Først kommer to konkurrenter kjørende i samme bil. Tore Solberg representerer Eiendomsmegler 1 og er kongen av Sandefjord. Jørgen Erland Pettersson fra Krogsveen er høvdingen av Tønsberg. De to konkurrerer om herredømmet i Færder kommune, som kan by på både Tjøme og Nøtterøy, hvor du finner flere av landets dyreste sjøhytter. Hva har konkurrentene snakket om på den timelange kjøreturen?

– Vi har kun hørt på radio, fleiper de to.

Nestemann er Gustav Sædberg i Privatmegleren. Han regjerer på Sørlandet, der han har jobbet som megler siden 1989. I Blindleia mellom Lillesand og Kristiansand har han en rekke tosifrede millionsalg på samvittigheten. Som ivrig Start-supporter er det godt å ha noe annet å glede seg over.

Den siste som ankommer er mannen som styrer tøylene lokalt i Kragerø. Ronny Jørstad i Aktiv Eiendomsmegling har flere hytter i øvre prisklasse til salgs, og han skal ta oss med til en av dem. Planen var å bruke båten, men det håpet svant da vinteren gjorde comeback. Dermed venter 300 meter på skogssti før vi kommer frem til den 119 kvadratmeter store hytta med utsikt over Hellefjorden. Noen meter ned kan vi skimte strandlinjen og dybvannsbryggen.

– Attraktiv utsikt, men knotete adkomst, kommenterer Solberg.

– Vanligvis er adkomsten med båt, svarer Jørstad.

– Skal vi gjette pris da? spør en ivrig Pettersson, og svarer på sitt eget spørsmål.

– 8,5 millioner?

– Vi bør kanskje se den innvendig først? repliserer Sædberg.

Og dermed går vi inn i hytta som ligger ute for 11,5 millioner kroner. Meglerne tar plass rundt spisebordet og spørsmålsrunden kan starte. Hva tror de om sjøhyttemarkedet i 2024?

Pettersson: Det er fortsatt litt usikkerhet, men jeg tror vi har nådd et bunnivå for denne gangen. De som kjøper hytter til 15-20 millioner er ofte ikke like låneavhengige, men de har likevel kjent på en usikkerhet rundt økonomi og businessen de selv driver. Dermed har de blitt sittende stille. Nå har vi nådd rentetoppen, og mange piler peker riktig vei. Jeg tror det er god timing å kjøpe i år. Det er fornuftig, trygt og bra.

Sædberg: Prognosesenteret har uttalt en prisoppgang på null til fem prosent, som jeg tror er en fornuftig prognose.

Solberg: Helt enig, og alle forståsegpåere sier det samme. Jeg har snakket med et par stykker i den aller høyeste kategorien, og de er mildt sagt kåte på å få kjøpt seg noe fordi de tror markedet er i bånn. De vil få seg noe denne våren, fordi de vet at strandeiendommer ikke vokser på trær.

Pettersson: Det er mye psykologi. Kjøperne i high end-markedet har et business-preg over tankegangen sin. De liker å treffe og blir ofte bjellesauer. Det er alltid vanskelig å få førstemann ned fra gjerdet, men når han har hoppet ned, ser andre rundt seg og hopper etter. Det har vi sett i boligmarkedet også. Folk har hatt lyst til å kjøpe, men de har ikke turt.

Sædberg: Mye avhenger av utbudet. Jeg tror på et lite utbud i år.

Jørstad: Jeg tror på et høyt utbud, fordi det er så mange overliggere. Det var mange hytter vi ikke klarte å få solgt i fjor. Det var et voldsomt prisnivå under pandemien, kanskje kunstig høyt, og selgerne hadde høye forventninger. Da ble det flere salg vi ikke klarte å lande. Kombinert med det nye som skal ut, tror jeg på et høyt utbud. Markedet er fortsatt litt vanskelig, men jeg tror også vi har nådd en bunn og at det er en god tid å kjøpe på nå.

Dette vil kjøperne ha

Vi beveger oss videre til hva kjøperne av sjøhytter ser etter? Og hvem er den typiske kjøperen nå?

Sædberg: Beliggenhet er fremdeles klart viktigst, men standard blir viktigere og viktigere.

Solberg: Helt klart, standard og tilknytning til vann og kloakk er blitt mye viktigere. Hytta skal helst kunne brukes hele året.

Pettersson: Og avstand fra der de bor. Mange fra Oslo og omegn legger press på vårt marked i Tjøme og Nøtterøy.

Sædberg: En undersøkelse viste at maks kjøretid for folk er tre timer til fjell- eller sjøhytte. Nå kan du kjøre fra Oslo til Kristiansand på tilnærmet tre timer. I hvert fall til Lillesand.

