Men her, i en omstillingskommune i Vest-Telemark, så et lite selskap fra Horten en mulighet ingen andre hadde sett. De kjøpte et enkelt lagerbygg, bygde det om til et datasenter – og sikret seg retten til nabotomten.

Tre år senere hadde den tomten skiftet hender for et beløp som kan ha vært mer enn tre ganger så høyt som det kommunen selv fikk.

Historien om Fyresdal er historien om hele datasenter-Norge. Når verdens teknologigiganter som Google og Microsoft jakter AI-infrastruktur, mangedobles verdien av norsk jord. Et jorde, et skogsområde, en nedlagt gruve: Plutselig vil de mektigste selskapene i verden ha den, og de betaler i dyre dommer.

Finansavisen har kartlagt de største datasenterprosjektene i landet. Bare på anleggene der det foreligger offentlige tall, summerer investeringene og kontraktene seg til 134 milliarder kroner.

Men det er bare toppen av isfjellet. De største prislappene er hemmeligstemplet, og mange gigantprosjekter er ikke priset i de offentlige tallene – verken EdgeConneX sitt planlagte anlegg i Fyresdal, Kitebrooks tre vestlandstomter eller TikToks datasenter på Heggvin.

Bruker man bransjens egen tommelfingerregel – 70 til 100 millioner kroner per megawatt utbygd kapasitet – på alt som er planlagt og omsøkt, anslår Finansavisen at de samlede største datasenterinvesteringene i Norge er på vei mot 250 til 350 milliarder kroner.

I tillegg kommer investeringene i de over 100 mindre, eksisterende datasentrene rundt om i landet.

Summen gjør datasentere til en av Norges aller mest kapitalintensive og raskest voksende industrier.

– Som landslaget i fotball

En av dem som så vekstmuligheten tidlig, er Byrne Murphy. Amerikaneren solgte det norske datasenterselskapet DigiPlex for over ti milliarder kroner i 2021, og er nå tilbake med Carlyle-gründeren William Conway som partner og med tre nye tomter i Vestland.

For å illustrere troen han har på datasenter-industrien i Norge, kommer Murphy med et nikk til det norske landslaget:

– Norge er et lite land som lager store bølger, som slår langt over sin egen vektklasse, som det norske landslaget i fotball-VM, sier han til Finansavisen. – I den nye AI-økonomien vil Norge kunne gjøre det i enda større grad, mener han.

Det Murphy og Conway har forstått, er noe stadig flere nordmenn nå oppdager: Få eiendeler kan mangedoble seg raskere enn et stykke norsk jord på rett sted, med de riktige forutsetningene.

Fra jorde til gullgruve

Hvordan blir et lagerbygg i Fyresdal eller en gammel fyllplass på Husnes verdt hundretalls millioner?

Svaret er en verditrapp, og det kraften som er sentral. Nederst står den rå tomten – skog, grus, et nedlagt industriareal – verdt lite, fordi ingen kan bygge på den. Ett trinn opp ligger den ferdig regulerte tomten. Øverst står det bransjen kaller «powered land»: byggeklar tomt med tillatelser, nettilknytning og kraftavtale på plass.

Det er det øverste trinnet Murphy og Conway planlegger å tjene en formue på.

– Verdien skapes gjennom hele prosessen. Kan du få tillatelsene? Kan du få kraften? sier han. Kitebrook, selskapet han og Conway eier sammen, gjør tomtene «shovel ready» – klare til at spaden kan settes i jorda dagen etter signering.

Måten de gjør det på, skiller seg fra bransjen: ingen fond, ingen eksterne investorer, ingen gjeld. 100% egenkapital.

– William og jeg eier hundre prosent av alt, sier Murphy. Vi henter ikke inn kapital, og har ingen planer om børs: – Jeg er en privatmarkedsmann.

Kundene er håndplukket.

– Vi kommer i hovedsak bare til å selge til de største AI-aktørene, sier han – hyperscalere som Microsoft og Google, eller nykommere som CoreWeave.

 – I et kappløp der hver måned teller, er en byggeklar norsk tomt med billig vannkraft verdt en formue. 

En uregulert tomt er derimot i praksis verdiløs.

Åsmund Myhre, daglig leder i Norsk Data, som var med å mangedoble tomten i Fyresdal, beskriver trappen nedenfra:

– Det er en lang prosess med regulering, krafttilgang og detaljer rundt eiendommen. Det vi har vunnet på, er at vi var blant annet var tidlig ute med å se muligheten før markedet.

Så finnes det et fjerde trinn, som er særnorsk. For å regnes som «moden» i Statnetts kø for nettkapasitet, må en utbygger vise til en tomteavtale. En tomt er dermed ikke lenger bare grunn, men også en køplass i det norske kraftsystemet. Og køplasser kan selges videre – med gevinst.

Den siste brikken er fysikk. Fjordvann kjøler gratis, og vannkraft kan erstatte dieselaggregater som reservekraft – et design Kitebrook anslår kutter investeringene med rundt 175 millioner euro per 100 megawatt. 

