Blant de som har slitt mest er Ivar Tollefsen. Utleiekongens formue ble ifølge Kapital barbert med 31,2 milliarder kroner i fjor, og han forbereder seg nå på å potensielt selge leiligheter i Oslo til en verdi av ni milliarder kroner . I juli skrev Finansavisen at han nå har begynt utslaget. Også Trond Mohn, som tapte 22 millioner kroner på utleievirksomhet i 2022, selger nå deler av eiendomsporteføljen.

Til tross for at leieprisene har økt med 20 prosent de siste to årene, er situasjonen altså utfordrende. Anders Langtind i PrivatMegleren mener det beste tilfellet for flere utleiere nå er å gå i null:

– Og da sier jeg i beste fall. Mange aktører taper penger på å leie ut.

PrivatMegleren har i løpet av de siste tolv månedene solgt over 120 utleieboliger for store aktører, og har 400 boliger som skal selges når leiekontrakten utløper i løpet av de neste tre årene.

– Leiemarkedet er i ferd med å gå til helvete. Det er helt krise. Utleieaktørene begynner sakte med sikkert å forsvinne, sier Langtind.

Til tross for dystre dommer er ikke alt håp ute for dem som vil drive utleievirksomhet, skal man tro Langtind. Det handler da om å heller drive med korttidsutleie.

Historisk har korttidsmarkedet for vært preget av lite forutsigbarhet, ettersom det medfører høyere risiko med tanke på å skaffe nok gjester i løpet av året til å være lønnsom. Ifølge Langtind er denne risikofaktoren ikke lenger aktuell fordi utleieenheter generelt ikke står tomme, verken for langtids- eller for korttidsleie. Han viser til at flere aktører nå eier hele leiegårder og har muligheten til å justere 90 dagers grensen for korttidsutleie. Dette åpner for muligheten til å drive apartment-hotel-utleie.

Regnestykkene er dessuten penere. Gjennomsnittlig månedspris på leiligheter i Oslo for andre kvartal er 17.400 kroner, men med Airbnb kan man dra inn 30.800 kroner i måneden for en to-roms. I tillegg har Airbnb vist seg å være en sterk konkurrent til hoteller og tradisjonell utleie gjennom andre plattformer.

– Det er ingen tvil om at det er ekstremt lønnsomt for de som driver med korttidsutleie, sier Langtind, og legger til:

– Det er egentlig bare et spørsmål om tid før vi kommer dit at ingen vil drive med langtidsutleie.

Apartment-virksomhet

For aktørene innen korttidsleie er resultatene likevel blandet. Det viser tallene til Frogner House- , Wright- , Bjørvika- og Maya Apartments, som alle eier leilighetene de leier ut.

I 2022 hadde Frogner House Apartments et positivt driftsresultat på 1,2 millioner kroner. Samme år gikk også Wright Apartments med et solid overskudd på 2,4 millioner kroner. Tidligere i år har Finansavisen omtalt Wright Apartments i forbindelse med en klage om mulig ulovlig hotelldrift på eiendommen.

Til tross for et positivt overskudd i 2021 på 940.000 kroner, gikk det dårligere med Bjørvika Apartments i 2022, som hadde en negativ omsetning på 1,6 millioner kroner. Maya Apartments hadde på sin side et underskudd på 1,4 millioner kroner i 2022, men snudde trenden og gikk med et overskudd på 560 tusen kroner i 2023.

Att Stays opererer i samme segment som Apartment-aktørene, og har gått med underskudd de to siste årene med henholdsvis 6 og 1,6 millioner kroner for 2022 og 2023. Likevel påstår produktdirektør Simen Vinge at selskapet fremover skal ta en tydelig posisjon i markedet.

«Vi presterer svært godt mot hotellmarkedet i Oslo, som vi måler oss mot, og forventningen er at både gjennomsnittspris og beleggsprosent, suksessivt vil styrke seg ytterligere mot det tradisjonelle hotellmarkedet i årene som kommer», skriver han i en e-post.

Han mener videre at utvalget i markedet for overnatting er noe «helt annet» enn for fem år siden, og at nøkkelen til suksess for korttidsutleie ligger i å tilby gjestene mer frihet i kombinasjon med god kvalitet. Han mener at hotellfasiliteter som innsjekking er et fenomen som hører fortiden til.

– Det ypperste av delingsøkonomien

Blant aktørene som strømmer til markedet har det oppstått en ny forretningsmodell: bedrifter hjelper privatpersoner med å fremleie ved å håndtere alt av administrative og funksjonelle oppgaver. Blant disse er Dinbnb og Utleiehjelp.