Pettersson: Jeg tror tre timer er for langt for sommermarkedet.

Sædberg: Vi har noen østlendinger, men de stopper i Lillesand. Det er 20 minutter kortere.

Pettersson: Fastland er alltid bra. Noen vil absolutt ikke være avhengig av båt, men vi finner kjøpere til det også.

Solberg: For å si det sånn, det er kona i huset som bestemmer, sånn er det overalt i alle familier. Hun vil ikke ut i båt, i tilfelle det skulle skje noe. Hun vegrer seg i hvert fall. Men for noen andre kan det å ha hytte på en øy være det største i verden. Heldigvis er vi forskjellige.

Sædberg: Mange som kjøper hytte på en øy er folk som har båtkunnskap fra før. Tryggheten de har med båt er viktig, der også mor og barn kan kjøre den.

Jørstad: Jeg har merket at kjøperne er blitt yngre etter finanskrisen. I Kragerø er det stor overvekt av kjøpere fra Oslo.

Pettersson: Og drammensere?

Jørstad: Ja, Drammen og Oslo. Litt Kongsberg også.

Pettersson: Har dere få lokale kjøpere?

Jørstad: Ja. En sjelden gang har vi noen fra Skien eller Porsgrunn.

Sædberg: For oss er det litt motsatt. Vi har rogalendingene som kan kjøpe i Kristiansand, Søgne eller Mandal. Kjøpere fra distriktet er veldig bra for oss, men hovedkjøperen er en med tilknytning til Sørlandet. De bor ikke lokalt, men har en tilknytning lokalt.

Pettersson: Det merker vi i Færder også. De har relasjoner til området, gjerne fra de var små, og har vært der mye på sommeren.

Solberg: Når en hytte kommer for salg, er det stor sjanse for at et av familiemedlemmene i nabohytta kjøper den. 

Pettersson: Uten tvil. Hos oss er det ofte økonomisk velbeslåtte familier der alle familiemedlemmene kjøper hytter i samme område. Vi har flere gjengangere på gode objekter.

Solberg: Nå er det så vanskelig å få bygd på noe mer. Dermed må du kjøpe en hytte til for å få plass til datteren og barnebarna.

Strengere regler

Solberg tar oss inn på neste tema. I 1965 kom det en midlertidig strandlov, som senere er blitt en del av plan- og bygningsloven. Den sier at det er forbud mot bygging i 100-metersbeltet, men med mulighet for lokal dispensasjon. I enkelte pressområder, som langs Oslofjorden, er reglene strengere enn andre steder med mer spredt bebyggelse.

Jørstad: Kjøper du en hytte som dette, er det ikke snakk om å få bygget på noe. Mange av hyttene i Kragerø ble bygget på begynnelsen av 1960-tallet. Det var ofte enkle og små hytter, fordi det ikke nødvendigvis var mennesker med mye penger som bygde dem. Verdien på eiendommene kunne vært 12-14 millioner kroner, men når de skal selges nå er de plutselig ikke så mye verdt lenger, fordi hyttene er for små.

Pettersson: Og så er det omtrent umulig å få gjort dem større.

Jørstad: Ja, det er helt umulig. Men vi skal ikke mer enn fem år tilbake før det nesten var automatikk i Kragerø å få bygge 100 kvadratmeter hvis du hadde en hytte. Det er drastisk endret.

Sædberg: I Lillesand har de en intern regel som sier det er lov å bygge inntil 120 kvadratmeter. Vi ser at mange river for å bygge nytt og større.

Solberg: Nede ved sjøen, som her?

Sædberg: Ja.

Pettersson: Jeg trodde Statsforvalteren og departementet hadde noen meninger.

Sædberg: Statsforvalteren kan gripe inn.

Jørstad: Her er det byggeforbudet ved sjøen som går foran. I praksis er det Statsforvalteren som bestemmer. 

Pettersson: Jeg synes det rart med sånne lokale forskjeller.

Solberg: Jeg også.

Jørstad: Det er en sone de kaller Oslofjorden, som går ned til Risør. Lillesand er i en annen sonem og dermed er praksisen forskjellig.

Pettersson: Det burde gjøre eiendommene i vårt område enda dyrere. De må være glade for det de har siden det er så godt som umulig å få til noe mer. 

Norge eller utlandet?

Plutselig ser meglerne mot vinduet, og Jørstad spretter opp. To tilsynelatende ubudne gjester har trappet opp på eiendommen.

– Dette må jeg ta tak i med en gang. Det kryr ikke av kjøpere i dette markedet, sier Jørstad og løper ut

– Det der tror jeg var planlagt, haha! utbryter Solberg.

