I mange måneder har Newsec forsøkt å selge den gamle industritomten i Skjærvaveien Stor-Oslo Eiendom kjøpte fra flere grunneiere i 2019. Flere aktører i bransjen forteller at Stor-Oslo Eiendom har akseptert et bud, men selskapet selv nekter å bekrefte dette.

– Det er riktig at vi har vært i markedet med Skjærvaveien for å teste interessen. Vi er en boligutvikler, og må ikke nødvendigvis bygge alt vi får godkjent. Vi kan selge hele eller deler, men pr. i dag sitter vi på det, sier administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom, Mathis Grimstad.

Leiligheter: Skjærvaveien skal etter planen bebygges med 36.000 kvadratmeter bruksareal. Det meste i form av leiligheter. Illustrasjon: 3D Estate

Får ikke bygget noe

Alle aktørene Finansavisen har vært i kontakt med bekrefter det samme. Tomteprisene i randsonen av hovedstaden har falt. Mange tomter har falt så mye som 30 prosent. Om du er avhengig av å få betalt raskt, er prisfallet høyt. Med finans- og byggekostnader som har økt voldsomt, vil lavere tomtebelastning være den raskeste veien til å regne hjem planlagte prosjekter. 

Stor-Oslo Eiendom har en tomtebank på rundt 6.000 boliger. Bakkegruppen, som opererer mye i Lillestrøm kommune og områdene rundt, har en like stor bank. Med dagens rentebelastning er det en kostbar post i balansen, og flere aktører selger unna for å styrke egenkapitalen.

Hvor mye Stor-Oslo Eiendom betalte for tomtene er usikkert, men i salgsprospektet kommer det frem at 40–60 prosent av salgssummen ble betalt ved overtakelse. Da prospektet ble laget, gjensto det snaut 190 millioner kroner å betale. 42,5 millioner kroner forfalt til nyttår, og 146 millioner kroner forfaller til sommeren. Det løper 8 prosent rente fra 1. januar. Tomtene er pantsatt for 410 millioner kroner. Planene er heller ikke endelig godkjent i kommunestyret.

– Vi har ikke fått kommet i gang med så mye bygging det seneste året, men jobber med mange reguleringer. Vi regulerer 2.000 nye boliger i Oslo bare i år. Det samme er det i Lillestrøm og kommunene rundt som det jobbes med, forteller Grimstad.

Blør på tomtebanken

Han forteller at prosjekter som retter seg mot kjøpesterke grupper, som Mariakvartalet og Røa X, kan selge godt fordi kundene har bedre økonomi. I områder med lavere boligpriser må de pent vente på at markedet tar seg opp igjen.

– Vi sitter og venter på markedet. Det er noen positive tegn, men bankene må være der for kjøperen, og de må tro de får solgt den gamle boligen. Da tror vi det kan løsne, sier Grimstad.

Det har tatt lang tid å få regulert tomten i Skjærvaveien. Tidligere var det uproblematisk fordi prisene steg, og marginene økte. Det bildet er snudd på hodet.

– Det som svir mest i disse dager, er at det tar tid. Da renner spesielt finanskostnadene, og man blør på tomtebanken. De andre kostnadene har vi mer kontroll på, sier Grimstad.

Dramatisk fall

Morthen Bakke i Bakkegruppen reddet familieselskapet ut av en likviditetskrise tidligere i år. Da gikk eierne av et obligasjonslån på en halv milliard kroner med på å utsette tilbakebetalingen til 2027. Noe av tomtebanken er realisert for å styrke egenkapitalen. Bakke registrerer at verdien på enkelte tomter i markedet som forsøkes solgt har falt i pris, men at egen tomtebank i svært liten grad er kjøpt på høye nivåer som medfører verdireduksjon.

– De som var uheldige å gjøre transaksjoner helt på topp, hvor tomtene nå er kommet til salgs i markedet, ser nå et prisfall på 20 til 30 prosent, sier Morthen Bakke.

Bakkegruppen opererer i all hovedsak i randsonen rundt Oslo. Der lå prisene opp mot 13.000–14.000 kroner pr. kvadratmeter salgbart areal. Nå har det falt ned mot 10.000.

– Vi kjøpte heldigvis ingen tomter på de nivåene. Vi har for eksempel en tomt på Jessheim vi betalte 9.500 kroner for. Nabotomten gikk for ca. 14.000 på slutten av 2021, sier Bakke.

