Etter at Duero ble startet så langt tilbake som i 2003 var det i 2014/2015 at Frederik Due fokuserte på kjøp av kontraktsposisjoner til leiligheter i Norge, fremgår det av borapporten. Ferdigstillelse på leilighetene var 1,5 til 2,5 år frem i tid. I tillegg ble det investert i eiendom for langtidsutleie i Spania.

Borapporten forteller at Due fikk tidlig inngang i byggeprosjektene og at dette bidro til at utbyggerne fikk tidlig byggestart på sine prosjekter. Due bekrefter å ha hjulpet andre boligflippere inn i samme modell.

– Livsverket i grus

– Det er tragisk. Hele livsverket har gått i grus. Jeg så ikke de 22 renteøkningene på 14 måneder. Jeg vet ikke hva jeg skal si, sier Frederik Due til Finansavisen.

– Det viktige er at volumet har vært høyt. Jeg var høyt eksponert og det var ditto større fall. 

– Hvordan finansierte du et slikt volum?

– Det var markedet. Folk var positive til å få bygget og selge. Alle var i en boble. 

– Hadde du finansiering?

– Nei, jeg hadde ikke det. Det var ikke bare jeg som ikke hadde det. 

– Var ikke det nødvendig?

– I mange tilfeller var det ikke det. Det var det ulike grunner. Det var en risiko alle parter tok, sier Due.

Hjalp utbyggere med oppstart

– Ble du brukt av utbyggere til å få plassert leiligheter slik at prosjekter kunne igangsettes?

– Jeg skjærer ikke alle utbyggere over en kam, men for å si det mildt har jeg satt i gang x antall byggestarter de siste ti til femten årene. Jeg kan skrive en bok om hvilke utbyggere som er rundt meg nå i disse tider og hvilke som setter en strek over meg, sier Due.

– Har utbyggerne visst at du ikke har hatt finansiering?

– Du må skille mellom utbyggere og meglere.

– Har utbyggerne visst?

– Ja, det får de reflektere over selv. Jeg har til og med fått ferdigutfylt kjøpetilbud med beskjed om vennligst signér her.

– Mange har tatt risiko. I de tider det er slikt volum var vi alle i en boble.

– Skjønte du ikke at det du gjorde var galt?

– Galt og galt, det var de tidene det var. Vi jobbet hardt og resultatene kom. Jeg vet ikke mer. I ettertid kan man si mye.

– Frykter du konkurskarantene?

– Jeg kan ikke nok om de tingene der. Konsekvensene får bli som de blir.

Knockout av renteoppgangen

Duero garanterte for husleiene, og tok etableringshonorar og 10 prosent av leieinntektene for jobben. I starten skal depositumsmidler ha blitt innbetalt direkte inn på selskapets driftskonto.

– Det var ikke tenkt at jeg skulle drive med forvaltning. Det var førstegangskjøpere og investorer som kjøpte, så da måtte jeg strukturere det annerledes, sier Due.

Due skal ha opplyst til bostyrer Kim Friis-Møller at leilighetene ble videresolgt til førstegangskjøpere og andre interessenter som ville bo der, men etter hvert også til kjøpere som ville leie ut leilighetene. Det medførte at selskapet startet forvaltning av leieforhold.

På konkursåpningstidspunktet forvaltet selskapet over 100 leieforhold, men Frederik Due skal ha opplyst at flere av disse «antagelig er avsluttet».

Borapporten slår fast at Duero, etter opplysninger fra kjøpere, skal ha bistått med finansiering av leilighetskjøp, og blant annet med innbetalt felleskostnader, strømkostnader, og til og med nedbetaling av boliglån.

Men så slo rentehevingene inn, og det presset likviditeten i Duero, ifølge borapporten. Høsten 2024 engasjerte Due juridisk bistand for å finne alternative løsninger for utfordringene, men da var det for sent til å redde selskapet. Den 27. september valgte styret å begjære oppbud.

Over 153 kjøpskontrakter

Due har oppgitt til bostyret at renteøkningene medførte slikt press på likviditeten at låneforpliktelsene ble presset, og at etterspørselen etter nye leiligheter dermed forsvant. Selskapet klarte ikke engang å betjene eksisterende gjeld.

På konkurstidspunktet sto Duero med 16 boliger i Norge, men tre av disse skal være solgt før boåpning.

Når det gjelder kontraktsposisjoner har Due opplyst at han ikke hadde oversikt over inngåtte kontrakter, og boet har hatt en tidkrevende og komplisert jobb med å finne frem til dem.

Ved utgangen av 2023 sto selskapet registrert med 85 posisjoner, men boet har nå funnet over 153 slike, hvorav det ved flere er betalt inn forskudd eller stilt garanti.

Ved konkursåpning har boet identifisert 69 aktive kontraktsposisjoner i Norge. Boet har videre meldt ikke-inntreden i 15 av kontraktsposisjonene i tillegg til at én er hevet.

Også andre boligflippere

– Har du også plassert leilighetskontrakter på andre?

– Ja, jeg har jobbet med flere andre selskaper og enkeltpersoner som har hatt lyst til å komme inn i markedet med min kunnskap og erfaring. Jeg har samarbeidet med flere selskaper og privatpersoner gjennom årene.

– Sitter de også dårlig i det nå?

– Det er blandet. Det avhenger av risikograd.

– Hvor mange leilighetskontrakter har du kjøpt totalt?

– Det er mange, men jeg vet ikke. Det er bra å få frem at jeg også har mange hundre positive tilbakemeldinger. Markedet mitt har vært førstegangskjøpere som ikke kom inn på markedet da leiligheter ble lagt ut. Jeg har rådgitt dem og hjulpet dem med å bytte bank og finne rett person i rett bank.

– Hva står du igjen med selv?

– Jeg har mye bitterhet, erfaring og kunnskap. Jeg har også blitt kontaktet om hva erfaringen kan bruke.

– Jeg har også litt å stri med på privaten når hovedinntektskilden går ned. Det er ikke mye igjen. Jeg blir dratt inn i det personlig på gjeld og ting som er gjort privat. Det får konsekvenser når kranen stopper opp. Jeg har ikke hatt lønnsuttak på 1,5 år.

– Risikerer du personlig konkurs?

– Det vil jeg ikke tro.

Kjempetap på myntsamling

Utleieleilighetene i Spania vil boet kvitte seg med, men det er ikke lett i det lovgivningen betrakter disse som permanentet som gir leietagere rett til å forlenge en ettårskontrakt til og med syv år.

I Spania har selskapet inngått avtale om leie av fem leiligheter med opsjon på kjøp, men disse ble kansellert den 1. september.

Når det gjelder forvaltning av over 100 leiligheter fremstår det ifølge borapporten ingen fullstendig oversikt. Boet har bedt leietagere og huseiere ta kontakt med hverandre ettersom Duero ønsker å tre ut av leieforholdene.

I balansen ligger ikke bare eiendom, men også en vinsamling på 350 flasker vin i prisklassen 700 til 6.000 kroner, hvorav de fleste er verdsatt til 700 kroner.

I tillegg kommer en myntsamling bokført til 17 millioner kroner, men det inkluderer auksjonshonorar på 20–30 prosent i tillegg til at prisene ifølge Due er ned 30–40 prosent siden kjøp.

Foreløpig verdivurdering tilsier en verdi på bare 1 million kroner. Dertil kommer enkelte bilder.

Gjelden er stor, hele 139,9 millioner kroner, hvorav det alt vesentlig er uprioriterte krav.

Bostyrer sier ingenting om konkurskarantene utover å opplyse at han vil komme tilbake til spørsmålet i senere innberetning.