Det siste året har debatten rast: Har folk fått bedre råd, slik regjeringen, Statistisk sentralbyrå (SSB) og de fleste økonomer hevder, eller dårligere råd, slik «folk flest» opplever, og blant andre Øystein Stray Spetalen hevder?

– Hvis du deflaterer lønnsveksten med KPI korrigert for bokostnadene, så har reallønningene falt med 10 prosent og så holdt seg der, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse i Finansavisens podcast «FA Makro».

Episoden hører du her:

– Du mener at folk flest har fått dårligere råd, i hvert fall frem til det siste året?

– Ja. Når du deflaterer lønn med KPI, så undervurderer du kostnadsveksten som husholdningene har stått overfor, sier Benedictow.

– Jeg har ofte hørt, både profesjonelt og fra venner: «Jeg hører at jeg har fått bedre råd, men jeg merker det ikke», sier han.

80 prosent økning

Samfunnsøkonomisk Analyse har utarbeidet sin egen bokostnadsindeks, som viser langt høyere kostnadsvekst enn de boligrelaterte tallene SSB bruker i konsumprisindeksen. I denne bokostnadsindeksen veier rentekostnader tyngst, fulgt av vedlikehold, energi, kommunale avgifter, forsikring og eiendomsskatt.

Indeksen viser kraftig vekst i flere år, før den avtok i fjor og snudde til et lite fall i år, mye på grunn av fjorårets to rentekutt og Norgespris. I 2024 brukte en vanlig husstand i Oslo 345.000 kroner på bokostnader, mot 130.000 kroner i de billigste kommunene i Nord-Norge.

– I perioden da inflasjonen økte mest, mellom 2020 og 2024, økte KPI med rundt 20 prosent. I samme periode har bokostnadene økt med 80 prosent, sier Benedictow.

Mye av gapet skyldtes økte renter, men Benedictow mener at også utenom rentene gir SSBs konsumprisindeks inntrykk av for lav vekst i bokostnadene.

– 10 prosent ned

– I KPI er det en komponent som heter «bolig, lys og brensel», som er hvor det som ligner på bokostnader ligger. Der er det energikostnader, og bokostnadene fanges opp gjennom husleie. Og denne komponenten utgjør nesten 25 prosent av KPI, men husleie står for 75 prosent av komponenten, og husleie «lagger» veldig på de faktiske bokostnadene, sier Benedictow.

– Slik husleier beregnes i KPI, har de økt med cirka 12 prosent i denne perioden, altså mindre enn konsumprisene generelt. Men hvis man i KPI erstatter «bolig, lys og brensel» med bokostnadene slik vi beregner dem, så økte den 80 prosent i stedet for 12 prosent.

Forskjellen er betydelig: Dersom man måler kjøpekraften, reallønnsutviklingen, på vanlig vis ved å måle lønnsveksten mot dagens KPI, så har det de siste årene vært klar forbedring. Målt mot faktiske bokostnader har det derimot vært et klart fall, og bare forsiktig bedring fra i år.

Venter prisvekst

Fra nå og ut 2029 vil boligprisene i de største byene øke mellom 25 og 30 prosent, ifølge Samfunnsøkonomisk Analyses ferske konjunkturrapport. Et viktig premiss for dette er at Norges Bank senker renten med en kvarting i år og de to kommende årene.

Benedictow har ikke mistet troen på disse rentekuttene, selv etter nok en måned med høye inflasjonstall.

– De ferske inflasjonstallene er helt konsistente med våre prognoser. Da skaper krigen mye større usikkerhet, sier Benedictow.

– Vi «låste» tallene fredag for to uker siden, og så kom krigen på lørdag, sier han.

Utfallsrommet er enormt. Her kan ting gå ordentlig gærent.

Andreas Benedictow, Samfunnsøkonomisk analyse

– Men vi skjønte jo litt hvor det bar, så vi har tatt det inn i noen grad i prognosene, ved at vi økte oljeprisanslaget for i år og reduserte internasjonal vekst litt, understreker han.

– Kan gå ordentlig gærent

– Vi har prognoser som kanskje kan fremstå som litt optimistiske. Utfallsrommet er enormt. Her kan ting gå ordentlig gærent, sier Benedictow. 

– Hvis dette fører til at inflasjonen tar seg opp betydelig internasjonalt og vi får lavere vekst, så er det klart det er uheldig for boligbyggingen i Norge også, understreker han.

– Hvis vi da får høyere inflasjon og kanskje høyere rente, vil begge de tingene bidra til å trekke inn kjøpekraft hos husholdningene. Det vil føre til redusert etterspørsel etter boliger og lavere boligprisvekst, og dermed til lavere lønnsomhet i boligbyggingen. Vi har hatt svak utvikling i fire år, så det er det siste boligbransjen trenger nå.

Selger utleieboliger

En potensiell kilde til svakere boligprisvekst er om nedsalget av utleieboliger fra private og bedrifter likevel ikke avtar, slik Samfunnsøkonomisk Analyse venter.

– Også her er det viktig hvordan det går med rentene. Hvis renten plutselig går opp i stedet for ned, så vil det forsterke nedsalget. En annen faktor er den nye måten å beregne boligverdier på.

– Er det potensial for fallende boligpriser i Oslo?

– Ja. Ja.