Eiendom Norge mener at det i praksis er umulig å nå inflasjonsmålet på 2 prosent så lenge leieprisveksten er så høy som nå, med en årsvekst på 5,4 prosent.

– Når veksten i leieprisene holdes oppe, gjør dette det vanskeligere for å Norges Bank å nå inflasjonsmålet, fordi dette øker KPI, skriver Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge på organisasjonens hjemmeside.

På Linkedin følger kommunikasjonssjef Erik Lundesgaard opp med påstanden: «Vil vi ha ned inflasjonen må renten settes ned».

5,4 %? Virkelig?

I konsumprisindeksen (KPI) utgjør «husleie» 20,9 prosent. Høy vekst i leieprisene slår dermed betydelig ut i KPI. Statistisk sentralbyrå (SSB) beregner imidlertid veksten i leieprisene ved en spørreundersøkelse trukket ut blant samtlige leietagere. Eiendom Norge måler derimot prisendringen ved nye leieforhold, som typisk er der leiene justeres mye opp.

– Det stemmer. Vi måler inngåtte kontrakter ved oppstartsdato på leieforholdet, sier adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.

– Så der SSB måler snittet av alle leieforhold, er det en mulighet for at dere ved å måle nye forhold overvurderer veksten?

– Det kan være. Men som for boligsalget er det relevant å se på omsetningsprisene i øyeblikket.

De siste tilgjengelige KPI-tallene viser en tolvmånedersvekst i husleier på mellom 3,6 og 3,8 prosent gjennom høsten, der Eiendom Norges tall viser 5,4 prosent i 2025. Denne forskjellen alene er nok til å flytte KPI opp eller ned 0,35 prosentpoeng.

– Lønnsveksten viktigere

– Det er helt klart sannsynlig at vi kan nå 2 prosent inflasjon, selv med husleievekst på 5 prosent. Husleier utgjør en betydelig del av KPI, men er ikke det eneste som holder inflasjonen oppe, sier seniorøkonom Karine Alsvik Nelson i Handelsbanken Capital Markets.

– Den høye inflasjonen henger vel så mye sammen med den sterke lønnsveksten, som gjør at det vil ta tid å få inflasjonen ned, understreker hun.

STEMMER IKKE: Seniorøkonom Karine Alsvik Nelson mener lønnsveksten er et større hinder enn leieprisene for å få ned inflasjonen. Foto: Are Haram

– Norsk inflasjon vil etter hvert nå målet, men Norges Banks prognoser viser at det vil ta tid.

– Negativ avkastning

– Tror dere at samlet konsumprisvekst ville synke hvis renten ble senket?

– Nei, for så vidt ikke, medgir Lauridsen.

– Men dagens rentenivå svekker lønnsomheten ved utleie. I store utleiemarkeder, som Oslo, er ikke utleie lønnsomt, og i hvert fall ikke kjøp for utleie. For profesjonelle aktører er avkastningen nå negativ. Også andre forhold gir økte kostnader, som skattesiden og økte utgifter til vedlikehold, men renter er det viktigste, understreker han.

– Det gjør at mange utleiere forlater markedet, både enkeltpersoner og større selskaper. Og så lenge renten forblir på dagens nivå, er det sannsynlig at dette fortsetter til husleier og kostnader møter hverandre på en måte som gir overskudd.

– Men for inflasjonen samlet ville lavere renter kunne øke gapet til inflasjonsmålet?

– Det har jeg ikke reflektert over. Det ville selvfølgelig være en utfordring, men på leiemarkedet er rentenivået en stor utfordring også, gjentar Lauridsen.

– Rentekutt ville ført til økt konsum, understreker Nelson.

– Det Norges Bank er redd for er at store rentekutt heller ville gjøre at inflasjonen tiltar. Dette er nok ikke løsningen. Resultatet ville vært en større økning i inflasjonen enn bidraget ned fra lavere leiepriser, sier Nelson, som også viser til at lavere renter kunne svekket kronen.

– Rentekutt vil hjelpe

– Betyr ikke det at man heller burde lete andre steder enn renten hvis man ønsker at leieprisene ikke skal forverre inflasjonsproblemet?

– Det finnes åpenbart andre virkemidler. Verdsettelsesrabatten er kuttet fra 2013 og er nå borte. Man kunne gjeninnført en slik rabatt på linje med aksjer og aksjefond. Det ville bidratt til noe høyere lønnsomhet i de marginale leieavtalene, og dermed en bedre tilbudsside, tror Lauridsen.

– Men det ligger ikke klar en lang rekke tiltak som ville gitt umiddelbare effekter.

– Norges Bank har signalisert ett til to rentekutt i år. Vil det slå ut i leiemarkedet?

– Det vil definitivt ha positiv effekt på tilbudssiden, og særlig i Oslo. Der er mange utleiegårder konvertert til borettslag, og denne reserven er i ferd med å selges. Alle tiltak, inkludert rentekutt, kan senke kostnadene slik at man når lønnsomhet tidligere.

Effekten via boligbyggingen er derimot marginal og langsom:

– Et rentekutt i juni og signal om et nytt kutt i september kunne kanskje røre nyboligsalget bittelitt, men ferdigstillelsen ligger et par år frem i tid.