Et bud sendt på SMS ble starten på en omfattende rettstvist for et tidligere samboerpar. De bød 17,3 millioner kroner for en enebolig under oppføring på vestkanten i Oslo, men handelen havarerte.
Nå har Oslo tingrett slått fast at budet var juridisk bindende, og at paret har misligholdt kontrakten. De ble dømt til å betale over 4 millioner kroner i erstatning til selger, der over 2 millioner kroner er rentekostnader.
Privat bud
Den 15. juli 2022 sendte paret følgende SMS direkte til styreleder i utbyggerselskapet Jongsbru, Morten Dahl:
«Hei Morten Vi ønsker å gi deg et privat bud på Hus nr 1 i Bjerkebakken 42 på prisantydning kr 17300000,-. Frist i dag 15.07 kl 17.00. Vi tar forbehold om at vi kan betale inn hele kjøpesummen ved overtakelse, ved salg av våre to eksisterende boliger.»
Samme dag ble budet akseptert av Dahl pr. SMS:
«Deres bud på Bjerkebakken 42 hus 1 aksepteres med fullt oppgjør ved overtakelse. Gratulerer med kjøp! Skulle det være noe må dere selvsagt ringe eller sende mail. Fortsatt strålende fredag og helg.
Mvh Morten»
Svaret fra paret lot ikke vente på seg:
«Hei Morten Så flott! Vi gleder oss masse! Megleren har snakket veldig varmt om deg og boligen. Ønsker deg en strålende helg!»
Kjøpekontrakten ble senere signert digitalt, uten finansieringsforbehold.
Ordlyden ble avgjørende
Budets ordlyd og partenes tolkning av forbeholdet sto sentralt da saken havnet i Oslo tingrett i høst. Paret mente formuleringen «vi tar forbehold om at vi kan betale inn hele kjøpesummen ved overtakelse, ved salg av våre to eksisterende boliger» ga dem rett til å trekke seg hvis de ikke fikk solgt sine to boliger. Selger oppfattet setningen som et praktisk forbehold om å slippe forskudd og betale alt ved overtagelse. Retten sluttet seg til selgerens forståelse.
Dommer Siri Marianne Bjørn påpeker at den omstridte setningen rent språklig kan tolkes på begge måter, men at budet også måtte tolkes i lys av omstendighetene rundt.
Usikkert om forskudd
I dommen vises det til at prospektet la opp til forskuddsbetaling, og at det derfor var nærliggende å lese forbeholdet som utsatt betaling til overtagelse. I tillegg viste retten til det grunnleggende prinsippet i norsk rett om at kjøper bærer risikoen for egen pengemangel, også ved boligkjøp mellom forbrukere.
I dommen påpekes det at dersom budet virkelig hadde vært ment som et finansieringsforbehold, måtte det vært mer detaljert, og at det da burde kommet frem hvilke eiendommer kjøperne måtte selge og hvilken pris som måtte oppnås.
Dette ble boligkjøperne dømt til å betale
Differanse for dekningssalg: 1,8 millioner kroner
Renter i forbindelse med resalg: 2,1 millioner kroner
Salgskostnader: 262.000 kroner
Styling, strøm, eiendomsskatt og felleskostnader: 68.000 kroner
Saksomkostninger 165.000 kroner
Er eiendomsmegler selv
Retten reagerer også på at kjøperen selv er utdannet og erfaren eiendomsmegler. Retten mener at hun, som profesjonell aktør i bransjen, burde ha forstått både den praktiske og juridiske betydningen av formuleringen. Hun burde også ha reagert da selger svarte med å akseptere budet «med fullt oppgjør ved overtakelse».
«Hun hadde da all oppfordring til å gi tydelig beskjed om at hun hadde ment å ta et mer omfattende forbehold enn hva Dahl la til grunn», skriver retten.
Etterlyste bekreftelse
Høsten 2022 etterlyste utbyggeren finansieringsbekreftelse fra kjøperne, og varslet om at manglende finansieringsbekreftelse ville bli vurdert som et mislighold, og det ville det bli igangsatt dekningssalg for kjøpers regning.
I en svarmail skrev kjøperne:
«Vi bestrider nedenstående opplysninger. Her tenker jeg du hører fra vår advokat.»
Det ble på det tidspunktet hverken lagt frem noen finansieringsbekreftelse eller igangsatt noe dekningssalg.
Mislighold
Da prosjektet nærmet seg ferdigstillelse høsten 2023, var ikke kjøperne lenger et par og manglet fortsatt finansiering.
De ba retten om å bli fristilt fra kjøpet eller å få overføre kontrakten til noen andre gjennom en såkalt midlertidig forføyning i Oslo tingrett. Begjæringen ble avvist.
Da kjøpesummen ikke ble stilt ved overtagelse 30. desember 2023, ble kontrakten ansett misligholdt og boligen lagt ut for dekningssalg.
Prisantydning var på 17,3 millioner kroner. Det ble holdt flere visninger i et krevende marked, men interessen var begrenset.
Først i september 2024, ni måneder senere, ble et bud akseptert. Salgsprisen endte på 15,5 millioner kroner, 1,8 millioner lavere enn opprinnelig kjøpesum.
– Vurderer å anke
Boligkjøpernes advokat, Tony A. Vangen, partner i Elden Advokatfirma, reagerer på dommen og vurderer å anke.
– Vi mener at det i budet er gitt et klart forbehold om salg av eksisterende boliger, sier han.
Han reagerer også på at hans klienter, i tillegg til å dekke differansen på dekningssalget, er dømt til å betale rentekostnader på nesten 2,1 millioner kroner. Retten har beregnet forsinkelsesrenten fra avtalt overtagelsesdato 30. desember 2023, til overtagelse med nye eiere 16. desember 2024.
– Vi mener at utbygger hadde en plikt til å iverksette dekningssalg med en gang det ble klart at kjøperne ikke hadde mulighet til å overta, sier Vangen.
Ifølge Vangen var det allerede høsten 2022.
– Hadde man hevet kontrakten allerede da, ville tapet vært vesentlig mindre.
–Tragisk for begge parter
– Vi er forsåvidt fornøyd med dommen, men skulle helst vært uten denne saken, sier advokat Johannes Andersen i Dalan, som har representert utbyggeren.
Han kaller saken tragisk, og med store økonomiske konsekvenser for begge parter fordi det trakk sånn ut i tid.
– Sålenge kjøperne ikke erkjente ansvar, så kunne ikke Jongsbru ta sjansen på starte et dekningssalg, sier han, og påpeker at Jongsbru var låst til å vente på overtagelsen, som ikke kom.
– Det generelle rådet er vel at hvis du roter deg opp i en avtale du ikke klarer å holde, gå til kontraktspartneren din så fort som mulig for å finne en løsning. Rettstvister som dette blir både langvarige og dyre, og det er ingen som tjener på det, sier Andersen.
