saker hvor kunder pantsetter flere eiendommer, og panterettens størrelse er således ingen god indikator som kan knyttes mot belåningsgrad på boligene hvor vi har pant. Jeg ønsker ikke å kommentere enkeltsaker av personvernhensyn.”

Videre skriver hun at banken er i ferd med å gjøre nødvendige tiltak for å bli kvitt det forhøyde kapitalkravet.

“Vi ønsker ikke å kommentere spesifikt hvilke tiltak banken gjør, men vi kan bekrefte at banken arbeider for å redusere risikoen i utlånsporteføljen som er i henhold til en av forutsetningene satt av Finanstilsynet.”

Tapssluk

Espen Aubert tror fortsatt at det er rom for en aktør som Mybank i markedet, men at det kreves grep.

– Jeg tror det handler om en kombinasjon av kostnadskontroll, risikokontroll, prising, bedre kundekontakt og effektive prosesser når pant må realiseres, sier han.

Så langt viser tallene at Mybank har vært et realt tapssluk i sin ikke så lange historie. Kun tre av ni år har gitt noen form for overskudd på bunnlinjen, med et akkumulert tap på nærmere 100 millioner kroner for perioden sett under ett.