Ettersom bedriftene ikke eier alle boligene selv, sitter de ikke med stor gjeld eller skyhøye renteregninger. Dinbnb tar 24 prosent av inntektene ved utleie over 200 døgn, og 28 prosent når det er under 200 døgn. Med denne opptjeningsmodellen hadde selskapet i fjor en inntekt på 5.8 millioner kroner og et driftsresultat på 795.000 kroner. Dette er en markant økning fra året før hvor de hadde en inntekt på 23.000 kroner og et underskudd på 38.000 kroner.

Utleiehjelp tar 25 prosent av kundenes netto inntekt fra Airbnb, og er slik også avhengig av belegg for egen inntjening. Finansavisen har ikke sett regnskapet, men selskapet sier selv de har omsatt for litt over 10 millioner norske kroner de siste to årene. 

Begge aktørene tror markedet kommer til å vokse.

– Dette er det ypperste av delingsøkonomien og en vinn-vinn-situasjon for alle. De som leier ut får utnyttet en tom bolig, som egentlig er død kapital, sier daglig leder Anders Christian Wichstrøm i Utleiehjelp.

Medgrunnlegger Emil Harloff i Dinbnb mener dessuten dyrtid hjelper dem, og skal nå ekspandere til fritidsboligmarkedet.

– Folk merker jo at det koster å ha hus, hytte og to biler, og får dårlig samvittighet for at ingen bruker hytten, sier Harloff.

I dag administrerer Dinbnb godt over 100 boliger i Oslo og Bergen, og i juni i år var det over 1500 gjester fordelt på de ulike boligenhetene, hvor belegget i Oslo var noe lavere enn i Bergen. I gjennomsnitt oppholder gjestene seg i boligene i tre og en halv netter, noe som er tilsvarende for Utleiehjelp.

Utleiehjelp har en noe mindre boligbase, med omtrent 70 enheter lokalisert i hovedstaden. I juni var det over 300 grupper med besøkende.

Wichstrøm mener dessuten at leie av leiligheter også er bedre for turister.

– Gjestene får mye mer enn et standard hotellrom, de får et hjem med personlighet og karakter, noe som gir mye mer verdi for pengene.

Det kan virke som om internasjonale turister er enige, da denne gruppen utgjør omtrent 80 prosent av alle gjester for selskapet.

Konkurrerer med hotellene

Samme modell blir brukt av Sleep Inn - Rent A Home, men selskapet fokuserer på utleie for arbeidstakere som er på prosjekter i distriktene. I 2022 hadde selskapet et positivt driftsresultat på 765.000 kroner, som er nesten dobling fra året før. Daglig leder Geir Brevik-Olsen sier at de vanligvis har et belegg på 90 prosent, og at gjestene i gjennomsnitt tilbringer to måneder i utleieobjektene.

Alle boligene er fullbooket ut måneden og selskapet forventer et godt marked fremover. Brevik-Olsen sier at deres største konkurrent er hotellnæringen, men at den lave leieprisen på mellom 8.000-10.000 kroner per måned gjør at bedriften opprettholder en attraktiv markedsposisjon.

– Så lenge byggebransjen ikke stopper opp på grunn av høye renter, skal vi klare oss godt, sier Brevik-Olsen.

En annen aktør som konkurrerer med hotellbransjen er A-One. A-One er en portal med boliger som er profesjonelt tilrettelagt kun for utleie, og tilbyr både boliger eid av Well Estate og andre boligeiere. De skiller seg dermed fra Dinbnb og Utleiehjelp, som hovedsakelig drifter boliger privatpersoner også disponerer. A-One differensierer seg ytterligere fra Sleep Inn - Rent A Home ved å operere i high-end segmentet med en filosofi om å tilby gjestene følelsen av å bo på hotell.

– Vi vil levere en tjeneste med et bedre produkt til en høyere pris. Når man har eksklusive boliger på over 300 kvadratmeter med et bredt tjenestetilbud, skal man kunne gjøre det, sier «Chief Well Officer» Marianne Wollan.

Det har foreløpig ikke vist seg å være lønnsomt. De siste to årene har selskapet hatt en rød bunnlinje, og i 2022 gikk de med 4 millioner kroner i underskudd.

Wollan sier likevel at de har møtt lite konkurranse, og tror noe av grunnen ligger i at markedet er såpass segmentert. Videre er hun tydelig på at det ikke bare er fryd og gammen å operere med korttidsutleie.

– Det kan være krevende å tilpasse seg alle lover og regler i markedet, sier Wollan.

Hun mener at Oslo tidligere ikke har hatt et tilbud innenfor Private Travel i høy prisklasse. For å tiltrekke gjester må selskapet kunne tilby tjenester som privatsjåfør, innleid kokk og butler, men noen ganger må den som leier ut begrense slike tjenester for å følge reglene til samleiet de tilhører.

Bedriften har tett dialog med reiseagenter som hjelper til med å skaffe gjester til Norge, og har per i dag ti leiligheter.