Som del av en 500 mål stor grønn lunge, grensende til Frognerparken i hjertet av hovedstaden, ligger en av Norges råeste private eiendommer – Skøien Hovedgaard.
Av grunnboken fremgår det at den har gårdsnummer 3 og bruksnummer 1, hvilket røper noe av gårdens historiske aner. Bruksarealet på nær 4.000 kvadratmeter, og den omkringliggende parken på over 36 mål, midt i Oslos kanskje mest attraktive boligområde, forteller mer om hvorfor mange omtaler eiendommen med adresse Prinsesseallen 75 som et slott, der den ligger på en usjenert høyde over Skøyen med Frognerparken nærmest som sin egen «bakhage».
Interiøret underbygger ytterligere argumentasjonen om at dette er noe av det nærmeste vi kommer et privat slott i Norge. Her finnes blant annet en gedigen spisesal med håndmalt, overdådig utsmykning – inspirert av et palass i Venezia, et gyldenlærrom, et staselig bibliotek, musikksalong med håndmalt dekor, rosetter og utskårne bladranker, og en sirlig dekorert sommerstue med tofløyet buedør ut til den overbygde terrassen med marmorsøyler.
Her kan en fremtidig eier sitte og nyte utsikten over sin egen park, med bl.a. vannfontene og skulpturer av Ida Ekblad og Nico Widerberg i hagen. For nå er eiendommen i spill.
– Jeg kan bekrefte at jeg har oppdraget her hos meg med å selge Skøien Hovedgaard, sier eiendomsmegler Fredrik Dyve i Privatmegleren Dyve og partnere, som de siste årene har stått bak noen av de største eiendomssalgene i hovedstaden.
Taus om pris
Hverken Voldberg eller Dyve vil opplyse noe som helst om prisantydning.
– Kan du si noe om prisen?
– Nei, den ønsker min klient å holde tett til brystet, sier Dyve.
– Kan du si noe om eiendommen?
– Det kunne jeg ha brukt en dag på. Dette er en av Norges vakreste eiendommer. Det er ikke noen tvil om det. Spesielt vil jeg trekke frem den utsøkte beliggenheten på beste Oslo vest, og antall mål eiendom som følger med. Dette er en utrolig stor eiendom med masse nydelig bygningsmasse. Det følger med mye historie som gjør denne eiendommen helt unik, sier Dyve.
– Det er ikke mange som har anledning til å kjøpe en slik eiendom?
– Det er ikke en eiendom som kan kjøpes av alle. Det kan jeg vel bekrefte, ja.
Få potensielle kjøpere
Kapital/Finansavisen har snakket med flere eiendomsaktører og kilder for å få oversikt over hvor mye en slik eiendom kan være verdt. Svaret vi får fra samtlige kan oppsummeres slik: – Det blir som å måle strikk!
Utfordringen med en eiendom av dette kaliberet er at det finnes relativt få aktører som kan bla opp et tresifret millionbeløp for selve eiendommen, og så bruke flere millioner i året på vedlikehold. I tillegg har et stort antall potensielle kjøpere emigrert til Sveits.
I et slikt worst case-scenario, hvor det ikke kommer noen ivrige budgivere på banen og selger må kvitte seg med eiendommen, kan det være snakk om en kvadratmeterpris helt ned i 75.000 kroner, hvilket verdsetter praktgården til nærmere 300 millioner.
Ideelt sett verdt milliardbeløp
Tar man utgangspunkt i gjenanskaffelsesverdi, dvs. hvor mye det ville ha kostet å bygge opp Skøien Hovedgaard på nytt, snakker vi om milliardverdier. Og hvis tomten kunne ha blitt delt opp i mindre enheter, seksjonert ut og solgt hver for seg, snakker vi om ytterligere milliardbeløp.
Men dette er ikke mulig. Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring, noe som legger strenge begrensninger for bruk av eiendommen og et forbud mot oppdeling. På grunn av hovedhusets historie er det også strenge begrensninger på hva eventuelle nye eiere kan foreta seg. Dette vil også kunne legge en demper på prisen.
Kilder Kapital/Finansavisen har snakket med, peker på et scenario midt mellom worst- og best-case som mest sannsynlig.
En kvadratmeterpris på over 200.000 kroner, noe som ikke er uvanlig på Frogner, i hvert fall for en bygning á la Skøien Hovedgaard, ville ha gitt et prisanslag for bygningsmassen alene på 800 millioner. I tillegg til hovedhuset består den av flere andre bygninger med bl.a. åtte utleieboliger. Leieinntekter for disse er anslått til cirka 2,5 millioner kroner. Så kommer parken i tillegg.
– Selger for 500 millioner
Velinformerte kilder som Kapital/Finansavisen har snakket med, peker på at en salgssum rundt en halv milliard kroner er det mest sannsynlige. Dette skal også være et aktuelt beløp for Voldberg å diskutere, etter det Kapital/Finansavisen erfarer fra godt informert hold.
Selv avviser Voldberg kategorisk at han har låst seg til en prisgrense.
– Jeg selger kun hvis prisen er riktig. Og den vil jeg i så fall kun kommunisere til aktuelle kjøpere, og ikke i pressen, sier han.
Investoren, også kjent som en av Norges råeste tradere med en vanvittig appetitt på risiko, kjøpte Skøien Hovedgaard for 25 millioner kroner i 1996. Eiendommen var da i svært dårlig forfatning. Både bygninger og hagen hadde forfalt, og dammen foran var delvis gjengrodd. Voldberg har siden nedlagt et enormt antall timer og millioner i renovering av eiendommen, som nå – 28 år senere – er bragt tilbake til fordums prakt.
