Reitan Eiendom ble startet med penger fra overskuddet i Rema 1000, på tre tiår har de bygget opp en massiv eiendomsportefølje og leverer nå milliardoverskudd.

Takket være en liten verdijustering i 2025 leverer Reitan Eiendom samme overskudd som Reitan Retail. Samtidig ser Reitan Eiendomssjef Trond Mellingsæter noen mørke AI-skyer på himmelen.

Han tror hele eiendomsbransjen kan få seg en AI-smell, lignende den programvareselskapene har sett de siste ukene. Om AI medfører store kutt på personellsiden kan det påvirke fortjenesten i bransjen.

– På det spørsmålet er juryen fortsatt ute. Vi snakker jo mye med konsulenthusene, og de klør seg i hodet. Er det sikkert at det vil være like mange advokatfullmektiger som skal titte i gamle lover fremover? Det er ikke sikkert.

Trond Mellingsæter er åpen for at kunstig intelligens kan påvirke eiendomsbransjen på flere måter. Det kan skape muligheter, det kan gi økt produktivitet, men det kan også gi lavere behov for kontorplasser. I det minste på litt kort sikt.

– Vi har jo sett ganske store korreksjoner i de største teknologiselskapene. Børsene er tidlig ute med å diskontere mulige effekter, sier Mellingsæter.

Enn så lenge kan han legge frem svært gode tall for eiendomsvirksomheten til familien Reitan. Etter å ha gjort en liten oppjustering av verdiene for KPI, og et veldig godt driftsresultat, leverer eiendom et like stort overskudd som hele Reitan Retail gjorde for 2024.

– Det er et ganske enestående regnskap i dagens eiendomsmarked. Vi skrev ned verdiene mellom 15 og 20 prosent på to år. Nå har vi justert det noe opp de seneste to årene, men det er kun snakk om KPI. Det er ikke lagt til grunn noen bedring i yield, for det har vi liten tro på at kommer med det første, sier Mellingsæter.

Tidenes beste

Resultatet før skatt på 2,4 milliarder kroner er solid, og det rene driftsresultatet endte på 2,1 milliarder kroner. Det er det beste noensinne i Reitan Eiendoms historie.

– Vi klarer å løfte topplinjen med 20 prosent, og samtidig holde kostnadene konstant. Det er den skalerbarheten vi jakter.

Mellingsæter er tilfreds med at Reitan Eiendom har klart å holde oppmerksomheten på drift, samtidig som de har investert 16 milliarder kroner de seneste to årene. Det er blant annet etter å ha kjøpt Entras portefølje i Trondheim, og at de i fjor slo seg sammen med familien Aspelin i Oslo. I hovedstaden har Aspelin Reitan Eiendom en portefølje på 19 milliarder kroner, og den kan fort øke drastisk i løpet av året. Statsbygg legger Victoria Terrasse ut for salg i løpet av 2026, og det er liten tvil om at Mellingsæter har planer om å regne på prosjektet. Utenriksdepartementet flytter ut i slutten av mars, og da blir det endelig mulig å få tilgang til bygget. Av sikkerhetsgrunner har alt av befaringer vært umulig. Det verserer mange forslag til hva de 39.000 historiske kvadratmetrene skal koste, og det spenner fra noen få og opp mot 5 milliarder kroner.

– Det blir nok en åpen prosess, og ryktene sier at det vil skje i andre kvartal. En ting er jo inngangsverdiene, men i tillegg må det jo investeres mye.

Aspelin og Reitan har hver for seg mye erfaring med kostnadssmeller på renovering av gamle bygg. Reitan med Britannia Hotell i Trondheim som kostet over milliarder å renovere, og Aspelin med tidligere Oslo Lysverker som ble til Sommerro på Solli plass til en langt høyere pris enn budsjettert.

Det er antydet at deler av Victoria Terrasse kan bygges om til hotell, og det vil kunne gi god avkastning. Hotellprisene har gjort et byks etter pandemien, og med beliggenheten så sentralt i Oslo sentrum kan det gi gode priser. Det skulle de gjerne sett også i Trondheim. Utfordringen er at turistene i all hovedsak ønsker seg til hovedstaden, fjordene og nordlyset. Da er det der presset er størst. På Britannia får de ikke hentet ut potensialet i de fem stjernene hotellet skilter med.

– Trondheim blir litt mellomstasjon, og da blir prisene deretter. Politikerne jobber knallhardt for å finne profilen som gjør at turistene vil komme til Trondheim. Vi så i fjor at Picasso-utstillingen på Posten Moderne trakk mange turister, sier Mellingsæter.

GOD STEMNING: Det var glade toner da Knut Aspelin og Odd Reitan lanserte samarbeidet sitt i fjor. Her med Trond Mellingsæter og Aspelin-sjef Ida Aall Gram i bakgrunnen. FOTO: Iván Kverme

Kan bli rentehopp

Eiendomsbransjen er preget av mange konkurser, få transaksjoner og mange som sliter med høye finanskostnader. Mellingsæter forvalter et familieeid selskap med lang tidshorisont, men er i tillegg konservative i belåningen. Den skal ligge på maksimalt 50 prosent.

– Mange i bransjen sier at renten er blitt så høy, men har de egentlig det? Er det normale de er blitt? Om du investerte tungt i eiendom for fire til fem år siden, i den tro at renten skulle holde seg på null? Da var du naiv, mener Mellingsæter.

Den tidligere banktoppen mener dagens rentenivå er relativt normalt, og det er få tegn i norsk og internasjonal økonomi som tilsier rentekutt. Om noe er det ting som kan utløse høyere renter.

– Hvis Trump klarer å presse Fed til å sette rentene ned, vil de lange rentene øke. Vi må lære oss å leve med dagens nivå.

Han tror mange venter på at rentene skal ned og at byggekostnadene skal reduseres. Mellingsæter har liten tro på begge deler. Lønnskostnadene er viktig, og de vil mest sannsynlig fortsette å øke med mer enn 4 prosent i 2026.

– Vi har innfunnet oss med at verden er som den er, og det er et marked som gir muligheter. Vi håper å gjøre en stor investering i Bergen i løpet av 2026. Enten alene, eller at vi finner en partner på samme måte som Aspelin i Oslo, sier Mellingsæter.

6,1 mrd. på driften

For Reitan som helhet endte 2025 med en totalomsetning på 153 milliarder kroner. Butikkomsetningen i retail landet på 134 milliarder kroner, og leverte et resultat på 2,4 milliarder kroner. 

Reitan leverte et driftsresultat på 6,1 milliarder kroner for hele konsernet, og et årsresultat på 3,9 milliarder kroner etter skatt. Finansporteføljen til Reitan var ved utgangen av året på 9,6 milliarder kroner, og resultatet var på 1,2 milliarder kroner.