Boligmarkedet har vist seg å være overraskende motstandsdyktig, til tross for det høyeste rentenivået siden finanskrisen i 2008. Styringsrenten på 4,5 prosent, som har holdt seg stabil hele året, har blitt ansett som en sterk brems for boligmarkedet. Likevel har markedet prestert betydelig sterkere enn ventet, både på pris og volum.

Prisoppgangen på nasjonalt nivå ligger an til å ende på like under seks prosent, med større byer langs vestlandskysten i spissen: Bergen og Stavanger kan begge skilte med en solid økning på rundt ti prosent hver.

Volumet ser ut til å ende rundt 100.000 solgte bruktboliger, noe som er det nest største antallet noensinne, med unntak av pandemiåret 2021. En annen betydelig forskjell fra de siste par årene er at trenden med sterk prisoppgang om våren, og sterk prisnedgang om høsten, er brutt.

Utfordrende for nybygg

Det er imidlertid ikke alle segmenter av boligmarkedet som har gjort det like sterkt. Nyboligmarkedet, som har vært hardt rammet av økte byggekostnader og svak lønnsomhet, har vært svært svakt og lagt bak seg nok et år med med lave nivåer på både igangsetting og salg av nye boliger.

– Gjennom 2024 har byggekostnadene fortsatt å stige fra et allerede historisk høyt nivå, og dette fører til at prisene på nye boliger har steget mye mer enn prisene på brukte. Det er noe av årsaken til at salget av nye boliger har vært så lavt, og at bruktboligomsetningene har vært så høye, sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.

De viktigste faktorene som har påvirket markedet er høy rente, utlånsforskrift på toppen av høy rente og høye byggekostnader, ifølge administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.

– I sum gjør det at mange prosjekter blir for dyre for folks lommebok. I tillegg er den geopolitiske situasjonen fortsatt usikker, og mange er usikre på hva de vil få for egen bolig når en nybolig er ferdig om to–tre år, sier han.

I 2025 er det ventet at igangsettingen og salget av nye boliger vil ta seg opp fra de veldig lave nivåene fra 2023 og 2024, men nivået vil fremdeles være lavere enn før nedgangen startet i 2022.

– Vi forventer egentlig ikke at boligbyggingen skal komme seg opp på 2022-nivå igjen før i 2027. Da vil boligbyggingen omtrent ligge på det demografiske boligbehovet, sier sjeføkonomen i Prognosesenteret.

Tiltagende prisvekst

Til neste år tror vi at boligmarkedet vil fortsette den solide utviklingen, drevet av blant annet rentekuttene som er ventet å komme fra Norges Bank. Tommelfingerregelen sier at rentenedgang på ett prosentpoeng gir prisvekst på 10 prosent, mer i pressområder og mindre på små steder. Dette, i tillegg til en lav tilbudsside, er de viktigste driverne for boligprisene.

– Ferdigstillelsen av nye boliger vil falle mer og mer utover i 2025, noe som kan gi ekstra prispress de stedene det er tilbudsunderskudd, sier Eiendom Norge-sjefen.

Tidligere i desember ble det kjent at regjeringen senker kravet til egenkapital for boliglån fra 15 til 10 prosent fra 1. januar. Dette vil også øke etterspørselen og bidra til enda sterkere prisvekst på nyåret. En fortsatt positiv reallønnsvekst og stabilt demografisk boligbehov er også med på å styrke etterspørselssiden, forteller Macic i Prognosesenteret.

– Vi forventer at prisene stiger gjennom hele 2025. Ferdigstillelsen av nye boliger vil gradvis avta utover neste år, samtidig som vi forventer flere rentekutt i 2025. Derfor kan det bli tiltagende prisvekst. Den sterkeste prisveksten forventer vi i 2026, sier Macic, som får støtte av sin bransjekollega:

– Jeg tror vi vil se like store volumer i bruktboligmarkedet som i 2024, og flere steder vil få tosifret prisvekst, sier Lauridsen.