Prisen på tomtene handler mye om hvor raskt selger trenger pengene. Om grunneier er villig til å vente med salget kan mye være reddet, men dersom du er presset til å selge for å betale forpliktelsene dine, må du regne med et kraftig fall.

– Det kan være fornuftig å selge for å ta ned gjeld. Vi har solgt andeler i prosjekter hvor vi har vært involvert, men ikke med tap, hevder Bakke.

Sitter du med en god saldo, kan det være et gunstig tidspunkt å kjøpe.

– Det er fullt mulig å gjøre gode tomtekjøp om dagen, mener Bakke.

Redusert: Bakkegruppen har måttet redusere staben betydelig på grunn av lite bygging, men Morthen Bakke tror det skal bli mer fart i tiden fremover. Foto: Bakkegruppen

Takket nei til prosjekt

Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj kan nyte godt av en bedre økonomi enn de fleste, men også boligbyggelaget må tjene penger for å overleve. Siraj mener utbyggerne har tre alternativer i dagens marked.

– Du kan velge å skrive ned verdiene dersom de ikke kan forsvares. Med Solon og Block Watne har vi nok over 100 millioner kroner i nedskrivninger i 2023. På andre prosjekter godtar vi en lavere fortjeneste. Det tredje man kan gjøre, er å vente på at markedet redder deg med prisoppgang på boliger. Det er ganske vanlig, mener Siraj.

Han forteller at bransjestandarden er å beregne en margin på 12 prosent i prosjektene før skatt. 5–6 prosent går til å dekke faste kostnader. Resten skal gi en akseptabel avkastning på kapitalen. I de seneste årene har marginene vært gode fordi boligprisene har steget mye. Nå er det en ny hverdag.

– Vi takket akkurat nei til å by på et prosjekt i Lillestrøm kommune hvor prisen var under 10.000 kroner pr. kvadratmeter BRA-s. Det klarte vi ikke å regne hjem, sier Siraj.

Venteleken: Daniel Kjørberg Siraj i Obos tror det er mange eiendomsaktører som bedriver venteleken. De dropper å skrive ned tomteverdier i håp om at markedet skal komme tilbake. Foto: Jørgen Hyvang

Tatt av kostnader

Samtidig skal Obos gjennom Solon ha betalt 37.000–38.000 kroner kvadratmeteren i et prosjekt de kjøpte seg inn i på Ensjø. Siraj vil ikke kommentere prisen på tomtekjøpet.

– Det prosjektet på Ensjø har vi tro på i dagens marked. I randsonen er det mer usikkert. Der er ikke markedet som det var, mener Obos-sjefen.

Obos’ kontroversielle prosjekt på Ammerud, Oen, blir vanskelig med dagens markedssituasjon.

– Der har finans- og byggekostnadene tatt oss. Vi jobber med å få frem en kalkyle som kan forsvares. Det blir ny prisrekord på Ammerud, men samtidig må vi tåle lavere marginer. Det må hele bransjen gjøre fremover, sier Siraj.

Han tror det blir tøft å komme i gang med prosjekter også i 2024, men håper han ser en lysning mot slutten av året.

– Kanskje ser vi en bedring i salget, og at det blir litt lettere å komme i gang. Vi tror markedet kommer tilbake, men har ikke forventninger om at salgsprisene skal til himmels, sier Siraj.

På vent: På Ammerud har Obos planer om et spektakulært byggeprosjekt som mange naboer har protestert mot, men nå er det kostnadene som setter en stopper. Illustrasjon: Obos

Vedder på prisvekst

Birgitte Heskestad Ellingsen i Akershus Eiendom forteller at de har gjort analyser som bekrefter bildet fra aktørene i bransjen. Tomtene i Oslo har holdt seg på samme nivå, mens situasjonen er en annen i randsonene.

– Du skal ikke så langt utenfor Oslo før du ser den utviklingen. Det er tydelig at det er et annet regnestykke i randsonen, sier Ellingsen.

Hun viser til en tomt på Økern som ble omsatt i 2023 og som oppnådde samme pris som da den ble solgt i 2018.

– I Oslo tør folk å vedde på en høy boligprisvekst på grunn av boligmangelen. I randsonen har ikke prisene økt så mye, men byggekostnadene er de samme, sier Ellingsen.