Boligeiere over hele landet har fått skattesjokk etter at skattekortet for 2026 avslørte virkningen av den oppdaterte modellen for beregning av markedsverdi av bolig. Flere forteller om økning i formuesskatten i størrelsesorden 70.000 kroner som en konsekvens.
Den nye modellen skal gi riktigere og mer finmaskede boligverdier, basert på mindre geografiske områder enn tidligere.
Men mange boligeiere mener verdien settes langt høyere enn det de faktisk kunne fått for boligen i markedet.
Bestiller e-takst
– Kunder opplever at den beregnede verdien av boligen deres er helt feil, og ber om en e-takst for å kunne dokumentere dette overfor Skatteetaten, sier Grethe Meier, adm. direktør i Privatmegleren.
DYRT STRØK: Leiligheter i dyre strøk, som her på Frogner, kan ha fått boligverdien overvurdert med ny modell. FOTO: Finansavisen
Hun peker på at modellen bygger på sjablongverdier – altså statistiske gjennomsnitt – og ikke individuelle vurderinger.– Det kan slå svært uheldig ut for noen, og veldig heldig ut for andre. For eksempel tar modellen ikke hensyn til utsikt eller nærhet til sjøen i områder med strandsoner. Den klarer heller ikke å vurdere tilstandsgraden til den enkelte bolig, og derfor får nyoppussede boliger og boliger som ikke har vært oppgradert på 40 år samme utgangspunkt.
Slik beregnes formuesskatt på bolig
Skatteetaten benytter en SSB-modell for å anslå verdi på boligen, basert på opplysninger om boligen og området. Denne kalles beregnet markedsverdi.
Når formuesskatten skal beregnes gis det en verdsettelsesrabatt for primærbolig.
Primærbolig med beregnet markedsverdi under 10 millioner kroner:
Formuesverdi: 25 prosent av beregnet markedsverdi
Eks. Bolig med 10 mill i beregnet markedsverdi har formuesverdi på 2,5 mill
Primærbolig med beregnet markedsverdi over 10 millioner kroner:
Formuesverdi: 25 prosent av 10 millioner + 70 prosent av beregnet markedsverdi over 10 millioner kroner.
Eks: Bolig med 20 mill. i beregnet markedsverdi har formuesverdi på 9,5 mill.
Sekundærbolig:
Formuesverdi: 100 prosent av beregnet markedsverdi.
Formuesskatten er på 1 prosent av formuesverdien, eller 1,1 prosent for formuer over 21,5 millioner kroner.
Formuesskatt betales på nettoformue, altså fratrukket gjeld. Bunnfradraget er på 1,9 millioner kroner. Et ektepar har to bunnfradrag, altså til sammen 3,8 millioner kroner.
Trenger dokumentasjon
Har boligen fått for høy beregnet markedsverdi gjennom modellen har skattesystemet en sikkerhetsventil: Det er mulig å kreve en endring basert på dokumentert verdi (se faktaboks).
Problemet er at en slik endring først kan først gjøres om ett år, i skattemeldingen for 2026, og dokumentasjonen må være fra etter 1. juli i år. Skattebetalerne må dermed leve i usikkerhet lenge.
– Mange er urolige for om de får et skattekrav de ikke kan betjene, og føler de må sette av penger for å håndtere det. For enkelte dreier det seg om virkelig store beløp, sier Meier.
Kritikken deles av Huseierne.
– Dette viser hvor klønete hele systemet er bygget opp. Det som kom som en parentes i statsbudsjettet, blir svært synlig med denne endringen, sier Carsten Pihl i Huseierne.
Foreningen anslår at mellom 50.000 og 100.000 boliger har fått økt beregnet verdi.
OVERRASKELSE FOR MANGE: – Det som kom som en parentes i statsbudsjettet, blir svært synlig med denne endringen, sier Carsten Pihl i Huseierne. FOTO: Huseierne
– Man kan diskutere skattenivået, men måten dette innføres på er problematisk. Det skaper stor uforutsigbarhet for vanlige boligeiere, sier Pihl.
Meier er særlig bekymret for dem som åpenbart har fått helt feil verdier.
– Jeg opplever at modellen på ingen måte er god til å treffe riktig verdi. Når det offentlige innfører noe slikt, burde de ha snakket tettere med bransjen for å finne en bedre løsning, sier hun.