Vannkraften Norge bygde ut gjennom hundre år, er blitt rabatten som får teknologigigantene til å betale norske grunneiere i dyre dommer.

– Mildt sagt risikofylt

Få har fått bedre betalt for den rabatten enn Norsk Data med tomten i Fyresdal.

Fem partnere fra Horten-området kom til kommunen i 2021 på jakt etter et sted å bygge. Første prosjekt var lagerbygget. Det neste ble langt større: Selskapet sikret seg retten til å kjøpe nabotomten på Molandsmoen av det kommunalt eide Myldr Energipark – mot at de skaffet en utbygger. Kommunen hadde selv regulert området til datasenter for å gjøre det salgbart.

Utbyggeren kom. Det amerikanske AI-selskapet EdgeConneX planlegger nå et anlegg på rundt 365 megawatt på tomten. Kommunen fikk rundt 110 millioner kroner, hvorav 80 gikk rett inn i kommunebudsjettet.

Mellomleddet fikk etter alt å dømme langt mer. E24 har anslått at videresalget til EdgeConneX kan ha innbrakt rundt 335 millioner kroner. Myhre vil ikke tallfeste gevinsten, men viser til selskapets regnskaper.

De taler sitt eget språk. Nden AS hadde i fjor driftsinntekter på 3,6 millioner kroner og et driftsresultat på minus 3,9 millioner kroner. Årsresultatet var likevel 249 millioner – et gap som tyder på at så godt som hele overskuddet stammer fra én finansiell gevinst.

Eierne har allerede tatt ut 140 millioner kroner i utbytte, av lokalavisen Gjengangeren omtalt som et av de største i lokal næringslivshistorie.

–Det er naturlig at verdistigningen kom, sier Myhre. – Men det har vært en lang prosess med mye risiko. Det kunne gått alle veier.

At et privat mellomledd satt igjen med mer enn fellesskapet som eide og regulerte tomten, forsvarer han med risikoen selskapet tok:

– Vi har sittet med stor risiko helt siden vi startet. Og kommunen skal ikke risikosatse med skattepengene.

Kommunal tomtespekulasjon

Ni mil sør for Fyresdal finnes beviset på at også det offentlige kan vinne i tomtespillet – om så ved et uhell.

I 2024 kjøpte Arendal kommune et område på Longum Nord av de Kristiansand-baserte selskapene Otra Holding og Repstad Anlegg for 185 millioner kroner.

Ifølge kommunedirektør Børge Toft, var planen å flytte byens renovasjonsanlegg dit, for å gi plass til batterifabrikken Morrow.

Så gikk Morrow konkurs.

– Da satt vi igjen med tomten og måtte finne et nytt bruksområde, sier Toft til Finansavisen.

Bruksområdet meldte seg selv. I juni solgte kommunen tomten til datasenterselskapet Bulk Infrastructure for 600 millioner kroner. Dermed har arealet gjort to verdisprang på to år – først fra Otra og Repstad til kommunen, så videre til Bulk, til det tredobbelte.

– Ingen bød så høyt som Bulk, men det var mange interessenter. Det er ingen tvil om høy interesse internasjonalt, sier Toft.

Pengene kommer godt med. Arendal sliter med fem milliarder i kommunal gjeld, og etter flere feilslåtte satsinger ble datasenteret en redning.

– Primært skal gevinsten gå til å ta ned gjeldsgraden, sier han.

Noe datasenter-metropol tror kommunedirektøren likevel ikke Arendal blir:

– Vi ønsker ingen overetablering. Om det ikke produseres nok strøm, kommer det et metningspunkt.

153 millioner på Jæren

I juni ble et av Norges dyreste jorder tinglyst. 64 mål på Kvål ved Ganddal i Sandnes – et areal på størrelse med ni fotballbaner. Prisen: 153,6 millioner kroner. Kjøperen: Microsoft.

Det er nesten to og en halv million kroner per mål for jord som ble regulert til datasenterformål så sent som høsten 2024.

Bak selskapene Kvål Næringspark og Forusstranda Næringspark står Aton AS og Madland-familien fra Stavanger. Styremedlem Tommy Madland opplyser til Finansavisen at samarbeidet med Microsoft har vært godt, men vil ikke kommentere handelen eller beløpene.

Tomten blir Microsofts fjerde norske datasenter. Og handelen forteller hvor jakten står: Mens Green Mountains gigantplaner på Kalberg, noen kilometer unna, har gått i stå, løste Microsoft floken enkelt – de kjøpte en ferdigregulert tomt av noen som hadde gjort jobben.

Jæren er ikke alene. Langs vestlandskysten, der kraften er billigst og fjordene kjøler gratis, står jakten nå tettest. Islandske atNorth har kjøpt 360 mål i Tysvær. På Husnes har selskapet Reikna overtatt en privateid tomt, og skal regulere den og bygge datasenter.

Murphy og Conway har lagt alle sine tre tomter i samme region – i Masfjorden, Luster og på Voss.

