Søndag publiserte Finansavisen en artikkel om eiendomsinvestor og milliardær Edgar Haugen i Ragde Eiendom, som planlegger å selge seg helt ut av utleieleiligheter. Han eier til sammen 330 leiligheter i Bergen, Oslo og Lillestrøm, som har en anslått verdi på rundt 1,5 milliarder kroner.
«Vi skal selge alt. Totalt har vi vært oppe i rundt 800, men planen nå er å komme ned til null», sa Edgar Haugen til Finansavisen.
Han trakk frem at det var umulig å drifte utleieleiligheter lønnsomt. De siste fem årene har Ragde Eiendom tapt 10–15 millioner kroner på drift av boliger. I regnestykket er det hensyntatt vedlikehold, sekundærboligskatt, utbytteskatt og formuesskatt.
Haugen frykter at neste generasjon vil møte et marked der det knapt finnes utleieleiligheter.
«Og hvis de finner noe, vil konkurransen presse leieprisene ytterligere opp. Leieprisene i Oslo er allerede det som har steget mest det siste året. Jeg har både venner og bekjente som eier utleieleiligheter, og alle sier det samme: De selger ut på grunn av skattepolitikken», sa han.
– En varslet krise
Eiendomsmegler Terje Tinholt i Tinholt Eiendomsmegling frykter konsekvensene av at mange av de store private utleierne selger leilighetene sine. Det er ikke bare Edgar Haugen som er på selgersiden. Finansavisen har tidligere omtalt Ivar Tollefsen og Heimstadens storstilte salg.
– Det er en tikkende bombe. Vi kan få en eksplosiv prisvekst. Myndighetene må stimulere sekundærboliger, sier han.
– Hvor mye tror du markedet kan stige når alle de store nedsalgene er blitt gjennomført?
– Jeg er redd vi får en prisvekst på eiendom på 12–14 prosent, mens leieprisene kan stige 30–40 prosent. Det er ikke sunt for noen. Det vil forsterke klasseskillet og gjøre at flere faller utenfor boligmarkedet. Dette er en varslet krise. Når de store aktørene selger seg ut, får du en dominoeffekt. Markedet kan kanskje flate ut en kort stund, men så kommer rekylen, sier Tinholt.
– NRK-artikkelen illustrerer veldig godt problemet. Når utleiekostnadene er så høye at du må ta 35.000 kroner i månedsleie for å gå i null, sier det seg selv at regnestykket ikke henger sammen. Ingen leietakere kan betale det, sier han.
Frykter utleieprisgalopp
Ifølge Tinholt er dette en direkte følge av skattepolitikken og de høye rentene, som gjør det ulønnsomt å eie og leie ut.
– Når du legger sammen formuesskatt, eiendomsskatt, utbytteskatt og renteutgifter, går regnestykket i minus. Da er det ikke rart at profesjonelle utleiere trekker seg ut. Og når de gjør det, forsvinner en betydelig del av tilbudet i leiemarkedet, sier han.
Han mener NRKs anslag om at leieprisene kan stige med opptil 40 prosent de neste årene ikke er urealistisk.
– Jeg tror ikke nødvendigvis det blir akkurat 40 prosent, men retningen er riktig. Leieprisene vil stige markant. Når det knapt finnes småleiligheter igjen for utleie, og mange selger i stedet for å holde på dem, presses prisene voldsomt opp. Det vil ramme studenter, nyutdannede og unge førstegangsetablerere hardest, sier Tinholt.
Trekker frem kjøpsmulighet
Samtidig understreker Tinholt at Haugens og Tollefsens nedsalg isolert sett ikke vil «knekke» markedet.
– Hadde du lagt ut 300 leiligheter i Oslo i dag, ville markedet absorbert det ganske raskt. Det selges i snitt 350 leiligheter hver tredje dag i byen. Så det er ikke volumet i seg selv som er problemet – det er konsekvensene av at så mange store aktører trekker seg ut samtidig, sier han.
Tinholt mener utviklingen også kan gi kjøpsmuligheter for dem som tør å tenke langsiktig.
– Det er blitt en utbredt oppfatning at det å eie utleieleilighet er håpløst. Og ja, det kan være lite lønnsomt akkurat nå, særlig for de store som har bedre avkastning i næringseiendom. Men for mindre investorer kan bildet være annerledes. Hvis du eier en leilighet til 5,5 millioner kroner, koster det deg kanskje 10.000 kroner i måneden å holde den. Tror du boligprisene stiger mer enn 3 prosent i året, kan det gi en formidabel gevinst, sier han.
Terje Tinholt