– Tollmuren er rettet mot vareimport fra andre land, og slik jeg har tolket det, vil den ikke få direkte effekter på kjøp og salg av norsk næringseiendom fra amerikanske eller internasjonale investorer, sier adm. direktør i Akershus Eiendom, Kari Due-Andresen, og legger til:

– Skulle man få en flukt til trygge havner som følge av generell usikkerhet, er det dårlig nytt for små økonomier.

HØY INFLASJON OG LAV VEKST? – Noen har begynt å snakke om at vi kan få stagflasjon, sier Kari Due-Andresen, administrerende direktør i Akershus Eiendom. Foto: Iván Kverme

Slår inn i på nybygg

– Økte tollsatser kan slå direkte inn på innsatsfaktorer som trevirke, betong og aluminium til nybygg, men spørsmålet er hvilken effekt det får på den norske kronen, prisene, den generelle økonomiske aktiviteten og rentene, sier hun.

– Noen har begynt å snakke om at vi kan få stagflasjon – svak økonomisk utvikling og høy prisvekst samtidig – men narrativet har bølget frem og tilbake. Øker inflasjonen, eller blir det lavere økonomisk aktivitet som er inflasjonsdempende? Og ikke minst – hva får det å si for rentesettingen? sier hun.

Trump har flere ganger sagt at et av målene med tollmurer er å få selskaper, fabrikker og produksjonsanlegg fra andre land til USA for å øke investeringer og sysselsetting der. Mobiltelefonprodusenten Apple offentliggjorde 24. februar at selskapet skal investere 500 milliarder dollar i nye og eksisterende produksjonsanlegg i USA de neste fire årene. Dette er Apples største investeringsforpliktelse noensinne og er anslått å gi 20.000 arbeidsplasser. Apple har i dag mesteparten av sin produksjon i Kina, og Trump har sagt at han vil legge 10 prosent toll på varer derfra.

Kina allerede tollbelagt

– Trump har flere ganger ønsket å gjøre politiske grep for å påvirke hvor bedrifter skal etablere seg, men tollsatsene rammer kun vareimporten. Det vil ikke direkte påvirke investorenes investeringsbeslutninger, sier hun.

– Hvorfor legges det 10 prosent toll på varer fra Kina, mens for eksempel import fra EU får 25 prosent? Skyldes det at mange amerikanske selskaper, som Apple, har produksjonsanlegg der?

– Kina har allerede forhøyede tollsatser, som Trump innførte i sin forrige presidentperiode, og som Biden videreførte. Dette kan være en årsak til at den ekstra straffetollen mot Kina er lavere enn mot blant annet EU.

– Indirekte effekter viktigst

For næringseiendom er det de indirekte effektene av tollmurer som er viktige. Det er flere slike, sier analysesjef i Union Gruppen, Robert Nystad.

SVAKERE LEIEMARKED: – Den økonomiske veksten blir sannsynligvis lavere, noe som bidrar til svakere leiemarkeder, sier analysesjef Robert Nystad i Union Gruppen. Foto: Ivan Kverme

– Den økonomiske veksten blir sannsynligvis lavere, noe som bidrar til svakere leiemarkeder. Kontormarkedet har bremset de siste par årene, og det er vanskelig å se for seg at det skal komme skikkelig i gang igjen på kort sikt slik det ser ut nå. Jeg blir overrasket om ikke «vente og se»-holdningen blant leietagerne fortsetter når vi har den største politiske usikkerheten på flere tiår, sier han.

– Vi kan få høyere inflasjon, selv om det heller ikke er gitt. Sentralbankene bør vel uansett vurdere å se forbi engangseffekter. Høyere inflasjon og dårligere økonomisk vekst kan være en dårlig kombinasjon for eiendomsmarkedet, særlig hvis det fortsatt er inflasjonen som får dominere rentebildet, fortsetter Nystad.

– Jeg registrerer at mange mener at det som skjer, innebærer at rentene skal opp. Jeg er ikke så sikker, men utfallsrommet er nok stort nå. Langrenten i USA har falt 50–60 basispunkter de siste ukene. Fallende renter er naturligvis veldig positivt for eiendomsmarkedet isolert sett, sier han.

KAN FÅ MER AVVENTENDE INVESTORER: Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec. Foto: Iván Kverme

– Kan få midlertidig brems

– Hva tror du dette gjør med internasjonale investorers interesse for norsk eiendom?

– Etter inntoget av internasjonal kapital i 2014 har utlendingene utgjort en betydelig del av markedet. Det har stått seg gjennom pandemier og globalt rentesjokk, så jeg tror ikke denne situasjonen vil endre vesentlig på det. Får vi mindre risikovilje i kapitalmarkedene nå, kan vi se en midlertidig brems i aktiviteten, tror Nystad.

I 2024 utgjorde utlendingers kjøp og salg av norsk næringseiendom rundt 20 prosent av transaksjonsvolumet i Norge. Dette er direkteinvesteringer. I tillegg har de investert gjennom norske fond og ulike investeringsstrukturer.

– Vi har ikke egen prognose for dette i år, men jeg ville ha gjettet på samme nivå. De har stått bak 19 prosent av direktevolumet siden 2014, sier Nystad.

– Mer tilbakeholdne investorer

– Generelt kan uroen påvirke renter og valutakurs og gjøre investorer mer avventende og tilbakeholdne til investeringer. Dette er i så fall ikke unikt for næringseiendom, men gjelder alle aktiva. Det vil kunne slå mest ut på handels- og logistikkeiendommer som eksporterer til USA, ettersom toll vil bety økte priser og trolig lavere volum, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.

– Skulle tollsatsene vise seg å være inflasjonsdrivende og aktiviteten avta, vil det kunne gi stagflasjon. Da blir vurderingen om renten blir høyere lenger, eller om renten faller for å øke aktiviteten, sier han.

Han er ikke veldig bekymret for hvilken effekt dette får på det norske transaksjonsmarkedet.

KAN ØKE NORSK ATTRAKTIVITET: Analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard. Foto: Iván Kverme

– De internasjonale investorene har en relativt lav andel av transaksjonsvolumet. Lokale investorer er motoren i markedet, sier han.

– Kan fremstå mer attraktivt

– De samtalene vi har hatt med utenlandske investorer så langt, antyder om noe at Norge faktisk nå fremstår som noe mer attraktivt enn for et halvt år siden. Utenlandske investorers andel i 2024 var 17,2 prosent målt av det som går direkte. Vi anslår om lag 20 prosent for 2025, gitt det positive synet på Norge vi nå ser, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.