Dobling på to år

Mønsteret gjentar seg over hele landet.

I Skien kjøpte Google i 2019 en ferdigregulert tomt på Gromstul. Grunneieren skal ha fått rundt 242 millioner kroner, ifølge lokale medier. I fjor besluttet selskapet å bygge for 6,8 milliarder – og i januar solgte samme grunneier nabotomten videre, denne gangen til Aker Nscale.

Bare uker før nye regler trådte i kraft 1. juli, hastebehandlet Skien kommune også en opsjon på 500 mål ved Bjorstaddalen. Pris og kjøper ble vedtatt i lukket møte; ordføreren ville ikke si hvem. Senere ble det kjent at det er Aker Nscale – som allerede bygger vegg i vegg med Google på Gromstul. Kommunedirektøren anslår investeringer på 25 til 40 milliarder kroner.

Lenger vest skifter Lefdal-gruven i Nordfjord eier for tredje gang: britiske 3i kjøper majoriteten for rundt tre milliarder kroner. De tidlige norske investorene gikk ut alt i 2020, med 77 millioner i gevinst.

I nord vil Aker Nscale bygge det selskapet kaller Europas største datasenter i Kvandalen ved Narvik. Microsoft har signert en avtale verdt 70 milliarder kroner over fem år, og staten bidrar med et lån på 2,2 milliarder. Til sammen kontrollerer Aker rundt ti tomter nordpå.

Men kraften prosjektene krever, er ikke uendelig. I april innførte Statnett midlertidig stans i nye reservasjoner for forbruk over 5 MW nord for Svartisen – samtidig som gigantanleggene reiser seg i samme landsdel. Norske datasentre brukte 1,6 TWh strøm i fjor, en dobling på to år, og ved siste opptelling var det registrert 111 datasentre fordelt på 59 kommersielle operatører, ifølge Nkom.

Hvem tar regningen?

Regningen kan ende hos vanlige strømkunder.

Norge har i dag et kraftoverskudd på rundt 15 TWh. NVE venter at det faller mot 4 TWh innen 2030, etter hvert som forbruket øker og produksjonen flater ut. Datasentrene alene kan dra forbruket opp mot 8 TWh. Faller overskuddet, må Norge importere mer – og importert kraft er dyrere.

Det slår ut på to måter. Økt etterspørsel presser strømprisene opp, særlig i Sør- og Vest-Norge, der de fleste tomtene i denne saken ligger. Og når store forbrukere kobles på, må nettet forsterkes – en kostnad som fordeles på alle nettkunder. Statnett bekrefter at store datasentre kan gi økt nettleie, men avviser at de får snike i køen.

Da Statnett i april stanset nye reservasjoner nord for Svartisen, gikk NHO og bransjeorganisasjonene hardt ut. Til Finansavisen advarte NHO-sjef Ole Erik Almlid om at kraftforbruket vokser raskere enn produksjonen, og at det er den vanlige industrien – arbeidsplassene – som taper når nye storforbrukere legger beslag på nettet.

Kritikken har en kjerne: I en gjennomgang i Finansavisen i juni viste tall fra Statistisk sentralbyrå at datasentre gir lavere verdiskaping per kilowattime enn tradisjonell kraftkrevende industri.

Ikke alle ser det på denne måten. Forvalter Ole André Hagen i First Fondene mener hele mangeldebatten hviler på feil premisser, uttalte han til Finansavisen i april.

Han peker på at Norge produserer rundt 150 TWh i året og bruker selv bare 80, og har dermed et solid overskudd. Problemet er ikke for lite kraft, mener han, men at høye priser gjør norsk industri mindre konkurransedyktig – og at etterspørselsveksten alle bygger prognosene på, kanskje aldri kommer.

Byrne Murphy mener uansett Norge slipper å velge.

– Det trenger ikke være et nullsumspill. Det finnes mange kraftressurser i Norge som ennå ikke er bygget ut, sier han. – Presset er stort, men det lar seg gjøre.

For Murphy ville dette være en fordel. Jo raskere Norge avklarer spillereglene, jo raskere kan tomtene hans selges.

– Bransjen venter ikke på Norge, mener Murphy.

Kappløpet fortsetter

Foreløpig er det lite som tyder på at tempoet avtar. Kraften er knapp, tomtene få, og betalingsviljen fra verdens teknologigiganter viser ingen grenser.

Fra januar i år ble datasenteroperatørene registreringspliktige, for å sikre åpenhet og forhindre økomomisk kriminalitet og hvitvasking. Nye regler krever også ferdig regulert tomt før en etablering kan settes i gang. Men det gjør ikke køen inn i det norske kraftsystemet kortere – og de som allerede har sikret seg en køplass, sitter på en verdi som stiger for hver tomt som skifter hender.

– Det strammer seg til, sier Åsmund Myhre i Norsk Data. – Det vi har vunnet på, er at vi satse tidlig.

Bak ham står en voksende rekke av grunneiere, kommuner og mellommenn som håper å komme tidsnok til neste runde.