Bjørn Rune Gjelsten, Petter Stordalen, Katharina Andresen og døtrene til Øystein Stray Spetalen kan fortsatt glede seg over å være blant kremen i Norge med de største skatterabattene på sine boliger. Og slik kommer det til å bli, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB).

SSBs nye modell for beregning av boligverdier er opplyst å være mye bedre når det gjelder å treffe på boligverdien for dyre boliger i Oslo. Men SSB definerer ikke dyre boliger slik vanlige folk gjør. 

Deres definisjon av dyre boliger fremkommer i notatet «Nye beregningsområder i boligformuesmodellen» i kapitlet «3.3 Dyre boliger» i. Slik er SSBs definisjon av dyre boliger i Norge: «Dyre boliger definerer vi som boliger som selges for over 10 millioner (inkludert fellesgjeld).»

Derfor har horder av nordmenn med boliger verdt 20 og 30 millioner eller høyere plutselig fått kraftig økning i sine boligformuer på skatteseddelen, og følgelig formuesskatt. Og glem boligrabatter på 75 prosent. Over 10 millioner betales formuesskatt av hele 70 prosent av formuesverdien.

SKYHØY VERDI: Øystein Stray Spetalens bolig frem til han flyttet til Sveits i venstre bildekant, har en markedsverdi på flere hundre millioner. I likhet med nybygget midt på bildet. Foto: Iván Kverme

SKYHØY VERDI 2: Boligen til Øystein Stray Spetalen er overført til de to døtrene, men heldigvis slipper de mye av formuesskatten andre nordmenn må betale. Foto: Iván Kverme

Oslo-idyll til 145 mill.

SSB skriver at den nye modellen gir en kraftig forbedring i prediksjonen for dyre boliger. Mon det. Eiendommen Løchenveien 12 på Bygdøy var tidligere eiet av forlegger og investor Erlend Follegg.

Den ett mål store eiendommen med strandvilla, garasje, stor plen og brygge – alt med strålende kveldssol – ble overført til ny eier i august 2024. Transaksjonen skjedde da til en verdi på 145 millioner kroner.

NORGES FINESTE? Bjørn Rune Gjelstens parkmessige eiendom har skyhøy standard inne og ute. Verdien er garantert flere hundre millioner. Foto: Michael Groth

Eiendommen har hatt en mye lavere skatteverdi tidligere. Av eiendomsskattelistene for 2025 fremkommer det at eiendommen hadde en beregnet markedsverdi på 21 millioner kroner. 

Verdien er satt basert på tidligere års markedsverdiberegning gjort med hjelp av SSBs gamle beregningsmetode, slik at den for skattemeldingen i 2025 sto med en skatteverdi på rundt 22 millioner.

Nå har eiendommen fått en ny skatteverdi, basert på SSBs nye beregningsmodell, som var ment å fange opp den reelle markedsverdien av de dyre eiendommene i Norge.

NORGES DYRESTE: Katharina Andresen betalte 585 millioner for det som er Norges dyreste boligkjøp noensinne. Men hun betaler neppe formuesskatt av mer enn en liten brøkdel. Foto: Nyebilder

SSB sier 24,2 mill.

Eier av Løchenveien 12 fikk imidlertid ikke det skattesjokket andre nordmenn har fått i fanget. Finansavisen får opplyst at eiendomsverdien kun økte marginalt til 24,2 millioner kroner, altså nøyaktig en sjettedel av transaksjonsprisen eiendommen var gjenstand for høsten 2024.

Rabatten utgjør følgelig godt over 80 prosent sammenlignet med transaksjonsprisen, hvilket gir seg utslag i lavere formuesskatt og lavere eiendomsskatt til Oslo. På toppen kommer rabattene på henholdsvis 75 prosent under 10 millioner og 30 prosent over 10 millioner fordi eiendommen er en primærbolig, og følgelig betales formuesskatt av 12,4 millioner.

Finansavisen har vært i kontakt med andre eiere av dyre strandeiendommer på Bygdøy. De fleste er avventende med å oppgi sine skatteverdier overfor Finansavisen, men signaler indikerer at også disse, i motsetning til andre nordmenn, har skatteverdier langt under markedsverdien av eiendommene.

UBETALELIG: Tenk om Niels Torp (85) måtte betale formuesskatt basert på reell markedsverdi av sin eiendom, slik 99 prosent av andre nordmenn må. Foto: Thomas Bjørnflaten

Eierne av store og verdifulle strandeiendommene på Bygdøy, som trolig også har enorme skatterabatter, er Cecilie og Kathrine Fredriksen, Christian Ringnes, Bjørn Rune Gjelsten, Malling-brødrene, Egil Stenshagen, Karl Johan Sunde, Katharina Andresen, Øystein Stray Spetalens døtre, Jørgen Dahls datter, Petter Stordalen, Niels Torp og Wilhelmsen-arvinger, samt mange andre.

Bygdøy er imidlertid ikke enestående. Også på Snarøya i Bærum er det mange kremeiendommer som vil nyte godt av de samme effektene.

Tre kretser på Bygdøy

Eiendomstransaksjonene som ligger til grunn for SSBs verdiberegning er i den nye modellen gruppert etter grunnkretser, som er den minste enheten, mens den gamle modellen var basert på kommuner.

Inndelingen av grunnkretsene som ligger på Bygdøy under bydel Frogner, handler ikke om hvorvidt eiendommene har strandlinje eller ikke. Mens bydel Frogner er inndelt i svært mange små grunnkretser er Bygdøy i stedet inndelt i noen få store grunnkretser, nemlig Fredriksborg, Grande og Kongsgården.

GROVMASKET: Grunnkretsene på Bygdøy er ikke så finmaskede som resten av Oslo. Her er det bare tre store grunnkretser. Ill.: Oslo kommune

Fredriksborg, som utgjør den sørvestlige delen av Bygdøy fra Bjørn Rune Gjelstens eiendom og hele fronten der eiendommene til Spetalen, Andresen, Sunde og Stenshagen ligger, samt hele Langvikbukta og helt til Oscarshall.

Grande utgjør området mot sydøstlige delen med Christian Ringnes og Fredriksen-søstrene, mens den siste kretsen er Kongsgården, som utgjør hele den nordlige delen av Bygdøy.

Det store flertallet av eiendommer, og transaksjoner, har ikke strandlinje, og følgelig får ikke strandeiendommene den verdsettelsen de fortjener.

Strandlinjeadelen på Bygdøy behøver trolig ikke å bekymre seg for fremtidige skatteskjerpelser, for SSB har ikke planlagt at modellen skal forbedres ytterligere.

– Det er ikke planlagt noe ytterligere forbedringer nå. Modellen blir evaluert løpende, men den er så ny at vi foreløpig ikke har tatt stilling til eventuelle endringer, sier Per Medby i SSB til Finansavisen.