Etter 1. juli
Ove Nyland, avdelingsdirektør i Skatteetaten, bekrefter at gyldig dokumentasjon for endret markedsverdi må være fra etter 1. juli.
– Når skattemeldingen for inntektsåret 2026 kommer i 2027, vil Skatteetaten bruke den reviderte modellen for å komme frem til riktig formuesverdi. Dersom du da mener at formuesverdien er feil i skattemeldingen, må du kunne dokumentere dette.
Han understreker at det er mulig å endre i skattekortet, hvis man opplever at verdien er feil, uten å dokumentere noe. Men det påvirker bare forskuddstrekket.
– Hvis du har justert formuesverdien ned i skattekortet, men ikke kan dokumentere det i skattemeldingen, risikerer du restskatt, sier Nyland.
Finansavisen har stilt oppfølgingsspørsmål på e-post:
– Når første mulighet for å klage blir i skattemeldingen for 2026, betyr jo det at man må vente i mer enn ett år for å klage, og enda lenger for å få svar på om klagen er tatt til følge. Mener Skatteetaten at det er rimelig at man må leve i usikkerhet så lenge?
«Opplysningene i skattekortet er en prognose. Opplysningene kan være mangelfulle og det kan skje endringer i løpet av 2026 som gjør at tallene må endres eller opplysninger må fjernes eller legges til. Skattekortet oppdateres ikke automatisk i løpet av året, det er du selv som må sørge for at tallene som står der er mest mulig riktige», svarer Nyland i en e-post.
Vil ha takst likevel
Meier opplever at mange ønsker en e-takst nå, til tross for at den ikke vil kunne benyttes som dokumentasjon i skattemeldingen. Hun venter ennå flere forespørsler om e-takster utover året.
Hun reagerer også på signalene fra Skatteetaten om at man heller kan dokumentere verdien senere.
– Det viser hvor uheldig det er å rulle ut en ny beregningsmodell uten å ha testet konsekvensene grundig på forhånd. Dette blir for uforutsigbart for mange boligeiere, sier Meier.
Gylding dokumentasjon på markedsverdi
- Takst som er gitt av kvalifisert takstmann
- Verdivurdering som er gitt av en eiendomsmegler som har kjennskap til området der boligen ligger. Den som har taksert eller gitt en verdivurdering av boligen din, skal ha sett boligen både innvendig og utvendig.
- Observerbar markedsverdi - det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for. Dokumentasjon på observerbar markedsverdi kan være kjøpekontrakt eller lignende der salgssummen framgår. Med tilnærmet lik bolig menes en bolig med samme planløsning, størrelse, standard, utsikt, lyd- og lysforhold. Det er ikke tilstrekkelig å vise til en generell markedsverdi for boliger i området.
- Dokumentasjonen må være fra etter 1. juli i inntektsåret
Kilde: Skatteetaten
Mange spørsmål fra kundene
Også Nordeas Private Banking-avdeling har fått mange henvendelser om endringen av boligverdi fra sine kunder.
– Det er åpenbart mange som har fått en kraftig økning i beregnet boligverdi, og vår avdeling får mange spørsmål om dette, sier Linda Hjelvik Amsrud, leder for advokatene i Nordea Private Banking.
Hun sier mange kunder er frustrerte over både verdsettelsen av primærboligen og den samlede skattebelastningen.
– Flere mener selv at boligen er verdsatt for høyt med den nye modellen. Vårt råd er da at de tar kontakt med en eiendomsmegler eller annen kompetent tredjepart for å få en vurdering, sier hun.
– Vårt råd er da at de tar kontakt med en eiendomsmegler eller lignende, og får verdsatt eiendommen av en kompetent tredjepart.
Samtidig peker hun på det samme problemet som mange andre.
– Skal man få nedsatt verdien i skattemeldingen for 2026, må verdivurderingen være fra etter 1. juli. Det er utfordrende med skattereglene våre at det tar så lang tid før man ser de faktiske konsekvensene av endringer som innføres, sier Amsrud.
Gammel modell for 2025
I skattemeldingen for inntektsåret 2025, som kommer i mars, er det den beregnede markedsverdien ved utgangen av 2025 som blir benyttet i skattemeldingen. Den oppdaterte modellen skal ikke benyttes i skattemeldingen for 2025.