Mens Jørstad viser de skuelystne rundt på eiendommen, får resten av panelet spørsmål om den svake kronen. Betyr det at flere nordmenn kjøper hjemme kontra utlandet? Og kommer det flere forespørsler fra utlendinger som vil kjøpe i Norge?

Sædberg: Jeg har hatt takseringsoppdrag for flere familier som vurderte å selge for å kjøpe i utlandet i stedet, men nå velger de å beholde hytta likevel. Jeg tror det er flere som vurderer Norge som et godt alternativ.

Pettersson: Under pandemien merket vi at Norge var trygt og fint, men det var spesielt fjellhyttene som fikk glede av det, på grunn av priser som er tilgjengelig for flere. Jeg synes ikke vi merket så mye til det.

Sædberg: Ja, det gjaldt mest «folkehytta» fra 3 til 7 millioner kroner. Jeg hører at flere av de som kjøpte på fjellet vil selge igjen.

Solberg: Når det gjelder utlendinger som kjøper i Norge, er det nok fjellet som merker dette også klart mest. Jeg har ikke sett noe særlig til det. Tyskere og dansker som kjøper i Norge velger uansett ikke sjøhytter, men hytter lenger inn i landet der de kan fiske gjedde eller andre ting.

Sædberg: I vårt system har vi mulighet til å annonsere i fem land i Europa. Jeg skal prøve det på noen eiendommer ved sjøen. Det er spennende.

Pettersson: Et par generasjoner frem i tid kan vi få mange klimaflyktninger til Norge, fordi det rett og slett blir for varmt lenger syd. Nå kan man jo snart dyrke vin i Norge. Globalt sett kommer Norge til å bli mye mer foretrukket, og kanskje blir det et problem til slutt. Mange vil banke på døren, også på grunn av økonomien, tryggheten og demokratiet.

Sædberg: Og det er enkelt å kjøpe i Norge.

Solberg: Salgsprosesser sørover i Europa tar vinter og votter.

5 mill. for strandeiendom

Jørstad er tilbake. Han forklarer at en kollega med visning i området sendte interessentene videre hit. Med sistemann på plass igjen, går vi løs på dagens siste tema. I hvilket av meglernes områder får kjøperne mest for pengene?

Pettersson: Antar at det ikke er i vårt område.

Jørstad: Du får mest for pengene på Sørlandet tror jeg.

Sædberg: Farsund, Lyngdal og Flekkefjord er ikke spesielt dyrt. Der får du hytte med tilgang til sjøen for tre millioner kroner, inkludert båtplass og kanskje brygge.

Jørstad: Ikke strandeiendom?

Sædberg: Nei, men tilgang til sjøen. Du kan få en strandeiendom for 5-6 millioner enkelte steder. Vårt distrikt er rimelig langt. Lillesand, Grimstad og Arendal dyrere. I Risør og Tvedestrand får du litt mer for pengene.

Jørstad: Risør er ikke langt herfra, men likevel markant billigere.

Pettersson: Hvorfor er Kragerø dyrere enn Risør? Er det avstanden til Oslo?

Jørstad: Det er kult å fortelle naboer og venner at du har hytte i Kragerø. Her er det også mye dyrere enn i Bamble, som er lite logisk. Oslo-folket bruker en halvtime mindre på å kjøre dit.

Solberg: Det er en snobbefaktor.

Jørstad: Kragerø har også en ekstremt flott skjærgård, med mange holmer, skjær og øyer.

Solberg: Det handler også om hvor mye som skjer i området. I Sandefjord, Tønsberg og på Verdens ende er det kulturaktiviteter og konserter. Det har mye å si, for det er ikke akkurat hver dag du kan slikke sol.

Pettersson: Der er Tønsberg på sitt aller beste. Og vi slår alle på avstand til Oslo. Du kan parkere familien på hytta hele sommeren og pendle til jobben, bortsett fra de tre ukene du selv har ferie. Hva er snittprisen i Kragerø nå?

Jørstad: 6,9 millioner på siste måling.

Pettersson: Vi lå også under syv millioner, men det var helt natta for vårt område i fjor.

Sædberg: 6,8 millioner i Kristiansand. Der er alt ved sjøen, det finnes ingen såkalte billighytter.

Jørstad: Vi har hytter i skogen også. Jeg selger hytter for 2-2,5 millioner.

Pettersson (spøkefullt): Det er hva du må betale ekstra for en garasje til de hyttene vi selger.

Solberg: De dyreste eiendommene ble ikke solgt i fjor. Det er ingen hemmelighet at noen av dem kommer ut igjen rundt påske som ferskvare.

Solen har kommet frem over Hellefjorden og fotografen får meglerne ut av både hytta og komfortsonen. Spådommene er gjort. Nå går startskuddet for sjøhyttemarkedet 2024.