Sommermånedene er høysesong for skifte av leietagere for Spabo. Selskapet har 400 utleieboliger i Oslo, og nå skal rundt 80 leiligheter få nye beboere. Allerede før studentene har meldt sin ankomst er lageret så godt som tomt. Åtte boliger er alt som er igjen.

– Vi har økt prisene med snaut 20 prosent nå, og det kommer på toppen av KPI-justeringer som har vært relativt høye de seneste tre årene, sier Spabo-sjef Jan Spandow.

– Og prisøkningen har leietagerne svelget?

– Det er markedet som bestemmer prisen, og alt er jo utleid.

Gjennomslag for krav

Flere tusen utleieboliger har allerede forsvunnet fra markedet. Økte renter, tøffere beskatning og lav lønnsomhet oppgis som grunn til at stadig flere profesjonelle utleiere velger å selge bygårder og leiligheter. Prisene på bruktboligmarkedet er gode, og lønnsomheten på utleie er lav. En ny husleielov skal etter planen bidra til økt sikkerhet for leietakere, men en hel bransje frykter det vil få motsatt effekt.

I forbindelse med forhandlingene om revidert nasjonalbudsjett har SV fått gjennomslag for flere krav i utkastet til ny husleielov som skal ut på høring til høsten.

• En ufravikelig oppsigelsesrett
• Rett for leieren til å forlenge en tidsbestemt leieavtale når den løper ut.
• Hovedregel om at husleieavtaler ikke skal være tidsbestemte.

Jan Spandow forteller at det er spesielt tre ting i forslaget til ny lov de reagerer på. Det første er kravet om oppsigelsesrett. En bindingstid mener Spandow blant annet bidrar til bedre stabilitet i leieforholdet. På visninger er det ofte noen som byr mer enn det Spabo ber om i leie, men at det ofte er personer som har intensjon om å flytte raskt videre.

– Det skaper økt ledighet, større slitasje med flytting og dårligere bokvalitet i boliggården. Da må vi stille høyere krav enn vi gjør i dag til leietakerne. Jeg skjønner at det er en frihet de vil ha, men det er litt negativt, sier Spandow.

Bare ett sted å sende regningen

Å øke bindingstiden i leieforholdet fra tre til fem år vil bidra til økte finansieringskostnader. Bankene krever høyere rente på et femårig lån, enn de gjør på et treåring. Det tredje punktet er det han reagerer mest på. Opsjonen til å forlenge leieforholdet med ytterligere fem år til såkalt gjengs leie. Den ligger normalt godt under markedspris.

– Det er helt ulevelig for en utleier. Det kan gi en betraktelig nedgang i leieinntekene. Gjengs leie tar ikke høyde for standarden på boligen, beliggenheten, om det er heis eller balkong. Da får vi mindre forutsigbarhet på inntektene våre, og må skru opp leieprisene for å sikre oss, sier Spandow.

Trenden med at stadig flere utleieboliger forsvinner, mener han bare vil bli forsterket om dette er krav som blir gjennomført. Det vil gi færre utleieboliger.

– Hva skjer med prisene da? Det sier seg selv at de går opp. Det er økonomiske lover om tilbud og etterspørsel, sier Spandow.

Spandow anslår at prisene for leie av bolig lå mellom 7.000 og 8.000 kroner pr. person for tre år siden i en stor leilighet med flere soverom. Nå ligger det mellom 9.000 og 11.000, avhengig av standard. Med økende bruktboligpriser får Spabo økte verdier, og det gir høyere beskatning for eierne. Det gir økte kostnader.

– Vi har bare ett sted å sende regningen, og det er til leietakerne. Det er de som får problemet. Jeg håper politikerne tar til fornuft, og skjønner at de må gjøre noe med det, sier Spandow.

Bare starten

– I stort sett alle byer og pressområder er utfordringen nå at det er for få utleieboliger. De leieprisøkningene vi nå ser er bare starten, sier salgs- og markedsdirektør Geir Skogheim i Utleiemegleren.

Utleiemegleren har jobbet med utleie av boliger i rundt 30 år. I mesteparten av tiden har salgs- og markedsdirektør Geir Skogheim vært der.

KORTSIKTIG TANKEGANG: Sier salgs- og markedsdirektør Geir Skogheim i Utleiemegleren. FOTO: Utleiemegleren

Han hevder at utleiemarkedet fungert fint helt frem til pandemien kom. Men så ble først skatteskruen på sekundærboliger strammet til og deretter skjøt renten i været. Det har ført til to–tre år med 10 prosent årlig oppgang i utleieprisene.

Og nå vil regjeringen, med hjelp av SV, gjøre det enda mindre attraktivt å drive med utleie av boliger.

– De nye forslagene skaper enda mer usikkerhet. Blir det færre utleieboliger, går prisen opp. Jeg tror ikke politikerne skjønner omfanget av hva de foreslår. Disse forslagene bærer preg av kortsiktig tankegang, sier Skogheim.

Rammer de svakeste

Nylig sendte Utleiemegleren ut en spørreundersøkelse til sine rundt 11.500 kunder. Spørsmålet var: «Hvis de foreslåtte endringene trer i kraft, vil det påvirke din beslutning om å leie ut bolig?» I løpet av kort tid kom det inn 380 svar, der nesten 75 prosent svarte ja.

– Vi tror ikke alle disse vil selge utleieboligene sine. Men hvis et sted mellom 20 og 40 prosent velger å gjøre det, får vi en kjempeutfordringer i Oslo, der antallet sekundærboliger går nedover, sier Skogheim.

Han mener de endringene som nå foreslås til syvende og sist vil være mest skadelidende for de svakeste i samfunnet og andre grupper politikerne ønsker å hjelpe.

– Hvis det for eksempel blir vanskeligere for utleier å regulere prisene opp og å si opp en leietager, vil selekteringen bli enda tøffere. Da blir det vanskeligere for småbarnsfamilier, som ikke har råd til å kjøpe egen bolig, å få langsiktige leieavtaler, sier Skogheim.