VG omtalte oppussingen i 2009. Da kom det fram at en sveitsisk spesialist var hyret inn til å strekke silketapet på veggene. Gjenopprettelsen av takmalerier i fem av husets stuer krevde fjorten årsverk, og en konsulent reiste England rundt på jakt etter originale engelske fliser til hallen.
Arbeidet ble gjort i samarbeid med Byantikvaren og arkitekt Finn Falkum-Hansen. Resultatet var ifølge Voldbergs arkitekt upåklagelig:
– Takket være djerve ambisjoner, heltemodig innsats og store investeringer, har nåværende eier lyktes å redde Skøien Hovedgård, het det i en epost til Byantikvaren.
Etter det Kapital/Finansavisen erfarer, har Voldberg brukt cirka 175 millioner kroner på oppussingen, slik at total anskaffelseskost beløper seg til omtrent 200 millioner.
«The Place to be»
I dag inneholder Skøien Hovedgaard bl.a. syv staselig stuer, kino, vaskeri, to kontorer – og en ikke ubetydelig mer «privat» del. Også denne i klassisk stil, med moderne fasiliteter. Blant annet har gården et romslig spisekjøkken, syv soverom, fire bad, spa-avdeling, trimrom og en rikholding vinkjeller.
Navnet Skøyen (Skøien) kommer, ifølge Wikipedia, fra gammelnorsk Skodvin. Endelsen vin betyr eng eller beitemark og viser at gården hører til de eldste i Aker, bebygd før vikingtiden. I middelalderen lå gården under Hovedøya kloster.
Gården hadde skiftende eiere før Nicolai Andresen d.e. kjøpte Skøyen i 1838. Sønnen, bankier og russisk konsul Nicolai August Andresen, overtok gården i 1861 og fikk oppført en sommerbolig i senklassisistisk stil, tegnet av arkitekt G.A. Bull. Bankieren, som daglig «pendlet» til sin private bank i Oslo sentrum – Andresen Bank – med sitt spann med seks hester, kjøpte etter hvert de tilstøtende brukene Mellom- og Nedre Skøyen, og gården ble deretter kalt Skøien Hovedgaard.
Da «gamlekonsulen» døde i 1894, overtok sønnen Nils August Andresen Butenschøn. Villaen ble deretter tatt i bruk som helårsbolig. Andresen Butenschøn fikk i tillegg bygget en veranda med hagetrapp og tårn og vestfløyen, der spisesalen hadde overlys. Da bygningen sto ferdig, hadde den 40 værelser. På den tiden var Skøien Hovedgaard, sammen med Vækerø Gård og Bogstad Gård, et av tre steder i hovedstaden det gjaldt å bli invitert på ball. Det var også her de på slutten av 1800-tallet fikk anlagt Norges første tennisbane med internasjonale mål.
Prioriterer bolig
I de senere årene er det Voldberg og hans samboer, Sofie Løken, samt deres til sammen fem barn, som har bodd på Skøien. Her er det ikke få ganger at investoren, kjent for sin jojo-økonomi, har invitert til middager og andre tilstelninger for finanseliten. Blant andre har Petter Stordalen, Ola Mæle, Torstein og Øystein Tvenge og Jan Haudemann-Andersen figurert på gjestelisten.
Om en av dem skulle være aktuell som fremtidig kjøper, gjenstår å se. Selv om det er begrenset med mennesker i Norge som har finansielle muskler til å kjøpe en slik eiendom, er det ikke lenger uvanlig at norske rikinger prioriterer å bo godt. Blant annet fortelles det at Kjell Inge Røkke skal ha brukt nærmere en milliard på bosteder til seg selv og familien på Konglungen i Asker. Finansavisen kunne tidligere i år fortelle at Katharina Andresen har betalt 585 millioner kroner for en langt mer ordinær eiendom på Bygdøy, og både Øystein Stray Spetalen og Bjørn Rune Gjelsten har brukt enorme beløp for å få oppført sine praktboliger på Bygdøy.
Et potensielt aber med Skøien er at den ikke har strandlinje. Til gjengjeld har den dam med fontene i parken. Voldberg har dessuten fått godkjennelse av kommunen til å bygge svømmebasseng. Den lave ligningsverdien gjør den også skattemessig attraktiv for investorer som ikke planlegger å flytte til Sveits.
– Har vært fattigere
– Jeg har tidligere vært både rikere og fattigere. Og jeg har hatt både bedre likviditet og dårligere likviditet. Det har heller aldri vært noen tanke at jeg skulle eie dette til evig tid.Tore Aksel Voldberg
Voldberg, som ved flere anledninger har gått fra milliardærstatus til å tape alt, avviser overfor Kapital/Finansavisen at det er finansielle årsaker til at han nå selger.
– Jeg har tidligere vært både rikere og fattigere. Og jeg har hatt både bedre likviditet og dårligere likviditet. Det har heller aldri vært noen tanke at jeg skulle eie dette til evig tid. Men nå er alle barna i ferd med å flytte ut, og da blir det rett og slett litt vel mange kvadratmeter på oss to som blir igjen. Men vi har det ikke travelt, finner vi ikke riktig kjøper til riktig pris nå, blir vi gjerne boende her noen år til.
